63,700,000원
인천지방법원 2025타경512239. 인천 계양구 귤현동 ‘가온해’ 3층 302호, 전용 35.33㎡ 다세대주택입니다. 외형상 가장 먼저 보이는 숫자는 감정가 130,000,000원에서 2회 유찰된 최저가 63,700,000원입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금입니다.
임차인 김원호는 임대차계약일 2020.01.03, 확정일자 2020.01.14, 주민등록일 2020.01.23, 점유개시일 2020.01.27로 기재돼 있습니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2021.02.19 계양구 압류입니다. 따라서 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 원칙적으로 매수인이 인수할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512239 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 귤현동 485-10 가온해 3층 302호 도로명주소: 인천광역시 계양구 장군봉길 42 |
| 물건종류 / 면적 | 공동주택(다세대주택) · 3층 302호 · 전용 35.33㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 지상 5층 중 3층 |
| 소유자 | 김석진 (2019.11.29 매매 · 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 63,700,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 압류보다 먼저 들어온 임차인
말소기준은 2021.02.19 계양구 압류입니다. 그 뒤에 설정된 주택도시보증공사 가압류, 국세·지방세 압류, 임차권등기와 강제경매개시결정은 등기 순서상 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 김원호의 주민등록일과 확정일자는 말소기준보다 앞섭니다. 이 때문에 등기 말소와 보증금 인수는 별개의 문제가 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 룰상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김원호 | 3층 302호 35.33㎡ 전부 | 140,000,000원 | 2020.01.23 2020.01.14 | 배당요구 2024.02.22 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 | 77,846,600원 |
주택도시보증공사의 가압류와 경매신청은 채권자 권리이며, 별도의 임차인을 뜻하지 않습니다. 따라서 보증금 140,000,000원을 중복 합산해서는 안 되고, 실제 임차인은 김원호 1명으로 봅니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 총부담이 크게 줄지 않는다
현재 최저가 63,700,000원만 보면 감정가의 49%입니다. 그러나 현재 회차 배당에서는 집행비용 1,546,600원을 먼저 차감한 뒤 임차인에게 62,153,400원이 배당되고, 보증금 부족분 77,846,600원이 남습니다. 따라서 룰상 실질취득은 다음과 같습니다.
| 유찰 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 63,700,000원 | 77,846,600원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 44,590,000원 | 96,612,620원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 31,212,999원 | 109,748,835원 | 0원 | 0원 |
낙찰가가 더 내려가면 임차인 배당액이 줄어드는 만큼 매수인이 인수할 미배당 보증금이 늘어납니다. 즉 확약서가 유효하게 작동하지 않는 경우, 유찰 횟수가 늘어도 총부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 최저가 하락을 곧바로 취득원가 하락으로 해석하면 안 되는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,546,600원 |
| 1. 임차인 김원호 보증금 | 140,000,000원 | 62,153,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,510,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정은 국세·지방세의 당해세 우선배당을 반영하지 않은 값입니다. 당해세가 집행비용 다음 순위에서 차감되면 임차인의 실제 배당액이 감소해 룰상 매수인 인수액이 더 늘어날 수 있습니다. 확약서 효력이 인정되면 해당 임차인 인수 판단은 달라집니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택인 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 3층 302호입니다.
- 입지. 인천귤현초등학교 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 귤현역·계양역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 갖춰져 있고, 외벽은 석재붙임과 몰타르 위 페인팅, 창호는 샤시 창호입니다.
- 도로. 건물 서측 포장도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·귤현 지구단위계획구역이며 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확보. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 을구 5번 임차권등기인지, 대항력 및 잔존 보증금 반환청구 포기가 포함되는지 확인해야 합니다.
- 확약 효력 조건. 말소 시점, 매각대금 완납 조건, 대상 사건번호·부동산·임차인 표시가 정확히 일치하는지 대조해야 합니다.
- 보수적 자금계획. 원문 확인 전에는 최저가 63,700,000원만 준비하지 말고 룰상 인수 77,846,600원까지 포함한 구조로 판단해야 합니다.
- 세금 우선순위. 계양구 및 각 세무서의 교부청구액, 법정기일, 당해세 해당 여부를 집행기록에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 김원호의 현재 점유 여부와 열쇠 인도 조건, 임차권등기 말소 협조 절차를 확인해야 합니다.
- 현장 상태. 내부 이용상태, 누수·결로·설비 상태, 공용부분 관리상태와 체납 관리비를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·확약서 원문을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 최저가가 아니라 확약서의 범위를 사는 사건
이 물건은 감정가 130,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 63,700,000원까지 내려왔습니다. 그러나 임차인 김원호의 보증금 140,000,000원과 선순위 대항력을 그대로 적용하면 현재 회차 미배당 인수액은 77,846,600원, 룰상 실질취득은 141,546,600원입니다. 따라서 감정가의 49%라는 숫자만으로 싸다고 평가할 수 없습니다.
반전은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 원문에 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력 포기와 잔존 보증금 청구 포기가 명확히 포함돼 효력이 인정되면 해당 임차인 인수는 실질 0원*으로 바뀔 수 있습니다. 반대로 그 범위가 불완전하면 최저가보다 큰 인수 부담을 떠안을 수 있습니다. 가격은 보류, 권리는 원문 확인 후 판단. 이 사건은 낮은 최저가가 아니라 확약서 문구의 정확성을 확인한 사람만 접근해야 하는 다세대 경매입니다.
* 확약서 원문에 김원호 임차권등기 말소와 대항력·잔존 보증금 청구 포기가 포함되고 그 효력이 확정되는 경우에 한해 해당 임차인의 인수를 실질 0원으로 볼 수 있습니다. 확인 전에는 배당표상 룰상 인수액 77,846,600원을 적용한 보수적 판단이 필요합니다.