인천지방법원 2025타경512054. 구월동 더클래스 14층 1402호로, 등기사항증명서상 업무시설이며 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태도 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 소유자 최수근은 2017년 183,000,000원에 소유권을 취득했고, 과거 설정됐던 한국양봉농업협동조합·우리은행· 베스트캐피탈대부의 근저당은 모두 경매 전에 말소됐습니다.
현재 말소기준은 2024.07.16. 서울보증보험 주식회사의 가압류 199,094,510원입니다. 그 이후의 삼성카드·롯데카드·충북신용보증재단 가압류와 국민건강보험공단·충주시·국세· 남동구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부상 후순위 권리만 보면 정리되는 구조지만, 이 물건의 핵심은 등기 채권이 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512054 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1133-13 더클래스 14층 1402호 · 도로명주소 인천광역시 남동구 미래로 39 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 등기상 업무시설 · 집합건축물대장상 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층건 중 14층 1402호 · 사용승인일 2017.03.17. |
| 소유자 | 최수근 (2017.05.08. 소유권이전 · 거래가액 183,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 111,720,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
이수미는 임대차계약일 2022.07.26., 확정일자 2022.07.28., 점유개시일 2022.08.19., 주민등록일 2022.08.22.로 확인됩니다. 말소기준 가압류일 2024.07.16.보다 앞서 대항요건을 갖췄고, 보증금 300,000,000원에 대해 배당요구도 했습니다. 따라서 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 부족분은 원칙적으로 매수인에게 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 보증금 / 차임 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진형선 현황조사·매각물건명세서 | 보증금 미상 월 500,000원 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 확약 적용 대상과 별개 |
| 이수미 14층 1402호 전부 | 300,000,000원 차임 없음 | 전입 2022.08.22. 확정 2022.07.28. | 있음 | 배당요구 | 190,644,080원 확약 효력 확인 전 룰상 금액 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아니므로, 확인되는 실제 임차인은 2명입니다. 이수미의 보증금과 진형선의 미상 보증금을 합산할 수는 없지만, 진형선은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 이수미에 관한 확약이 유효하더라도 진형선의 임대차 조건과 점유관계까지 자동으로 정리되는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 111,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,364,080원 | - |
| 1. 임차인 이수미 보증금 | 300,000,000원 | 109,355,920원 | 190,644,080원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 | 199,094,510원 | 0원 | 199,094,510원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 | 12,001,402원 | 0원 | 12,001,402원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 | 25,441,461원 | 0원 | 25,441,461원 |
| 5. 가압류 · 충북신용보증재단 | 30,364,169원 | 0원 | 30,364,169원 |
| 6. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 | 300,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 이수미의 보증금 일부 배당에 사용됩니다. 일반채권자 총 청구 566,901,542원은 전액 미배당으로 계산되며, 소유자 잔여금도 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당순서와 이수미 배당액, 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가고 인수액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 일반채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 111,720,000원 | 190,644,080원 | 566,901,542원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 78,204,000원 | 223,603,672원 | 566,901,542원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 54,742,800원 | 246,642,570원 | 566,901,542원 |
유찰 횟수가 늘어날수록 법원에 내는 낙찰대금은 감소하지만 이수미에게 배당되는 금액도 함께 줄어들어 매수인 인수액이 증가합니다. 따라서 이수미의 대항력이 유지되는 한 최저가 49%·34%·24%라는 숫자를 그대로 가격 할인으로 받아들여서는 안 됩니다. 이 물건은 낙찰가가 아니라 확약의 효력과 총 인수액을 기준으로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 등기사항증명서상 업무시설이며 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 실제 감정평가 이용상태도 업무시설(오피스텔)입니다.
- 주위환경. 인천시청역 남동측 인근으로 업무시설과 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통인 편입니다.
- 도로. 남동측과 북서측으로 폭 약 20미터 및 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·구월업무지구 지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약 허가구역 등에 해당하며, 공시지가는 ㎡당 3,387,000원입니다.
- 건물상태. 사용승인일은 2017.03.17.이며 위생·급배수·승강기 설비가 갖춰져 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 오피스텔은 아파트와 수요층·대출조건·관리비 구조가 다르므로, 권리 문제가 해소되더라도 업무시설 수요와 실제 임대조건을 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의가 임차권등기 말소뿐 아니라 이수미의 대항력 포기와 보증금 승계 배제까지 포함하는지 문구를 확인하세요.
- 진형선 임대차. 보증금, 계약일, 점유개시일, 전입신고일, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 확인하세요.
- 인수액 계산. 확약 효력이 확인되지 않으면 현재 회차 기준 이수미 미배당 190,644,080원을 낙찰대금과 함께 자금계획에 포함해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건의 체납세액과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해야 실제 임차인 배당과 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 오피스텔 용도. 등기상 업무시설·대장상 오피스텔이므로 주거 이용, 전입, 대출, 세금 적용 조건을 입찰 목적에 맞게 확인하세요.
- 점유와 명도. 이수미 임차권등기와 진형선 점유관계를 각각 확인하고, 낙찰 후 인도명령 가능 여부와 별도 명도소송 가능성을 검토하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납액과 전기·수도 등 사용료를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 체납세금 자료를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “49% 최저가”보다 확약과 인수액이 먼저다
이 사건은 감정가 228,000,000원 대비 최저가가 111,720,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이수미는 말소기준보다 앞서 대항력을 취득한 보증금 300,000,000원의 임차인입니다. 현재 배당안에서는 109,355,920원만 배당되고 190,644,080원이 남아 룰상 실질취득이 302,364,080원에 이릅니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이 위험을 해소할 가능성은 있으나, 대항력 포기와 임차권등기 말소의 범위가 원문으로 확인돼야 합니다. 또한 확약과 별개인 진형선의 보증금과 전입일이 미상이고, 당해세 가능성이 있는 압류도 존재합니다. 결론은 명확합니다. 최저가만 보면 위험하고, 확약이 완전하게 유효한지 확인해야 비로소 가격을 논할 수 있는 물건입니다.
* 주택도시보증공사의 확약서 원문에 해당 임차인의 대항력 포기와 임차권등기 말소가 명확히 포함되고 실제 이행되는 경우에 한해, 이수미 관련 매수인 인수는 실질 0원으로 판단할 수 있습니다. 이는 진형선 등 확약 적용 대상이 아닌 임차관계에는 적용되지 않습니다.
