최저가 86,730,000원보다 ‘확약 확인’이 먼저다 — 만수동 노블리안 202호

인천지방법원 2025타경512070. 인천 남동구 만수동 노블리안 2층 202호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 177,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 86,730,000원입니다. 표면상 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 선순위 대항력 임차권과 말소동의 확약서입니다.

임차인 김보민은 2022.04.29. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.04.18.입니다. 말소기준인 남동구 압류는 2023.11.22. 접수됐으므로 김보민의 전입이 더 빠릅니다. 따라서 김보민은 대항력이 있고, 보증금 235,000,000원 중 배당받지 못하는 금액은 원칙적으로 매수인이 인수할 수 있습니다. 현재 회차 모형상 배당액은 84,768,860원, 부족분은 150,231,140원입니다.

* 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권 전부에 유효하게 적용되고, 매각 후 임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 한 실질 판단입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인의 전입이 말소기준보다 빠르다

등기부에 있던 최은상 근저당권 1,700,000,000원과 전석태 근저당권 400,000,000원은 2022.02.23. 이미 말소됐고, 강정애의 가압류 4,400,000원도 2022.02.18. 이미 말소됐습니다. 무궁화신탁 명의의 신탁등기 역시 2022.04.29. 신탁재산 귀속으로 정리됐습니다.

현재 권리분석의 기준은 2023.11.22. 남동구 압류입니다. 임차인 김보민의 전입·점유일 2022.04.29.은 이보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 임차권등기 자체는 2024.05.23. 접수됐지만, 대항력 판단의 핵심인 전입과 점유가 이미 말소기준 전에 갖춰진 구조입니다. 반면 최소중은 2025.03.19. 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

보증기관 명의의 별도 임차인 행은 없으므로 실제 임차인은 2명입니다. 김보민과 최소중의 보증금을 중복 합산할 사유도 없습니다. 확약은 김보민의 을구 5번 주택임차권에 관한 것이며, 다른 임차관계에 자동으로 확대되는 것은 아닙니다. 다만 최소중은 말소기준 이후 전입자로 확인돼 대항력에 따른 인수 위험은 없습니다.

③ 가격·실질취득 — 감정가 49%만으로는 부족하다

감정가 177,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 86,730,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 대항력 임차보증금이 얽힌 물건에서는 최저가와 실질취득을 분리해야 합니다.

비교 가능한 실거래 표본이 확인되지 않아 감정가와 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지, 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 결론 내릴 수 없습니다. 권리상 확약 확인과 별도로 인근 주거용 오피스텔의 실제 거래가격을 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 86,730,000원 가정)

집행비용은 매각가의 2.3%를 적용한 추정치입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당표상 김보민의 부족분은 150,231,140원이지만, 말소동의 확약이 유효하게 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다.

⑤ 유찰 회차별 구조

확약을 제외한 원칙적 권리구조에서는 유찰될수록 낙찰가가 낮아지는 대신 임차보증금 미배당분이 150,231,140원에서 175,781,799원, 193,667,260원으로 늘어납니다. 따라서 “더 유찰되면 무조건 더 싸진다”는 계산이 성립하지 않습니다. 반대로 확약이 유효하게 적용되면 룰상 부족분과 별개로 매수인 실질 인수는 0원*이므로, 유찰에 따른 최저가 하락이 실질취득 감소로 연결됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 오피스텔을 주거용으로 이용 중입니다.
• 주위환경. 인천만수북초등학교 남서측 인근으로 주거용 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 단독주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천2호선 만수역이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
• 건물·설비. 2021.10.29. 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물로, 승강기·난방·도시가스·위생·급배수·화재경보·소화설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 4m 내외 포장도로에 접하고 도로 상태는 양호합니다.
• 토지. 준주거지역의 평탄한 사다리형 토지이며, 공시지가는 1㎡당 1,550,000원입니다.
• 제한사항. 과밀억제권역·철도보호지구·가축사육제한구역에 해당하고, 외국인 등에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지입니다.
• 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약 대상이 을구 5번 김보민 임차권 전부인지, 적용 조건과 말소 시점이 무엇인지 원문으로 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 최종본 대조. 확약 제출 사실과 매수인이 인수할 권리의 최종 문구가 변경되지 않았는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
• 현재 점유 확인. 최소중의 보증금 1,000,000원·월차임 600,000원과 실제 점유상태, 김보민의 퇴거 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 명도 계획. 최소중은 대항력은 없지만 현실 점유자가 있다면 인도명령과 이사 협의가 필요할 수 있습니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 만수동 일대의 주거용 오피스텔 실거래와 임대수익을 별도로 비교해야 합니다.
• 배당 변동. 당해세·최우선변제·집행비용 확정액에 따라 실제 배당과 부족분이 달라질 수 있습니다.
• 관리비 확인. 공용부분 체납 관리비와 관리사무소 인계 조건을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 관계를 원본으로 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 “확약의 유효성”

이 물건은 감정가 177,000,000원에서 86,730,000원까지 내려왔지만, 단순 할인형 경매가 아닙니다. 김보민의 보증금 235,000,000원은 말소기준보다 앞선 전입과 점유를 갖춘 대항력 임차보증금이고, 현재 회차 룰상 인수액은 150,231,140원입니다.

다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 그 확약이 유효하게 적용되면 김보민 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 최소중 역시 말소기준 이후 전입자로 대항력이 없어 별도의 승계 위험은 없습니다. 결국 권리 판단은 “확약 확인 전에는 위험, 확약 확인 후에는 인수 0원”으로 갈립니다.

가격은 별개의 문제입니다. 실거래 비교 자료가 없어 최저가 86,730,000원이 시세보다 저렴한지는 확인되지 않습니다. 권리는 확약 원본 확인 후 조건부 합격, 가격은 실거래 조사 전까지 보류. 이 사건에서 먼저 확인할 것은 낮은 최저가가 아니라 확약서의 대상·조건·말소 이행 가능성입니다.