인천지방법원 2025타경512325. 인천 미추홀구 주안동 가든빌라 4층 402호, 전용 41.235㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 장광일이며 2023.03.10 소유권이전 등기가 접수됐고 거래가액은 84,000,000원입니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이고 청구액은 84,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 조준환의 주택임차권입니다. 임대차계약일자는 2022년9월24일, 확정일자는 2022년10월6일, 전입·점유개시는 2022년10월20일이며 임차보증금은 84,000,000원입니다. 2024.11.25 임차권등기가 접수됐고, 2025.09.12 강제경매개시결정보다 선순위이므로 원칙적으로는 매각으로 소멸하지 않는 인수형 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512325 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1337-9 가든빌라 4층402호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 인하로248번길 55-18 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 41.235㎡ · 4층 건물 내 4층 402호 |
| 이용상태 | 다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함) |
| 소유자 | 장광일 · 2023.03.10 소유권이전 접수 · 거래가액 84,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 38,220,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 84,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 주택임차권
현재 권리관계에서 가장 중요한 것은 을구 16번 주택임차권입니다. 조준환은 전입 2022.10.20, 확정일자 2022.10.06을 갖추고 배당요구도 했으며, 강제경매개시결정은 그보다 뒤인 2025.09.12입니다. 따라서 원칙대로라면 현재 최저가 38,220,000원에서 집행비용 1,087,960원을 제외한 37,132,040원이 임차인에게 배당되고, 보증금 잔액 46,867,960원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 조준환 | 4층 402호 41.235㎡전부 | 84,000,000원 | 2022-10-20 / 2022-10-06 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 조준환 본인의 임차권등기이며, 보증금은 중복 합산하지 않습니다. 임차권등기와 배당요구가 모두 확인되고, 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 후에는 가격 메리트가 생긴다
가든빌라(2동)는 총 10세대, 사용승인일은 1997-01-30입니다. 전용 41.24㎡ 거래는 2023.02 84,000,000원, 2025.05 72,000,000원으로 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 72,000,000원이며 현재 최저가 38,220,000원은 이 금액의 53.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 41.24㎡ | 2 | 72,000,000원 |
| 2023.02 | 41.24㎡ | 4 | 84,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 41.24㎡ | 1건 | 72,000,000원 |
가격만 놓고 보면 감정가 78,000,000원보다도 크게 낮아졌습니다. 다만 최근 거래가 84,000,000원에서 72,000,000원으로 내려오면서 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세가 -14.3%입니다. 최근 12개월 표본도 1건뿐이므로, 53.1%라는 할인율을 그대로 확정적인 시세차익으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,087,960원 |
| 1. 임차인 조준환 보증금 | 84,000,000원 | 37,132,040원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 84,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 임차보증금 미배당액은 46,867,960원입니다. 그러나 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 학익여자고등학교 북측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 1997.1.30.입니다. 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 토지면적 115.0㎡, 공시지가 1,008,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·주거환경개선지구·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다. 다만 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 핵심입니다. 확약이 을구 16번 주택임차권의 말소와 인수 해소에 실제 적용되는지 매각물건명세서와 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 확약 미적용 시 구조 재계산. 원칙상 현재 회차의 미배당 보증금은 46,867,960원이며, 확약이 인정되지 않는 경우 매수인 부담으로 연결됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 72,000,000원은 2023.02 거래 84,000,000원보다 낮고 추세 지표도 -14.3%입니다.
- 거래 표본 점검. 확인되는 거래는 2건, 최근 12개월 거래는 1건이므로 개별 호수 상태와 실제 매도 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인을 못한 물건입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 가격”보다 확약의 효력이 먼저다
겉으로 보면 감정가 78,000,000원이 두 번 유찰돼 최저가가 38,220,000원까지 내려온 저가 매물입니다. 하지만 이 사건을 단순히 “감정가의 49%”만 보고 판단하면 안 됩니다. 조준환의 보증금 84,000,000원짜리 선순위 임차권이 있기 때문입니다.
원칙상 현재 회차에서 배당받지 못하는 46,867,960원이 매수인 인수로 남지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 정확도 규칙상 실질 인수는 0원으로 반영됩니다. 그 전제 아래 실질취득 38,220,000원은 최근 12개월 평균 72,000,000원의 53.1%로 가격 메리트가 있습니다.
다만 최근 실거래 추세는 -14.3%, 단지 경매 평균 유찰은 2.0회이고 거래 표본도 적습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 말소동의 확약의 실제 효력 확인과 다세대 환금성입니다.
