수원지방법원 2025타경57117. 화성시 영천동 679-7, 3층 320호 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태도 오피스텔이고, 현재 최저매각가는 61,250,000원으로 감정가 125,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 말소기준보다 먼저 성립한 임차권입니다.
한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 임대차계약일 2021.06.01, 확정일자 2021.06.02, 점유개시 2021.06.22, 주민등록일자 2021.06.23이고 보증금은 120,000,000원입니다. 반면 말소기준권리는 2023.11.16 주택도시보증공사의 가압류입니다. 따라서 이 임차권은 말소기준보다 앞서고, 현재 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하는 구조여서 미배당 보증금이 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57117 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 679-7 3층320호 · 도로명 경기도 화성시 동탄구 동탄순환대로27길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 지하4층 지상7층 건물 내 3층 320호 |
| 소유자 | 박정숙 (2021.06.25 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 61,250,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 126,673,970원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
말소기준은 2023.11.16 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 동화성세무서장 압류, 서대전세무서장 압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 한국토지주택공사 명의 임차권은 2023.07.19 등기됐고, 전입·점유·확정일자는 그보다 더 앞선 2021년입니다. 등기상 말소기준권리 이전의 권리이므로 매수인 인수 대상입니다.
② 임차권·승계 현황 — 실제 임차인과 승계 신고를 구분
실제 임차인은 0명으로 보고, 한국토지주택공사 1건은 보증기관 승계 신고로 구분합니다. 따라서 120,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 다시 합산해서는 안 됩니다. 다만 등기된 선순위 임차권 자체의 보증금 미배당분 인수위험은 그대로 남습니다.
| 구분 | 명의자 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 보증기관 승계 신고 | 한국토지주택공사 | 120,000,000원 | 2021.06.23 / 2021.06.02 | 대항력 우선변제 승계 |
전유부분 전부 · 주거(임차권등기) · 배당요구 2023.07.19. 말소기준권리보다 앞선 전입과 확정일자를 갖고 있어 우선변제 후 미배당 보증금은 매수인에게 남는 구조입니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득가는 크게 내려가지 않는다
이 사건에서 최저매각가만 비교하면 2회 유찰 뒤 61,250,000원까지 내려와 매우 낮아 보입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 즉 입찰가격 하락분이 곧바로 매수인의 총 취득비용 절감으로 이어지지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 61,250,000원 | 60,252,500원 | 낙찰가 + 인수액이 보증금 120,000,000원 수준으로 수렴 |
| 3회 유찰 시 | 42,875,000원 | 78,296,750원 | 낙찰가는 내려가지만 인수액 증가 |
| 4회 유찰 시 | 30,012,499원 | 90,927,726원 | 추가 유찰의 실질 가격효과가 제한적 |
④ 예상배당표 (매각가 61,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,502,500원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 120,000,000원 | 59,747,500원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 126,673,970원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 한국토지주택공사 임차보증금의 미배당분 60,252,500원이 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사와 서울보증보험 채권은 현재 매각가에서 배당이 없으며, 채권자 미배당액은 406,673,970원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영천초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 건물에는 급배수·위생·난방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 근린상업지역(동탄2지구)·지구단위계획구역(화성동탄(2))·택지개발지구이며, 토지는 평지의 사다리형 상업용 부지입니다.
- 도로. 서측과 남측으로 도로에 접하며 도로접면은 중로각지입니다.
- 공시지가. 4,892,000원/㎡. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 61,250,000원만 보고 감정가의 49% 할인으로 계산하지 말고, 현재 인수액 60,252,500원을 반드시 함께 반영하세요.
- 추가 유찰 효과 재계산. 3회 유찰 시 인수 78,296,750원, 4회 유찰 시 인수 90,927,726원으로 증가합니다. 낮아진 낙찰가만큼 취득비용이 줄어드는 구조가 아닙니다.
- 승계 신고 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 실제 임차인과 별도로 더해지는 두 번째 보증금이 아닙니다. 실제 임차인 0명, 승계 신고 1건으로 구분하되 선순위 임차권 미배당 인수는 반영해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기상 점유개시일은 2021.06.22입니다. 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 입찰 전에 원본 조사서와 현장을 대조하세요.
- 세금·관리비 확인. 압류 2건이 존재했던 만큼 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 조세채권과 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 종기 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “6,125만원 낙찰”이 아니라 “1.2억원 선순위 보증금 구조”
이 사건은 숫자 하나만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 125,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 61,250,000원까지 떨어졌기 때문입니다. 그러나 권리분석을 적용하면 결론은 달라집니다. 말소기준 2023.11.16보다 앞선 임차권의 보증금이 120,000,000원이고, 현재 회차에서 60,252,500원을 매수인이 인수합니다.
더 중요한 점은 추가 유찰이 해결책이 아니라는 것입니다. 3회 유찰 시 매각가는 42,875,000원으로 낮아지지만 인수액은 78,296,750원, 4회 유찰 시 매각가는 30,012,499원이지만 인수액은 90,927,726원으로 커집니다. 즉 낙찰가 하락과 인수액 상승이 서로 상쇄돼 실질취득가는 선순위 보증금 120,000,000원 수준에 수렴합니다.
최근 실거래 시세와 비교할 수 있는 수치가 없는 만큼, 이 상태에서 최저가만 근거로 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 오피스텔이라는 용도와 2회 유찰 이력까지 함께 보면, 권리구조를 정확히 이해하고 실질취득가 기준으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.
