인천지방법원 2025타경512347. 인천 부평동 블루밍아파트 비동 2층 205호로, 공부상 이용 상태는 오피스텔입니다. 현 소유자 이유섭은 2022년 6월 30일 매매를 원인으로 거래가액 282,000,000원에 취득했고, 소유권이전 등기는 2022년 8월 10일 접수됐습니다.
등기부에서 먼저 보이는 2016년 농협은행 근저당권은 채권최고액 168,000,000원이었지만, 2022년 6월 30일 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 그 뒤인 2023년 7월 13일 인천광역시 부평구 압류입니다.
문제는 임차인 김재규가 말소기준보다 앞선 2022년 6월 30일 전입·점유를 시작했고, 2022년 6월 10일 확정일자까지 갖췄다는 점입니다. 보증금은 감정가보다도 큰 280,000,000원으로, 확약이 없다면 최저가가 낮아져도 매수인의 전체 부담은 약 2.8억원 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512347 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 452-26 블루밍아파트 비동 2층 205호 도로명: 인천광역시 부평구 장제로76번길 25 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 2층 205호 |
| 소유자 | 이유섭 (2022.06.30. 매매, 거래가액 282,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 98,490,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
2016년 농협은행 근저당은 이미 말소됐으므로 현재 경매의 말소기준이 아닙니다. 말소기준은 2023년 7월 13일 부평구 압류이고, 그 뒤의 부평세무서·부천시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 전입·확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김재규 주거·임차권등기 제2층 제205호 59.35㎡ 전부 | 280,000,000원 | 전입·점유 2022.06.30 확정일자 2022.06.10 | 배당요구 있음 2024.09.03 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원* |
③ 회차별 부담 — 확약이 없다면 최저가 하락 효과가 없다
현재 최저매각가는 감정가의 49%인 98,490,000원입니다. 하지만 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 구조에서는 최저가만 낮아질 뿐, 미배당 보증금이 늘어 전체 부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 미적용 시 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 49% | 98,490,000원 | 183,682,820원 | 282,172,820원 |
| 3회 유찰 시 34% | 68,943,000원 | 212,697,974원 | 281,640,974원 |
| 4회 유찰 시 24% | 48,260,100원 | 233,008,582원 | 281,268,682원 |
즉 확약이 적용되지 않는다면 현재 회차의 실질 부담은 282,172,820원이며, 추가 유찰이 발생해도 약 281,000,000원대가 유지됩니다. 반대로 말소동의 확약이 유효하게 적용되면 현재 회차의 실질취득액은 낙찰가인 98,490,000원*으로 계산됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,172,820원 |
| 1. 임차인 김재규 보증금 | 280,000,000원 | 96,317,180원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 96,317,180원이 임차인에게 우선 배당되고, 형식상 미배당 보증금은 183,682,820원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 해당 임차권에 적용되면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 세금 압류 — 배당액 변동 요인
등기부에는 세금 관련 압류가 세 건 있습니다. 말소기준인 2023년 7월 13일 인천광역시 부평구 압류, 2024년 6월 26일 국 압류(부평세무서장), 2024년 12월 20일 부천시 압류입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층이며, 대상 호실은 2층 205호입니다.
- 입지. 부평동 굴다리오거리 북동측 인근으로, 주변에 아파트·다세대주택·오피스텔·학교와 근린생활시설이 혼재합니다. 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 토지 남동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·상하수도·가스·난방·소화설비와 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역이며, 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서의 대상 권리, 효력 발생 조건, 낙찰자에 대한 보증금 승계 배제 문구를 원본으로 확인하세요.
- 매각물건명세서 대조. 을구 3번 주택임차권등기의 인수 문구와 말소동의 확약의 관계를 집행법원 기록에서 직접 대조하세요.
- 현장 점유 확인. 임차권등기 후 현재 점유자가 달라졌는지, 별도 임대차나 무단점유가 존재하는지 확인하세요. 확약은 김재규 임차권 밖의 관계에는 적용되지 않습니다.
- 당해세 확인. 부평구·부평세무서·부천시 압류의 체납액과 당해세 여부를 확인해 실제 배당순서를 다시 계산하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만 보고 응찰하지 말고, 같은 용도·면적·입지의 최근 거래와 임대료·공실·관리비를 대조해 응찰 상한을 정하세요.
- 오피스텔 비용. 관리비 체납, 공용부분 부담, 취득 후 이용 방식과 환금성을 사전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·확약서 및 세금 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49%보다 확약서 한 장이 더 중요하다”
이 물건은 감정가 201,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 98,490,000원까지 내려왔습니다. 그러나 원래의 권리구조만 보면 보증금 280,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어, 현재 회차 미배당액 183,682,820원이 매수인에게 승계될 수 있는 고위험 인수형입니다.
그 위험을 바꾸는 유일한 핵심은 주택도시보증공사의 말소동의 확약입니다. 확약이 김재규 임차권의 승계를 확실히 해소한다면 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득액은 98,490,000원*입니다. 반대로 확약의 범위나 조건이 불완전하면 전체 부담은 282,172,820원 수준으로 되돌아갑니다.
최저가율은 참고 수치일 뿐 결론이 아닙니다. 확약서 원본과 집행법원의 인수조건이 일치하는지 확인한 뒤에야 권리위험이 해소됩니다. 권리 확인 후에도 오피스텔의 실제 거래가, 임대수익과 환금성을 별도로 검증해야 합니다. 이 사건의 결론은 “확약 확인 전 보류, 확인 후 가격 검증”입니다.
* 실질 인수 0원과 실질취득 98,490,000원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 김재규 임차권의 대항력 및 보증금 반환채권 승계를 해소하는 범위에서의 판단입니다. 확약이 적용되지 않으면 현재 회차 기준 미배당 보증금 183,682,820원이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다.
