138,180,000원
인천지방법원 2025타경512343. 부평동 엠브이아파트 제2층 제202호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 조재근이며, 2022.10.21. 거래가액 363,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 경매를 신청한 채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 360,000,000원입니다.
권리관계의 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 2015년 신한은행 근저당 168,000,000원은 2022.09.30. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2025.09.15.의 강제경매개시결정이며, 그보다 앞선 이동수의 주택임차권등기와 이예희의 전입관계는 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512343 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 124-21 엠브이아파트 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 장제로 162 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상15층 중 2층 · 사용승인 2015.07.15. |
| 소유자 | 조재근 (2022.10.21. 거래가액 363,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 138,180,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계
2015년 설정된 신한은행 근저당은 2022.09.30. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 이동수는 임대차계약일 2022.09.06., 확정일자 2022.09.07., 주민등록·점유개시일 2022.09.30.을 갖추고 2024.10.10. 보증금 360,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이 권리는 2025.09.15. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이동수 제2층 제202호 729㎡ 전부 | 2022.09.30. 2022.09.07. | 360,000,000원 | 있음 | 있음 배당요구 2024.10.10. | 해당 없음 말소동의 확약 |
| 이예희 | 2025.07.11. 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
* 이동수에 관한 확약만 반영한 판단입니다. 이예희의 보증금·점유관계·확정일자·배당요구 여부에 따라 별도의 매수인 인수금이 발생할 수 있습니다.
③ 최저가와 실질취득 — 49% 숫자의 함정
현재 최저매각가는 138,180,000원으로 감정가 282,000,000원의 49%입니다. 하지만 이동수 임차권에 확약이 없다고 가정하면 예상배당 후 미배당액은 224,554,520원입니다. 이 경우 최저가와 미배당 인수액을 합친 룰상 실질취득은 362,734,520원이 됩니다.
다만 이동수 임차권에는 말소동의 확약서가 제출됐으므로, 확약 유효성과 실제 말소 이행을 전제로 이동수에 대한 실질 인수는 0원*입니다. 문제는 보증금이 확인되지 않은 이예희입니다. 이예희의 인수 가능액이 확정되지 않은 상태에서는 최종 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
또한 확인된 실거래 비교 기준이 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 이 사건의 가격 판단은 임차관계 확인 후 별도로 이뤄져야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,734,520원 |
| 1. 임차인 이동수 보증금 | 360,000,000원 | 135,445,480원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 이동수 룰상 미배당 | - | 224,554,520원 |
현재 회차 계산상 이동수에게 135,445,480원이 배당되고 224,554,520원이 미배당됩니다. 이 미배당액은 확약 미적용 시 매수인 인수액이며, 확약이 유효하게 이행되면 이동수에 관한 실질 인수는 0원*입니다. 이예희의 보증금은 확인되지 않아 위 계산에 포함되지 않았습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 공동주택·업무시설·제1종근린생활시설이 함께 있는 건물입니다.
- 입지. 부평중학교 남동측 인근으로 업무시설, 아파트, 각종 근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 굴포천역·부평시장역이 있어 대중교통 편익은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 약 7m, 서측 약 35m 포장도로와 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지, 소화전, 승강기, 도시가스, 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 취득 제한 확인. 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본, 적용 대상, 조건, 유효기간과 임차권등기 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 이예희 임대차 확인. 보증금, 계약일, 확정일자, 실제 점유, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
- 두 임차인의 관계 확인. 이동수의 임차권등기 이후 이예희가 전입한 경위와 현재 점유자를 확인해야 합니다.
- 최저가 단독 판단 금지. 감정가의 49%라는 할인율보다 확약의 실제 이행과 미상 임차인의 인수금이 먼저입니다.
- 배당표 재검산. 현재 계산은 매각가 138,180,000원을 가정했으며 당해세·최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 법원기록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 한 명에게만 적용된다”
이 사건은 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 낮은 가격 자체가 핵심은 아닙니다. 이동수의 보증금 360,000,000원은 원칙적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 대항력 인수형입니다. 현재 회차 기준 룰상 미배당은 224,554,520원이고, 최저가와 합친 실질취득은 362,734,520원입니다.
다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 이동수 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리할 수 있습니다. 여기까지라면 위험은 크게 줄어듭니다. 그러나 2025.07.11. 전입한 이예희의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 이 확약은 이예희에게 적용되지 않습니다. 결국 결론은 주된 3.6억 임차권은 해소 가능하지만, 총 인수액은 아직 확정 불가입니다. 이예희의 임대차관계가 확인되기 전에는 감정가 대비 할인율을 투자 메리트로 평가해서는 안 됩니다.