162,680,000원
수원지방법원 2025타경57053. 호매실동 에이스에비뉴더퍼스트 5층 507호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 최영희이며, 2023.05.03 소유권을 취득할 당시 등기상 거래가액은 343,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 162,680,000원으로 감정가 332,000,000원의 49% 수준까지 내려왔습니다.
그러나 이 사건의 핵심은 할인율보다 임차인입니다. 안다영의 전입일은 2024.04.16이고, 말소기준권리로 계산된 경기신용보증재단 가압류의 접수일은 2024.09.03입니다. 전입이 기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이 리포트에서는 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봅니다. 배당요구는 2025.10.01 접수됐지만, 보증금 규모를 모르면 미배당액과 낙찰자 인수액 역시 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57053 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실동 1397-1 에이스에비뉴더퍼스트 5층 507호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 서수원로 361 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 10층 건물 내 5층 507호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 최영희 · 2023.05.03 소유권이전 · 거래가액 343,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 162,680,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 244,996,513원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 기준일보다 앞선 임차인 확인이 먼저
말소기준권리는 2024.09.03 접수된 경기신용보증재단 가압류 14,250,000원입니다. 이후 2025.04.15 국의 압류와 2025.07.25 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 한편 2023.05.03 설정됐던 경기남부수산업협동조합 근저당권은 이후 등기상 명칭 변경과 대야자산관리대부주식회사로의 근저당권 이전, 경기수산업협동조합의 근질권 설정 내역이 이어집니다.
② 임차인 — 배당요구는 했지만 보증금이 보이지 않는다
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안다영 | 2024.04.16 | 미상 | 미상 | 2025.10.01 신고 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복 보증금 문제는 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 배당요구를 했다는 사실만으로 낙찰자 인수액을 0원이라고 확정할 수 없습니다. 특히 대항요건을 갖춘 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득금액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 162,680,000원으로 감정가 332,000,000원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 113,876,000원, 그 다음은 79,713,200원입니다. 하지만 이 사건에는 실거래 시세 비교값이 제시돼 있지 않고, 임차보증금도 확인되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,077,520원 |
| 1. 가압류 · 경기신용보증재단 | 14,250,000원 | 14,250,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 145,352,480원 |
현재 매각가 시뮬레이션에서는 경기신용보증재단 가압류 14,250,000원이 전액 배당되고 145,352,480원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 집행비용은 3,077,520원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 신청채권자 청구액 244,996,513원은 각 회차 시나리오에서 배당 0원으로 계산돼 있습니다. 임차보증금이 미상이므로 실제 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능실중학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트 단지·업무시설(오피스텔)·각종 근린생활시설이 소재하는 아파트지대입니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 5층 507호이며, 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·승강기설비와 지하주차장이 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 40미터, 서측 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역(호매실지구)·공공주택지구·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 이용. 감정평가와 매각물건명세서 모두 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 안다영의 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 낙찰자의 인수액과 실질취득금액을 확정하지 마세요.
- 확정일자 확인. 전입일은 2024.04.16이지만 확정일자가 미상이므로 우선변제권 범위를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 기준일보다 이른 전입이라는 사실만으로 보증금 미상의 임차인을 단순히 ‘대항력 확정’으로 처리하지 말고 점유·보증금·계약관계를 함께 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 미배당 보증금 인수가 생기면 ‘낙찰가 + 인수액’을 실제 취득비용으로 놓고 판단해야 합니다.
- 감정가 할인 착시. 최저가가 감정가의 49%라도 실거래 시세가 확인되지 않았으므로 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거가 없습니다.
- 권리이전 내역 확인. 2023년 근저당권은 2025.12.31 대야자산관리대부주식회사로 이전되고 경기수산업협동조합의 근질권 설정이 이어졌으므로 최신 등기와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 임차보증금 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 332,000,000원에서 두 차례 유찰돼 162,680,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 전입일 2024.04.16의 임차인이 있고, 말소기준일 2024.09.03보다 앞선 반면 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
따라서 이 사건의 순서는 명확합니다. 첫째, 임차보증금 확인. 둘째, 실제 미배당·인수액 계산. 셋째, 그 실질취득금액을 시세와 비교. 현재 단계에서는 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 결론 내릴 수 없습니다. 가격은 내려왔지만, 권리 리스크의 금액이 아직 보이지 않는 물건입니다.
