매력지수 B등급 · 인수 리스크는 확약 확인이 필요한 임차권등기 물건이나 유찰 후 가격 메리트 존재
말소기준 이전 임차권등기로 인수 가능성이 있으나 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 제출되었고 최저가는 최근 거래 평균 대비 83.9% 수준으로 가격 메리트가 있다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차권등기가 존재하는 물건입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 확인되어 확약 적용 범위를 반드시 확인해야 합니다. 최저가는 최근 12개월 실거래 평균 대비 83.9%로 가격 메리트가 있으나, 권리 안전성은 일반 물건보다 낮습니다.
감정가
177,000,000원
최저가 대비
최저매각가
123,900,000원
1회 유찰
실거래 평균
147,625,000원
최근 12개월 12건
임차권 리스크
확인 필요
인수권리 명시
인천지방법원 2025타경512318. 인천 연수구 송도동 롯데캐슬캠퍼스타운 201동 13층 1304호 오피스텔입니다. 감정가는 1.77억이며 현재 최저매각가는 1.239억으로 1회 유찰된 상태입니다. 핵심은 가격보다 을구 주택임차권등기입니다. 김운지 임차권자가 말소기준권리 이전 권리를 보유하고 있어 일반적인 경매 물건보다 권리 확인이 중요합니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2025타경512318
소재지
인천광역시 연수구 송도동 149 롯데캐슬캠퍼스타운 201동 13층1304호
물건종류 / 이용상태
오피스텔 · 오피스텔로 이용중
소유자
김도현
감정가 / 최저가
177,000,000원 / 123,900,000원
신청채권자 / 청구
주택도시보증공사 / 168,000,000원
매각기일
2026.07.24
① 권리 흐름 — 임차권등기 확인이 핵심
말소기준 이후 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 순위 1번 주택임차권등기는 말소기준 이전 권리로 매각물건명세서상 인수권리로 명시되어 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실제 인수 여부는 확약 적용 범위를 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 임차권등기 보유자
임차인
권리
전입
확정일자
상태
김운지
주택임차권등기
2020.07.24
2020.07.24
대항력 有우선변제
임차보증금은 160,000,000원·160,000,000원·168,000,000원으로 등기되어 있으나 중복 기재 형태이며 실제 배당 관계는 매각물건명세서 확인이 필요합니다. 전입일이 말소기준 이전으로 대항력이 인정되는 구조이며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었습니다.
⚠️ 확약 확인 포인트 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 낙찰 후 임차권 말소와 인수 해소에 적용되는 범위를 반드시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 유찰 후 가격 메리트
롯데캐슬캠퍼스타운 동일 면적대 최근 거래 12건 기준 평균은 147,625,000원입니다. 현재 최저가는 123,900,000원으로 최근 12개월 평균 대비 83.9% 수준입니다.
거래월
전용
층
거래가
2026.07
34.68㎡
46
160,000,000원
2026.06
34.68㎡
22
142,000,000원
2026.06
34.68㎡
35
148,000,000원
2026.06
34.55㎡
9
145,000,000원
2026.05
34.68㎡
23
155,000,000원
2026.03
34.68㎡
32
139,500,000원
평균
-
12건
147,625,000원
배당 분배 (최저가 123,900,000원)
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 거래 평균보다 낮아 가격 메리트가 있으나 임차권 권리 확인이 전제입니다.
④ 예상 배당
배당 항목
금액
집행비용
2,534,600원
주택도시보증공사
121,365,400원
미배당
46,634,600원
✅ 가격 관점 최저가는 최근 12개월 평균 147,625,000원의 83.9%로 가격상 접근 구간입니다.
⛔ 권리 관점 임차권등기가 말소기준 이전에 존재합니다. 확약서가 제출되었더라도 확약 범위와 실제 말소 가능 여부 확인 없이 입찰하는 것은 위험합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차권등기 확인. 김운지 임차권등기의 인수 여부와 확약 적용 범위를 확인해야 합니다.
가격 기준. 최저가는 최근 거래 평균 대비 낮지만 권리 리스크를 반영한 가격 판단이 필요합니다.
배당 확인. 주택도시보증공사 미배당액과 임차권 관련 배당 관계를 확인하세요.
원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “가격은 좋지만 권리가 먼저다”
이 물건은 송도 대단지 오피스텔로 최저매각가는 최근 실거래 평균 대비 낮아 가격 매력은 있습니다. 다만 일반적인 권리 안전형 물건이 아니라 말소기준 이전 임차권등기가 존재하는 물건입니다. 주택도시보증공사의 확약서 제출이라는 긍정 요소가 있으나, 확약 범위 확인 전에는 안전하다고 단정할 수 없습니다. 가격보다 임차권 정리가 입찰의 핵심입니다.
사건 개요
같은 단지 8건 동시 경매
단지 평균
2.7회 유찰
소재지
인천광역시 연수구 송도동 149 롯데캐슬캠퍼스타운 201동 13층1304호
법원·사건
인천지방법원
·2025타경512318
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-07-24 10:00
·제219호 법정
물건
롯데캐슬캠퍼스타운 201동 13층1304호
철근콘크리트구조 34.684㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
인천광역시 연수구 송도동 149 롯데캐슬캠퍼스타운 201동 13층1304호
2025-09-18 15:10
- 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계는 알 수 없음. 경매시 참고바람(전입세대미등재)
- 세대출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 부착해 놓았음.
- 본건 주소지내 전입세대열람내역 외국인체류확인서 첨부.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
