인천지방법원 2025타경512298. 부평구 부평동 브이타워 6층 605호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 배혜진은 2020년 11월 30일 매매를 원인으로 거래가액 55,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 감정가는 58,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 28,420,000원으로 감정가의 49%입니다.
표면상 숫자만 보면 감정가보다 29,580,000원 낮아졌지만, 이 물건은 유찰률만으로 판단하면 안 됩니다. 임차인 이승연은 2022년 9월 15일 전입·점유를 시작해 2023년 11월 30일 말소기준 압류보다 앞서고, 보증금 64,000,000원에 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 총 취득부담은 보증금 수준에서 거의 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512298 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 222-25 브이타워 6층 605호 도로명: 인천광역시 부평구 시장로71번길 3 |
| 이용상태 / 구조 | 도시형생활주택 · 철근콘크리트구조 8층 건물 중 6층 |
| 임차권 범위 | 6층 605호 17.5㎡ 전부 |
| 소유자 | 배혜진 (2020.11.30. 매매 · 거래가액 55,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 58,000,000원 / 28,420,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 64,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 빠르다
말소기준권리는 2023년 11월 30일 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤의 해남군수산업협동조합 가압류, 이승연 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 등기입니다. 그러나 임차권등기의 등기일이 늦다는 이유만으로 임차인의 대항력을 부정할 수는 없습니다. 이승연의 전입일과 점유개시일은 모두 2022년 9월 15일로 말소기준보다 앞서기 때문입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승연 주거 · 임차권등기 | 6층 605호 17.5㎡ 전부 | 64,000,000원 | 대항력 있음 전입·점유 2022.09.15 | 우선변제 있음 확정 2022.08.16 · 배당요구 | 승계 신고 아님 | 실질 0원* 확약 미반영 36,491,560원 |
확인된 실제 임차인은 이승연 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아닙니다. 따라서 보증금은 64,000,000원 한 건으로 봅니다. 말소동의 확약은 이승연의 을구 3번 임차권에만 적용되는 조치이므로, 현장 확인 과정에서 별도 점유자나 다른 임대차관계가 확인되면 그 위험은 확약과 별개로 다시 분석해야 합니다.
③ 유찰별 실질취득 구조 — 확약 유무가 결론을 바꾼다
| 회차 | 최저매각가 | 확약 미반영 인수 | 확약 미반영 총 부담 | 확약 이행 시 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 28,420,000원 | 36,491,560원 | 64,911,560원 | 28,420,000원* |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 19,894,000원 | 44,864,092원 | 64,758,092원 | 19,894,000원* |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 13,925,800원 | 50,724,864원 | 64,650,664원 | 13,925,800원* |
확약을 제외하면 낙찰가가 28,420,000원에서 13,925,800원까지 내려가도 매수인 인수가 36,491,560원에서 50,724,864원으로 증가해 총 부담은 계속 64,000,000원대에 머뭅니다. 반대로 확약이 유효하게 이행되면 이승연 임차권의 실질 인수는 0원이 되어 각 회차의 최저매각가가 실질취득액이 됩니다. 따라서 가격 판단의 전제는 반드시 확약 효력 확인입니다.
④ 예상배당표 (매각가 28,420,000원 · 확약 미반영 법정 시뮬레이션)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 911,560원 |
| 1. 임차인 이승연 보증금 | 64,000,000원 | 27,508,440원 |
| 2. 가압류 · 해남군수산업협동조합 | 198,620,092원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 64,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차인 미배당액은 36,491,560원입니다. 다만 매각물건명세서에 명시된 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 이행되는 경우 이승연 임차권의 실질 인수는 0원*으로 평가합니다. 국민건강보험공단 압류채권액, 당해세 및 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 브이타워 8층 건물 중 6층 605호입니다.
- 주위환경. 부흥초등학교 서측 인근으로 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며, 과밀억제권역과 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 취득 규제. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 환금성. 소형 도시형생활주택으로, 주변 다세대주택·오피스텔과 경쟁할 수 있으므로 실제 임대수요와 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 제출 주체, 사건번호, 대상 부동산, 대상 임차권, 말소 조건과 유효기간을 직접 대조하세요.
- 말소 이행 시점 확인. 낙찰·대금납부·소유권이전 과정 중 어느 단계에서 임차권 말소가 이루어지는지 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임차권등기 이후 실제 퇴거 여부와 현재 점유자를 현장에서 확인하세요. 확약 밖 점유자는 별도 위험입니다.
- 대항력 기준 재확인. 이승연의 전입·점유일 2022.09.15는 말소기준 2023.11.30보다 빠릅니다. 확약이 무효라면 인수위험이 살아납니다.
- 시세 조사. 감정가 58,000,000원이나 감정가 대비 49%라는 비율만 사용하지 말고, 동일 건물·인근 도시형생활주택의 최근 거래와 임대수익을 확인하세요.
- 압류·세금 확인. 국민건강보험공단 압류채권액과 당해세 여부는 배당과 말소 절차에 영향을 줄 수 있으므로 별도 확인하세요.
- 관리비·명도비 반영. 체납 관리비, 공용부분 부담, 점유자 협의비용을 총 취득비용에 포함하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본과 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가 2,842만원”보다 먼저 볼 것
이 사건의 핵심은 2회 유찰이나 감정가 49%가 아닙니다. 확약이 없다면 이승연의 미배당 보증금 36,491,560원을 매수인이 인수해 현재 회차의 총 부담이 64,911,560원으로 올라갑니다. 추가 유찰이 되어도 인수액이 늘기 때문에 실질 부담은 계속 보증금 64,000,000원 수준에 머뭅니다.
반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이 사건 임차권에 유효하게 적용되고 실제 말소까지 이행되면 실질 인수는 0원*이 되어 현재 실질취득액은 28,420,000원이 됩니다. 다만 최근 시세와 비교할 근거가 부족하고, 이미 2회 유찰된 소형 도시형생활주택이라는 점을 함께 고려해야 합니다. 결론은 권리 해결은 조건부, 가격 판단은 보류입니다. 확약서 원본을 확인하기 전에는 28,420,000원을 온전한 취득가격으로 확정해서는 안 됩니다.
