인천지방법원 2025타경512484. 인천 미추홀구 숭의동 스타뷰 5층 501호, 전용면적 비교 기준 84.67㎡의 오피스텔입니다. 감정가는 194,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 95,060,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 최근 12개월 실거래 평균 195,000,000원의 절반 수준이지만, 이 사건은 최저가만으로 판단하면 안 되는 대항력 임차권 사건입니다.
박정헌은 2020.10.20 전입·점유를 시작했고 2020.10.08 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 2021.03.10 국세 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 있습니다. 보증금 199,000,000원은 현재 최저가보다 크며, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 매수인의 총부담은 결국 보증금 199,000,000원 수준에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512484 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 인주대로35번길 36-14, 스타뷰 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 비교 면적 84.67㎡ · 지하1층·지상14층 중 5층 |
| 소유자 | 박연숙 (2020.11.12. 거래가액 199,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 95,060,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약
말소기준은 2021.03.10 남인천세무서장의 압류입니다. 이후의 안산세무서·동안산세무서 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 박정헌의 전입·점유는 말소기준보다 앞서므로, 임차권등기가 2022.11.30에 이루어졌더라도 그 기초가 되는 대항력은 선순위입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박정헌 주택전부 · 임차권등기 | 2020.10.20 확정일자 2020.10.08 | 199,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 시 0원* 룰상 106,051,080원 |
| 김선모 5층 501호 | 2024.10.07 | 월 800,000원 보증금 미상 | 대항력 없음 | 확인 대상 | 승계 없음 |
| 김고은 | 2024.10.16 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 확인 대상 | 승계 없음 |
김선모와 김고은의 전입일은 모두 말소기준인 2021.03.10보다 늦어 매수인에게 대항할 수 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 매수인이 그 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 현재 점유관계와 실제 거주자를 확인해 명도 일정과 비용은 별도로 반영해야 합니다.
③ 시세 비교 — 확약 유효 시 가격 여유가 크다
스타뷰 비교 면적의 최근 12개월 실거래는 3건이며 평균은 195,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.05의 230,000,000원이고, 최근 거래군은 과거 거래군보다 4.5% 높은 흐름입니다. 전체 12건 평균은 188,750,000원이지만, 가격 판단은 더 최신인 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.54㎡ | 14 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 13 | 175,000,000원 |
| 2026.01 | 84.54㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 2024.02 | 84.67㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2023.12 | 84.54㎡ | 14 | 250,000,000원 |
| 2023.09 | 84.67㎡ | 10 | 165,000,000원 |
| 2023.09 | 80.75㎡ | 8 | 157,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 195,000,000원 |
확약 유효 시 실질취득 95,060,000원은 최근 12개월 평균의 48.7%입니다. 감정가 194,000,000원도 최근 평균 195,000,000원과 비슷하므로 감정평가 자체가 최근 시장보다 과도하게 높았다고 보기는 어렵습니다. 두 차례 유찰로 가격이 충분히 내려온 상태이며, 권리 인수가 실제로 0원이 되는지가 가격 메리트를 성립시키는 결정 조건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,060,000원·확약 적용 전 룰상 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,111,080원 |
| 1. 임차인 박정헌 보증금 | 199,000,000원 | 92,948,920원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 199,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 확약이 없다면 박정헌 미배당액 106,051,080원이 매수인 인수 대상입니다. 확약이 매각조건대로 유효하게 이행되면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 주변 환경. 다세대주택·업무시설·근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상14층 건물로, 위생·급배수·급탕·승강기·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측과 북측으로 폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역이며 공시지가는 1,649,000원/㎡입니다.
- 환금성. 중개 데이터상 6세대 규모이고 동일 면적 거래가격도 156,000,000원부터 250,000,000원까지 편차가 커, 개별 층·상태에 따른 가격 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 을구 1번 박정헌 임차권 전부인지, 별도 조건과 유효기간이 있는지 확인하세요.
- 매각물건명세서. 인수권리 표시와 확약서 제출 사실이 최종 명세서에도 동일하게 유지되는지 확인하세요.
- 국세 교부청구. 압류 3건의 실제 체납액과 당해세 여부를 확인해 배당 부족분 변동 가능성을 점검하세요.
- 현재 점유자. 김선모·김고은의 실제 점유 범위와 계약관계, 박정헌의 퇴거 여부를 현장과 전입세대 열람으로 대조하세요.
- 명도비용. 후순위 전입자는 보증금 승계 대상은 아니지만 점유 중이면 인도명령과 이사 협의가 필요할 수 있습니다.
- 오피스텔 관리비. 공용부분 체납관리비와 전기·수도·가스 정산 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 교부청구·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “반값은 확약이 완성할 때만 반값이다”
현재 최저가 95,060,000원은 최근 12개월 실거래 평균 195,000,000원의 48.7%이고, 최근 거래 추세도 4.5% 상승해 가격 자체는 매력적입니다. 그러나 이 숫자가 의미를 가지려면 선순위 박정헌 임차권의 말소동의 확약서가 실제로 이행되어야 합니다.
확약이 유효하면 실질취득 95,060,000원·인수 0원*의 가격형 물건입니다. 반대로 확약이 무효이거나 조건을 충족하지 못하면 룰상 미배당 인수액 106,051,080원이 붙고, 총부담은 보증금 199,000,000원 수준으로 고정되어 최근 시세보다 싸다고 보기 어렵습니다. 결론은 명확합니다. 가격은 합격, 확약 검증이 최종 관문.
