인수 64,206,720원을 확약이 지운다 — 실질취득 47,040,000원의 금호빌라 302호

인천지방법원 2025타경512065. 인천 서구 연희동 금호빌라 104동 3층 302호, 전용 38.62㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 강샛별이며 2022년 8월 1일 매매를 원인으로 110,000,000원에 취득했습니다. 등기부상 현재 경매의 말소기준은 2023년 3월 6일 인천세무서장의 국세 압류입니다. 이후 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 시흥세무서장의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 임차인의 등기 순위만 보면 드러나지 않습니다. 박소영의 주택임차권등기는 2024년 8월 9일 접수됐지만, 실제 전입·점유는 2022년 7월 28일, 확정일자는 2022년 7월 8일입니다. 모두 말소기준 압류보다 앞서므로 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인입니다. 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어날 뿐, 싸게 취득하는 구조가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약이 있다

말소기준은 2023.03.06. 국세 압류입니다. 박소영의 임차권등기 접수일은 그보다 늦지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유일은 2022.07.28.로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인이 인수합니다. 실제 임차인은 박소영 1명이며, 보증기관의 별도 대위·승계 중복신고로 합산된 임차인은 없습니다.

* 룰상 미배당 인수액은 64,206,720원이지만, 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약이 해당 임차인에게 적용되는 것을 전제로 실질 인수 0원으로 평가했습니다.

② 시세 비교 — 확약 반영 여부에 따라 결론이 뒤집힌다

금호빌라 104동 전용 38.62㎡의 확인 실거래는 총 7건입니다. 전체 평균은 83,428,571원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균 96,500,000원과 최신 거래 98,000,000원을 우선했습니다. 최근 구간은 이전 거래보다 23.4% 상승한 흐름입니다.

확약을 반영한 실질취득가 47,040,000원은 최근 12개월 평균의 48.7%이며, 금액 차이는 49,460,000원입니다. 최신 거래 98,000,000원과 비교해도 절반 아래입니다. 감정가 96,000,000원은 최근 평균과 비슷하지만 두 차례 유찰되며 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다.

③ 예상배당표 (매각가 47,040,000원 가정)

배당표상 임차인 미배당액은 64,206,720원이지만 말소동의 확약을 반영해 실질 인수는 0원으로 평가했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 연희동행정복지센터 북동측 인근으로, 다세대·단독주택과 소규모 근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 보통입니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 중 3층으로, 외벽은 적타일붙임, 내벽은 벽지, 창호는 샷시 창호입니다.
• 설비. 기본 급·배수설비, 위생설비, 도시가스설비가 설치돼 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 토지. 대지 358.9㎡, 평지의 세로장방형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,207,000원/㎡입니다.
• 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 확약의 제출 주체가 주택도시보증공사인지, 박소영의 을구 순위 13번 임차권 전부에 적용되는지, 별도 조건이 있는지 원문으로 대조해야 합니다.
• 말소 시점 확인. 매각허가·대금납부 후 임차권등기가 어떤 절차와 시점에 말소되는지, 법원 기록과 신청채권자 측 확인 내용을 일치시켜야 합니다.
• 두 가지 상한가를 분리. 확약 이행 시 실질취득은 낙찰가이지만, 확약 미이행 시 현재 회차 총부담은 111,246,720원입니다. 확인 전에는 후자의 위험을 기준으로 판단해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 설정돼 있어도 현재 점유 상태가 자동으로 확정되는 것은 아닙니다. 현장 점유자, 전출 여부, 열쇠 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 체납 관리비 확인. 소규모 다세대주택은 관리주체와 공용부분 비용 정산 방식이 일정하지 않을 수 있으므로 현장과 관리주체를 통해 미납액을 확인해야 합니다.
• 거래 편차 반영. 동일 면적 거래가 35,000,000원부터 110,000,000원까지 분산돼 있으므로 층·수리 상태·일조·누수·주차 여건을 현장 가격에 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당요구 관련 기록을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “싸다”가 아니라 “확약이 성립하면 싸다”

이 물건의 표면상 최저가는 47,040,000원이고 최근 12개월 평균의 48.7%에 불과합니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금 110,000,000원이 있어, 통상적인 권리관계라면 미배당 64,206,720원을 인수하고 총 111,246,720원을 부담해야 합니다. 최저가만 보면 싸지만 실질취득은 시세보다 높아지는 전형적인 대항력 인수형입니다.

이번 사건의 결론을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약입니다. 확약이 박소영의 임차권에 예정대로 적용되고 말소까지 이행된다면 매수인 인수는 실질 0원, 실질취득가는 47,040,000원으로 내려갑니다. 다른 임차인은 확인되지 않아 확약 밖에 남는 별도 임차보증금 인수위험도 없습니다. 따라서 결론은 권리 조건부 합격·가격 매력 높음입니다. 다만 이 사건에서 확약서 확인은 일반적인 체크사항이 아니라, 64,206,720원의 손익을 가르는 입찰 전제조건입니다.