인천지방법원 2025타경511996. 인천 부평구 갈산동 리치빌 5층 501호의 공동주택(다세대주택)입니다. 감정가 186,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 63,798,000원입니다. 숫자만 보면 크게 내려왔지만, 이 사건은 최저가 자체보다 임차보증금 179,000,000원과 대항력, 그리고 이를 해소하는 말소동의 확약서를 함께 봐야 합니다.

임차인 김효진의 임대차계약일은 2021.09.01, 확정일자는 2021.09.06, 전입·점유개시는 2021.09.15입니다. 말소기준권리는 2023.01.03 주택도시보증공사 가압류이므로, 임차인의 전입·점유가 그보다 앞섭니다. 따라서 원칙 계산에서는 낙찰대금에서 배당받지 못한 보증금이 매수인 인수 위험으로 연결됩니다. 다만 이 사건에는 해당 주택임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이라는 별도 사정이 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 확약서를 같이 봐야 한다

말소기준권리는 2023.01.03 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 국 압류, 원주시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구에는 2023.10.27 김효진의 주택임차권등기가 존재하지만, 대항력의 핵심 시점은 임차권등기일이 아니라 이미 앞서 있었던 2021.09.15 전입·점유입니다.

② 임차인 분석 — 원칙상 1.17억 인수, 확약 적용 시 실질 0원

현재 최저매각가 63,798,000원을 전액 매각대금으로 가정하면 집행비용 1,548,364원을 먼저 제외한 뒤 김효진에게 62,249,636원이 배당됩니다. 보증금 179,000,000원 중 남는 금액은 116,750,364원입니다. 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 이 미배당액이 매수인 인수로 이어져, 최저가가 내려가도 실질취득액은 보증금 수준에 묶이는 구조가 됩니다.

* 배당계산 규칙상 미배당 보증금은 116,750,364원이지만, 제출된 말소동의 확약서를 해당 임차권에 적용하면 실질 인수는 0원으로 판단합니다.

③ 가격 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다

감정가 186,000,000원에서 현재 최저가 63,798,000원까지 내려와 감정가 대비 34% 수준입니다. 다만 이 사건에는 동일 지역·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 실거래, 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만을 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수는 없습니다.

특히 다세대주택은 개별 호의 위치·면적·건물 상태에 따른 차이가 크므로, 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치는 별개의 문제로 봐야 합니다. 3회 유찰이라는 사실은 확인되지만 그것만으로 시장 대비 저평가를 의미하지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 63,798,000원 가정)

배당계산상 김효진 보증금 미배당액은 116,750,364원입니다. 다만 해당 주택임차권등기에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수는 0원으로 봅니다. 소유자 잔여는 0원입니다.

⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 이용. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 리치빌 5층 건물 내 5층 501호입니다.
• 건물. 2021.06월경 사용승인을 받은 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물입니다.
• 입지. 부평북초등학교 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 각종 차량 접근이 가능하고 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 설비. 급배수·위생·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남측 및 북동측으로 공도와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역·과밀억제권역·(한강)폐기물 매립시설 설치제한지역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 기재되어 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 이 사건의 결론을 좌우하는 것은 김효진 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 실제 적용 범위와 말소 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
• 대항력 시점 확인. 임차인의 전입·점유 2021.09.15는 말소기준권리 2023.01.03보다 앞섭니다. 확약을 제외하면 인수형 구조라는 점을 놓치면 안 됩니다.
• 배당요구 확인. 임차인은 2023.10.27 배당요구를 한 것으로 정리되어 있고 우선변제권 행사 대상입니다.
• 가격 별도 검증. 현재 최저가가 감정가의 34%라도 최근 실거래 시세 자료가 없어 ‘시세보다 저렴하다’는 결론은 낼 수 없습니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 갑구에는 2021.09.15 민간임대주택 등록 등기가 존재합니다. 등기사항과 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙폭보다 확약서가 먼저다”

이 사건은 감정가 186,000,000원에서 최저가 63,798,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 김효진의 보증금이 179,000,000원이고, 현재 회차의 단순 배당계산상 미배당액은 116,750,364원입니다. 확약이 없다면 최저가만 보고 접근해서는 안 되는 전형적인 인수형 구조입니다.

다만 이 사건에는 그 핵심 위험을 해소하는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 해당 임차인에 한해서는 실질 인수를 0원으로 보고 현재 실질취득은 63,798,000원으로 정리할 수 있습니다. 반면 최근 실거래 시세 자료가 없어 이 금액이 시장가격 대비 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 결론적으로 이 사건의 판단 순서는 최저가가 아니라 확약서의 유효 범위 확인 → 임차권 해소 여부 확인 → 별도 시세 검증입니다.