인천지방법원 2025타경512427. 등기사항전부증명서는 집합건물로 작성돼 있고, 사건상 용도는 대지, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 전유부분은 엔에스파크 3층 306호 79.19㎡이며, 소유자 이금자가 2022.06.08. 거래가 242,000,000원에 취득했습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 49%인 114,660,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.
임차인 안현미는 2022.04.25. 주민등록과 점유를 갖췄고, 확정일자는 2022.03.18.입니다. 말소기준인 2022.11.25. 부평구 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 보증금 242,000,000원이 최저가를 크게 웃돌아, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 매수인의 룰상 총부담은 보증금 부근에 고정됩니다. 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 말소동의 확약서가 실제로 이행돼 인수액이 0원이 되는지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512427 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 457-4 엔에스파크 제3층 제306호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 · 오피스텔로 이용 중 · 전유 79.19㎡ · 지하2층/지상15층 중 3층 |
| 소유자 | 이금자 (2022.06.08. 매매, 거래가 242,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 114,660,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 242,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 사용승인일 | 2014.05.21. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 안현미 3층 306호 79.19㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 242,000,000원 | 2022.04.25. | 2022.03.18. 배당요구 2024.05.24. | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 말소동의 확약 |
안현미는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 가압류권자이자 신청채권자로 등재돼 있으며, 임차인 수나 보증금에 중복 합산하지 않습니다.
③ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 총부담이 거의 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 룰상 총부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 114,660,000원 | 129,745,240원 | 244,405,240원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 80,262,000원 | 163,582,716원 | 243,844,716원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 56,183,400원 | 187,227,901원 | 243,411,301원 |
확약이 없다면 낙찰가가 114,660,000원에서 56,183,400원까지 내려가도 미배당 인수액이 129,745,240원에서 187,227,901원으로 늘어납니다. 총부담은 계속 약 2.43억~2.44억원으로, 임차보증금 242,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 반대로 말소동의 확약이 이행되면 매수인의 실질취득은 해당 회차의 낙찰가로 낮아집니다.
④ 시세 비교 — 최근 가격은 하락 추세
앤에스파크의 확인된 거래 7건 전체 평균은 215,285,714원이지만, 2022년의 242,000,000원·270,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 흐름을 우선하면 최근 12개월 거래는 2025.12. 전용 73.43㎡ 14층의 190,000,000원 1건이며, 최근 가격은 과거 구간보다 13.4% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 73.43㎡ | 14 | 190,000,000원 |
| 2023.09 | 79.19㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2022.08 | 79.19㎡ | 7 | 175,000,000원 |
| 2022.06 | 79.19㎡ | 3 | 242,000,000원 |
| 2022.05 | 78.75㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2022.03 | 78.75㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2021.10 | 73.43㎡ | 10 | 210,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 215,285,714원 |
확약 반영 실질취득 114,660,000원은 최근 거래 190,000,000원의 60.3%로, 금액상 여유가 큽니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건이고 면적도 73.43㎡로 본건 79.19㎡와 차이가 있으므로, 전체 평균 215,285,714원만 근거로 가격 가점을 과도하게 줄 수는 없습니다. 가격 메리트는 확약 이행 확인 후에만 성립합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 114,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,405,240원 |
| 1. 임차인 안현미 보증금 | 242,000,000원 | 112,254,760원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권 · 주택도시보증공사 | 242,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차인 미배당액은 129,745,240원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 이행되면 해당 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원*으로 판단합니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천도화초등학교 남동측 인근이며, 주위에는 오피스텔·아파트·단독 및 다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 서측 약 6미터, 남측 약 20미터 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층·지상15층 건물이며, 승강기·도시가스 개별난방·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 외국인 등에 대한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공시지가. 2,029,000원/㎡이며, 감정평가상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 앤에스파크는 56세대이고 최근 12개월 확인 거래가 1건이며, 가격 추세는 과거보다 13.4% 하락했습니다. 오피스텔 이용 물건으로 거래 표본과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 제출 주체, 대상 임차권, 말소 조건, 말소 시점과 낙찰자에게 추가 이행조건이 있는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 대금납부 후 실제 임차권등기가 말소되는 절차와 필요한 서류를 주택도시보증공사 및 법원 기록에서 대조해야 합니다.
- 확약 미이행 시 상한 재산정. 룰상 인수액 129,745,240원을 반드시 낙찰가에 더해 총부담 244,405,240원 기준으로 판단해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 현재 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 확인으로 재점검해야 합니다.
- 시세 표본 보정. 최근 거래는 73.43㎡ 1건입니다. 본건 79.19㎡와 층·상태 차이를 반영해 인근 오피스텔 호가와 추가 거래를 대조해야 합니다.
- 기계식 주차와 관리비. 기계식 주차설비의 이용조건과 공용부분 체납 관리비를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 확약이 먼저다”
현재 최저가 114,660,000원은 감정가의 49%, 최근 12개월 거래 190,000,000원의 60.3%입니다. 숫자만 보면 충분히 낮지만, 이 물건의 가격은 권리조건에 따라 완전히 달라집니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 이행되면 인수 실질 0원*의 가격 메리트가 생깁니다. 반대로 확약을 적용하지 못하면 미배당 보증금 129,745,240원을 인수해 총부담이 244,405,240원으로 올라가며, 최신 거래보다 비싸집니다.
확약 확인 전에는 위험형, 확약 이행 확인 후에는 가격형. 2회 유찰이라는 숫자보다 안현미 임차권등기의 말소가 실제로 보장되는지를 먼저 확인해야 합니다. 최근 가격 추세도 13.4% 하락하고 있고 거래 표본이 적으므로, 확약이 확인되더라도 오피스텔 환금성과 현장 시세를 보수적으로 반영하는 것이 맞습니다.
* 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 예정대로 이행되는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다. 확약을 반영하지 않은 룰상 인수액은 현재 최저가 기준 129,745,240원입니다.