확약 이행 시 인수 0원*, 미이행 시 총부담 약 1.31억 — 부평라일플로리스2차 403호

인천지방법원 2025타경512205. 부평시장로타리 북동측 인근의 ‘부평라일플로리스2차’ 4층 403호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 권영만은 2021년 2월 23일 매매를 원인으로 거래가액 129,000,000원에 취득했고, 2021년 3월 19일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 2022년 5월 4일 동안산세무서의 압류가 등기됐고, 이 압류가 이 사건의 말소기준권리입니다.

말소기준 이후의 주택도시보증공사 가압류, 남동세무서 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 장인성은 말소기준보다 앞선 2021년 3월 8일 주민등록과 2021년 2월 8일 확정일자를 갖추고 있어 선순위 대항력과 우선변제권을 보유합니다. 보증금은 감정가와 같은 129,000,000원입니다.

원칙적으로 현재 최저가에 낙찰되면 장인성에게 배당되는 금액은 61,672,220원이고, 부족분 67,327,780원은 매수인이 인수합니다. 이 경우 낙찰가와 인수액을 합친 룰상 총부담은 130,537,780원으로, 최저가가 내려가도 인수액이 증가해 보증금 수준에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 임차인의 인수는 실질 0원*으로 분석합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

말소기준권리는 2022년 5월 4일 동안산세무서의 압류입니다. 장인성의 주민등록일은 2021년 3월 8일로 말소기준보다 빠르며, 임대차계약일 2021년 1월 18일, 점유개시일 2021년 2월 26일, 확정일자 2021년 2월 8일입니다. 2023년 3월 27일에는 보증금 129,000,000원, 주택 전부를 범위로 하는 주택임차권등기가 마쳐졌습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

안병훈은 2025년 1월 8일 전입해 말소기준권리보다 후순위이므로 대항력은 없습니다. 따라서 확인된 권리관계만 보면 보증금의 매수인 승계는 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았고 현재 점유관계가 남아 있으므로, 입찰 전 실제 거주 여부와 인도 가능성을 확인해야 합니다.

③ 가격 구조 — 49% 최저가와 실질취득은 다르다

현재 최저매각가는 63,210,000원으로 감정가 129,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 할인율일 뿐, 현재 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 최근 거래 평균이나 최신 거래가격과 직접 비교할 근거가 확인되지 않으므로, 시세보다 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다.

확약을 배제한 원칙적 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 장인성의 미배당 보증금이 증가해, 낙찰가와 인수액을 합친 총부담은 약 129,000,000원 수준에서 유지됩니다. 즉 선순위 임차보증금 인수형에서는 유찰이 반복돼도 총취득비용이 크게 내려가지 않습니다. 이 사건의 가격 구조가 달라지는 이유는 오직 말소동의 확약서가 실제로 이행될 때 장인성 인수가 0원이 되기 때문입니다.

④ 예상배당표 (매각가 63,210,000원 가정)

현재 최저가 기준 장인성의 배당 부족분은 67,327,780원입니다. 이는 확약을 반영하지 않은 룰상 매수인 인수액이며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 이행되면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액과 부족분은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 2층·지상 15층 건물 내 4층 403호입니다.
• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 부평시장로타리 북동측 인근으로, 주위에 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트와 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통입니다. 북동측 약 7m 포장도로를 통해 출입합니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수·소방·승강기·난방 설비가 구비되어 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역· 중점경관관리구역이며, 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역입니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원문, 대상 임차권, 말소 조건과 유효기간을 직접 확인하세요.
• 말소 실행 시점. 낙찰·대금납부·배당 이후 어느 단계에서 을구 5번 주택임차권등기가 말소되는지 확인해야 합니다.
• 장인성 점유 확인. 임차권등기 후 실제 퇴거 여부와 인도 상태를 확인하세요. 임차권등기 말소와 현실 인도는 별개의 절차일 수 있습니다.
• 안병훈 점유·명도. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 현재 점유 여부와 명도 협의 가능성을 확인하세요.
• 세금과 배당 변동. 말소기준이 세무서 압류이고 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 정확한 조세채권과 배당순위를 확인하세요.
• 시세 별도 조사. 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 같은 건물 또는 인근 오피스텔의 최신 거래와 임대수익을 별도로 대조하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 매각기일 변경 및 매각 결과를 법원 원본으로 확인하세요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 확약의 실행력이 먼저다”

이 물건은 감정가 129,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 63,210,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 선순위 대항력 임차인 장인성의 보증금도 129,000,000원입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 룰상 총부담은 130,537,780원으로 올라가므로, 유찰 횟수 자체는 가격 메리트가 되지 않습니다.

반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 원문 그대로 유효하고 실제 말소까지 이행된다면, 장인성 임차권의 실질 인수는 0원*이 되고 현재 실질취득은 63,210,000원으로 낮아집니다. 다만 별도 점유자인 안병훈의 명도 문제와 조세채권, 확약 이행 절차는 남습니다. 확약 이행은 합격 조건, 시세 판단은 별도 과제. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 확약서의 법적 효력과 현실적인 말소·인도 실행 여부입니다.

* 실질 인수 0원 및 실질취득 금액은 주택도시보증공사의 주택임차권등기 말소동의 확약서가 유효하게 적용되고 실제 말소까지 이행되는 것을 전제로 합니다. 확약을 반영하지 않은 현재 회차의 룰상 인수액은 67,327,780원입니다.