확약 반영 인수 0원*, 그러나 말소 확인 전에는 끝난 게 아니다 — 인천 백운빌리지2차 602호

인천지방법원 2025타경512304. 백운역 북동측 인근의 백운빌리지2차 6층 602호로, 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 143,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 70,070,000원입니다. 표면만 보면 감정가의 49%까지 떨어진 물건이지만, 등기부에는 전입 2022.02.14., 확정일자 2022.01.20.인 윤석진의 주택임차권등기와 보증금 165,000,000원이 남아 있습니다.

이 임차권은 말소기준으로 선언된 2024.05.27. 부평구 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금이 낙찰자에게 넘어오는 구조입니다. 현재 최저가 70,070,000원에서 집행비용 1,661,260원을 먼저 빼면 임차인에게 68,408,740원이 배당되고, 남은 96,591,260원이 룰상 인수액입니다. 낙찰가와 인수액을 합친 룰상 취득부담은 166,661,260원으로 감정가의 약 116.5%입니다.

그러나 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 이 확약을 반영하면 윤석진 임차권의 실질 인수액은 0원*이고, 실질취득은 현재 최저가 70,070,000원*으로 내려갑니다. 단, 이 결론은 확약의 조건이 충족되고 임차권등기가 실제로 말소된다는 전제에 한합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소 확약

2017년 농협은행 근저당권 87,600,000원은 2022.02.14. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.05.27. 부평구 압류이며, 그보다 앞선 윤석진의 주택임차권등기는 원칙적으로 매각만으로 소멸하지 않습니다. 기준 권리와 그 이후의 강서구 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 신고 2명

보증기관 명의의 임차인 중복신고는 없으며, 임차인으로 확인되는 사람은 윤석진과 조민수 2명입니다. 윤석진은 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차권자입니다. 조민수는 말소기준권리 이후인 2025.06.10. 전입해 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 현장 점유와 실제 계약관계를 별도로 확인해야 합니다.

③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 룰상 총액은 거의 고정

확약을 배제한 법정 배당 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 윤석진에게 배당되는 금액이 줄고, 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 늘어납니다. 그 결과 낙찰가와 인수액의 합계는 세 회차 모두 약 166,000,000원으로 유지됩니다. 즉 선순위 임차보증금 인수형에서는 유찰만으로 총취득부담이 낮아지지 않습니다.

반대로 말소동의 확약이 정상 이행되면 윤석진 관련 인수는 실질 0원*이므로 회차별 실질취득은 각 낙찰가와 같아집니다. 따라서 이 사건의 경제성은 확약 적용 여부에 따라 완전히 갈리는 조건부 구조입니다.

④ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저가는 감정가 143,000,000원의 49%인 70,070,000원입니다. 그러나 동일 면적의 최신 실거래 비교 근거가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 확정할 수는 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 70,070,000원 가정)

윤석진 보증금의 배당 부족액은 96,591,260원으로 룰상 매수인 인수 대상입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정상 이행되면 해당 인수는 실질 0원*입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 윤석진의 실제 배당액과 룰상 부족액이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 부평구 십정동 소재 백운역 북동측 인근이며, 주변에는 오피스텔·근린생활시설·공동주택이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 백운역이 있습니다.
• 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재돼 있으며, 토지도 업무시설 부지로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층 건물 중 6층 602호이며, 위생·급배수시설이 구비돼 있습니다.
• 도로. 북서측 도로를 이용하고 있으며 토지 형상은 사다리형입니다.
• 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 및 토지거래계약 허가구역에 해당합니다. 해당 허가구역 지정기간은 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원문, 적용 대상, 조건, 유효기간과 말소 절차를 직접 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 시점. 매각허가·대금납부와 임차권등기 말소의 선후관계 및 필요한 제출서류를 확인해야 합니다.
• 윤석진 배당. 배당요구와 보증금 165,000,000원, 전입·확정일자 및 확약 이행 주체가 서로 일치하는지 대조해야 합니다.
• 조민수 점유. 보증금·확정일자·계약내용과 실제 점유 여부가 미상입니다. 확약 대상이 아니므로 현황조사와 현장 확인이 필요합니다.
• 세금 압류. 부평구·강서구·국민건강보험공단 압류가 있으며, 당해세 해당 여부에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 오피스텔 이용. 공부상 업무시설이지만 윤석진 임차권에는 주거 용도가 기재돼 있습니다. 실제 이용상태와 관련 서류를 함께 확인해야 합니다.
• 시세 확인. 감정가 대비 49%만으로 저가 판단을 하지 말고, 백운빌리지2차 54.74㎡의 최신 실거래와 매물 가격을 별도로 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구서를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 가격보다 먼저 확약을 산다

이 물건은 최저가만 보면 감정가의 49%까지 내려온 오피스텔입니다. 하지만 선순위 윤석진 임차보증금을 원칙대로 계산하면 현재 회차의 인수액은 96,591,260원이고, 룰상 총부담은 166,661,260원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당 보증금이 늘어 총부담은 약 166,000,000원에서 크게 낮아지지 않습니다.

반전은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약이 정확히 적용되고 실제 말소까지 이행되면 윤석진 관련 인수는 실질 0원*이 되고, 현재 회차 실질취득은 70,070,000원​*으로 바뀝니다. 다만 조민수는 확약 대상 밖의 별도 점유자로 보증금과 계약내용이 확인되지 않았고, 세금 압류 3건도 남아 있습니다. 따라서 결론은 확약 확인 전 보류, 확약·말소 확인 후 가격 검토입니다.