선순위 임차권의 룰상 인수액은 102,118,220원 — 말소동의 확약 반영 시 실질 인수 0원*

인천지방법원 2025타경512217. 인천 남동구 만수동 한솔리치빌 302동 3층 301호, 전용 67.68㎡ 다세대주택입니다. 방3·거실· 주방겸식당·화장실2 구조로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물의 3층에 위치합니다. 소유자 강성호는 2021.06.13 매매를 원인으로 거래가 184,000,000원에 취득했고, 2021.07.14 소유권이전등기를 마쳤습니다.

등기상 기존 국민은행 근저당 108,000,000원과 신한은행 근저당 48,000,000원은 이미 말소됐고, 2023년 국의 추징보전 가압류 15,000,000원도 2025.04.16 말소됐습니다. 현재 분석의 중심은 담보권이 아니라 김혜성의 주택임차권등기입니다. 이 임차권은 보증금 184,000,000원, 전입·점유개시 2021.06.11, 확정일자 2021.05.10으로 경매개시결정보다 앞섭니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

기존 담보권은 모두 등기부상 말소돼 이번 매각에서 인수할 담보권은 없습니다. 그러나 김혜성의 주택임차권은 전입일 2021.06.11로 강제경매개시결정일 2025.09.09보다 빠르며, 배당요구와 확정일자도 확인됩니다. 따라서 확약이 없다면 배당 후 남는 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김혜성은 보증기관의 대위·승계 중복신고자가 아니라 등기부와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 최저가 83,790,000원에서 집행비용 1,908,220원을 먼저 공제하면 임차인 예상배당은 81,881,780원이고, 보증금 잔액 102,118,220원이 남습니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 매수인의 총 부담은 보증금 부근에서 유지되므로, 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

③ 가격 비교 — 확약 반영 여부에 따라 결론이 뒤집힌다

동일면적 67.68㎡의 확인된 실거래는 2021.06 거래 1건이며 금액은 184,000,000원입니다. 최저가 83,790,000원은 이 거래금액의 45.5%지만, 표본이 1건이고 거래시점이 2021.06이므로 현재 시세를 충분히 대표한다고 단정하기 어렵습니다. 가격 판단은 반드시 인근 다세대주택의 추가 거래와 현장 상태를 함께 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 83,790,000원 가정)

배당표의 부족분 102,118,220원은 확약을 적용하지 않은 법률상 인수 계산입니다. 매각물건명세서에 기재된 말소동의 확약이 김혜성 임차권 전체에 유효하게 적용되면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수액이 증가한다

확약을 적용하지 않으면 낙찰가가 내려갈수록 김혜성의 미배당 보증금이 늘어납니다. 반대로 말소동의 확약이 유효하게 집행되면 각 회차의 실질취득은 해당 매각가와 같아집니다. 따라서 회차별 할인율보다 먼저 확인할 것은 확약서가 누구의 어떤 권리를 어느 범위까지 말소하는지입니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 만수3동행정복지센터 북동측 인근이며, 다세대주택이 밀집한 주거지대입니다. 주위에 아파트단지와 학교가 있고 북측 인근에 만수산이 위치합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물 내 3층 301호입니다. 외벽은 스톤코트·페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 하이샷시·칼라샷시 마감입니다.
• 설비. 보일러 개별난방, 위생·급배수·출입구 보안개폐설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 8미터 정도의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 토지면적 254.3㎡, 지목 대, 완경사·사다리형·소로한면이며 공시지가는 1,385,000원/㎡입니다.
• 규제. 준주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며 절대보호구역과 상대보호구역에 저촉됩니다. 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
• 현황. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 내부 이용상태는 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사를 기준으로 평가됐습니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이고 확인된 동일면적 실거래가 1건이므로, 가격 비교와 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원문, 대상 임차권, 조건, 유효기간과 말소 절차를 매각기록에서 직접 확인해야 합니다.
• 명세서 최종본 대조. 을구 순위 5번 주택임차권등기의 인수 여부와 확약 기재가 매각기일 전 변경되지 않았는지 확인해야 합니다.
• 실질취득 이중 계산. 확약 인정 시 83,790,000원*, 미인정 시 185,908,220원으로 나누어 자금계획을 세워야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 이후 실제 점유자와 출입 상태를 현장에서 확인하고, 명도 협의 가능성을 점검해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가는 관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 누수·결로·수선비를 별도로 점검해야 합니다.
• 추가 시세 조사. 2021.06 실거래 1건만으로 현재 가격을 확정하지 말고 인근 유사 다세대주택 거래와 매물을 함께 비교해야 합니다.
• 체납·공과금 확인. 관리비와 공용부분 체납 여부, 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 확약서 한 장이 중요하다

표면만 보면 감정가 171,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 83,790,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 김혜성의 보증금은 184,000,000원이고, 전입·점유개시일도 경매개시결정보다 빠릅니다. 확약이 없다면 현재 회차의 총 부담은 185,908,220원으로 확인된 실거래 184,000,000원 이상이므로, 낮은 최저가 자체에는 가격 메리트가 없습니다.

반면 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 김혜성 임차권 전체에 유효하게 적용되고 실제 말소까지 이행된다면 인수는 실질 0원*이고, 실질취득은 최저가 83,790,000원으로 내려갑니다. 확인된 다른 임차인은 없습니다. 결론은 명확합니다. 확약 확인 전에는 고위험 인수형, 확약 확인 후에는 인수 0원의 할인형. 이 사건의 입찰 여부는 할인율이 아니라 확약서의 문언과 집행 가능성에서 결정됩니다.

* “실질 인수 0원”은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 기재를 반영한 판단입니다. 확약이 김혜성의 을구 순위 5번 주택임차권 전체에 적용되고 실제 말소되는 것을 전제로 하며, 이를 확인하기 전에는 확약 미반영 인수액 102,118,220원을 보수적으로 고려해야 합니다.