인천지방법원 2025타경512493. 인천 남동구 간석동 617-44 소재 화성빌라 비동 1층 102호, 전용 40.59㎡의 다세대주택입니다. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했으며 청구액은 79,000,000원입니다. 권리 흐름의 출발점은 2021년부터 대항력을 갖춘 임차인 심은호입니다. 임차인은 2023년 주택임차권등기를 마쳤고, 그보다 뒤인 2023.08.10에 주택도시보증공사의 가압류가 말소기준권리로 설정되었습니다. 임차권이 말소기준보다 앞서기 때문에 단순히 경매로 모든 권리가 정리된다고 볼 수 없습니다.

더 중요한 것은 실제 취득비용입니다. 최저가 4,263만원만 보면 최근 실거래 평균 4,750만원보다 낮지만, 미배당 보증금을 인수하면 취득 부담은 약 8,017만원이 됩니다. 낙찰가만을 시세와 비교하는 방식은 이 사건의 핵심 위험을 놓칩니다. 말소동의 확약서가 인수채무를 실제로 해소하는지는 별도로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다

말소기준권리는 2023.08.10 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 남동구 압류, 국세 관련 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 설정된 한국주택은행·국민은행·고흥농업협동조합·우리은행의 근저당권은 이미 말소되어 현재 인수할 근저당으로 계산하지 않습니다.

그러나 을구 9번 주택임차권등기는 2023.03.24 접수되었고, 임차인의 전입·점유개시일은 2021.01.08입니다. 대항력 있는 임차권이 말소기준보다 앞서며, 보증금 전액을 배당받지 못하면 미배당액 인수 가능성이 발생합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

심은호는 2020.11.29 임대차계약을 체결하고 2020.11.30 확정일자를 받았으며, 2021.01.08 전입 및 점유를 시작했습니다. 2023.03.24 주택임차권등기가 접수되었고 배당요구도 이루어졌습니다. 임차보증금은 79,000,000원이며 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 것으로 제시되어 있습니다.

주택도시보증공사는 가압류권자이자 경매신청채권자로 등장하지만, 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 임차보증금 79,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다. 주택도시보증공사의 채권들과 임차권 사이의 대위·승계 관계 및 실제 배당 수령권자는 관련 원본 서류에서 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 낮은 최저가보다 실질취득을 봐야 한다

화성빌라 동일 면적 40.59㎡의 실거래 5건을 비교합니다. 전체 평균은 58,000,000원이지만, 2021년 88,000,000원의 고가 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단에서는 제시된 최근 평균 47,500,000원과 최신 거래인 2025.06의 45,000,000원을 우선 적용합니다.

낙찰가 42,630,000원은 최근 평균보다 낮지만, 인수까지 포함한 80,167,340원은 최근 평균보다 32,667,340원, 최신 거래보다 35,167,340원 높습니다. 실질취득을 기준으로 보면 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 42,630,000원 가정)

제시된 배당 추정치 기준입니다. 집행비용과 임차인 배당으로 매각대금 전액이 배분되며, 주택도시보증공사 채권에는 배당이 없습니다. 보증기관의 가압류 청구액과 경매신청 청구액은 실제 채권관계에 따라 중복될 수 있으므로 서로 독립된 채무라고 단정하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 떨어져도 인수가 늘어난다

제시된 회차별 추정치를 비교하면 최저매각가가 낮아질수록 미배당 임차보증금이 커집니다. 보증금 인수 구조가 유지되는 한 낙찰가 하락이 실질취득비용의 동일한 폭의 하락으로 이어지지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 주안5동행정복지센터 남동측 인근에 위치하며, 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 간석역이 소재합니다. 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 1990.11.08 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 건물입니다. 위생·급배수·난방설비가 있으며 다세대주택으로 이용 중입니다. 노후도와 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 도로. 서측으로 약 13m 내외 포장도로에 접합니다. 토지는 인접 필지 및 도로와 비교해 평탄한 세장형입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역입니다. 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정 이력이 기재되어 있으며 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 매수인 해당 여부와 현재 규제 상태를 별도 확인해야 합니다.
• 건축물 사항. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다. 다만 실제 내부 현황까지 보증하는 것은 아닙니다.
• 환금성. 16세대 규모의 다세대주택이고, 동일 면적 거래는 5건이 제시되어 있습니다. 거래 표본이 적고 가격 하락 추세가 나타나며, 비교 거래 대부분이 지하 1층이라는 점에서 개별 호수의 적정가격과 매각 가능가격을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확보. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 기재된 정확한 대상 권리, 효력 발생 조건, 말소 이행 시점 및 매수인에 대한 청구 포기 범위를 확인하세요.
• 임차인 대항력 포기 확인. 임차인 심은호의 대항력 및 미배당 보증금 청구권이 매수인에게 행사되지 않는다는 점까지 확인되어야 실질 인수 0원 판단이 가능합니다.
• 보증기관 권리관계 확인. 주택도시보증공사의 가압류 청구액 1,132,000,000원과 경매신청 청구액 79,000,000원의 관계, 임차보증금에 대한 대위·승계 범위 및 말소동의 권한을 원본으로 대조하세요.
• 실질취득 기준 가격 검토. 확약 효력이 확인되지 않는 한 최저가 42,630,000원이 아닌 실질취득 80,167,340원을 최근 평균 47,500,000원 및 최신 거래 45,000,000원과 비교해야 합니다.
• 시세 재확인. 최신 제시 거래는 2025.06이고 최근 평균의 거래일 범위에도 불일치가 있습니다. 동일 건물의 실제 1층 거래, 내부 상태 및 현재 매물을 추가로 확인하세요.
• 매각 진행상황. 2026.08.26 매각기일 이후의 낙찰 결과, 변경·취하 여부, 매각허가 및 확정 여부를 확인하세요.
• 점유와 명도. 임차권등기 사실만으로 현재 점유자를 확정할 수 없습니다. 현장 점유 현황과 실제 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 세금·관리비. 남동구 및 국세 관련 압류가 존재합니다. 조세채권의 실제 배당순위와 금액, 관리비 미납 및 매수인 부담 가능성을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 서류, 확약서 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 종합적으로 검토하세요.

맺으며 — “낙찰가는 4,263만원, 실질취득은 약 8,017만원”

이 사건은 최저가만 보면 저렴해 보이지만, 대항력 있는 임차보증금을 반영하면 전혀 다른 가격이 나오는 물건입니다. 매각가 42,630,000원을 가정하면 미배당 보증금 37,537,340원이 발생하고, 실질취득은 80,167,340원에 이릅니다. 이는 최근 거래 평균 47,500,000원과 최신 거래 45,000,000원을 모두 초과합니다.

여기에 시세 하락 추세 -26.9%, 2회 유찰, 16세대 다세대주택의 제한적인 거래 표본까지 고려하면 확약 효력 확인 전에는 가격과 권리 양쪽의 위험이 큽니다.

핵심 변수는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 해당 확약으로 임차인의 대항력 행사 및 미배당 보증금 인수채무까지 완전히 해소되는 사실이 확인되면 분석 결과는 달라질 수 있습니다. 그러나 현재 확인되는 문구만으로는 등기 말소동의를 대항력 포기와 동일하게 볼 수 없습니다.

따라서 제시된 배당표 기준 인수액 37,537,340원을 유지하고, 실질취득 약 8,017만원을 기준으로 판단해야 합니다. 이 사건의 관건은 추가 유찰에 따른 최저가 하락이 아니라, 확약서의 법적 효력과 실제 보증금 인수채무의 소멸 여부입니다.