인천지방법원 2025타경512509. 구월프라움시티 에이동 7층 706호로, 건축물관리대장상 용도는 도시형생활주택입니다. 감정가는 82,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 40,180,000원입니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 말소기준보다 앞선 주택임차권을 어떻게 처리하느냐입니다.
차유나는 2021.06.02 주민등록·점유를 시작했고 확정일자는 2021.05.13입니다. 2023.05.22 주택임차권등기가 마쳐졌으며 보증금은 100,000,000원입니다. 이후 2023.08.10 주택도시보증공사의 가압류가 말소기준이므로, 원칙만 적용하면 이 임차권은 매각으로 없어지지 않는 선순위 권리입니다. 현재 매각가 가정에서는 배당 후 60,943,240원이 남습니다.
하지만 매각물건명세서에는 해당 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있습니다. 따라서 본 분석에서는 차유나 임차권의 미배당액을 룰상 금액으로 병기하되, 실질 매수인 인수액은 0원으로 반영합니다. 확인되는 실제 임차인은 1명이며, 별도의 다른 임차인 신고는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512509 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1135-5 구월프라움시티 에이동 7층706호 |
| 용도 | 기타 · 건축물관리대장상 도시형생활주택 |
| 전유부분 | 7층 706호 15.84㎡ 전부 |
| 소유자 | 문중석 · 2021.05.01 매매 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 40,180,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준은 2023.08.10 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그보다 앞선 2023.05.22 차유나의 주택임차권등기는 원칙상 매수인에게 인수되는 위치에 있습니다. 차유나는 보증금 100,000,000원, 주민등록일 2021.06.02, 확정일자 2021.05.13으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 주민등록 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 차유나 | 7층 706호 15.84㎡ 전부 | 100,000,000원 | 2021.06.02 | 2021.05.13 | 대항력 有 우선변제 확약 반영 인수 0 |
차유나는 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 현재 회차에서 배당액은 39,056,760원, 룰상 미배당은 60,943,240원입니다. 다만 말소동의 확약을 반영하면 이 임차권으로 인한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
③ 가격 — 감정가 대비 49%, 그러나 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 40,180,000원으로 감정가 82,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰만 보면 가격이 크게 내려온 것은 사실이지만, 이 사건에는 비교할 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 룰상 임차인 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 40,180,000원 | 49% | 60,943,240원 |
| 3회 유찰 시 | 28,126,000원 | 34% | 72,780,268원 |
| 4회 유찰 시 | 19,688,200원 | 24% | 81,066,188원 |
위 미배당액은 선순위 임차권의 원칙적 계산값입니다. 본 사건은 말소동의 확약을 반영해 실제 인수액을 0원으로 평가합니다.
④ 예상배당표 (매각가 40,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,123,240원 |
| 1. 임차인 차유나 보증금 | 100,000,000원 | 39,056,760원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,132,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 일부 배당으로 소진됩니다. 주택도시보증공사 가압류 및 신청채권에는 배당이 발생하지 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건축물관리대장상 용도는 도시형생활주택입니다. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인은 불가했습니다.
- 입지. 인천광역시 교육청 남측 인근이며, 주위에는 동류형 주상복합 건물과 근린생활시설이 소재하는 상업지역입니다.
- 교통. 인근 대로의 광역버스·시내버스 정류장을 이용할 수 있고, 북서측 직선거리 약 200m 지점에 인천지하철1호선 인천시청역이 있습니다.
- 도로. 동측 보행자 전용도로와 남측 노폭 약 10m 포장도로에 접하며 차량 진출입이 가능합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(구월업무지구)·과밀억제권역이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가 2,449,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심 서류이므로 적용 대상과 조건을 매각물건명세서 원본과 함께 대조해야 합니다.
- 선순위 임차권 구조 재확인. 확약이 적용되지 않는 경우 차유나의 현재 회차 미배당액은 60,943,240원이며, 유찰될수록 룰상 인수액은 증가합니다.
- 시세 별도 확인. 현재 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 현황 확인. 감정 당시 폐문으로 내부 확인이 되지 않았으므로 내부 상태와 실제 점유관계 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 내용을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약의 효력이 먼저”
이 사건은 감정가 82,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 40,180,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 출발점은 49%라는 할인율이 아닙니다. 차유나의 100,000,000원 주택임차권이 말소기준보다 앞서기 때문입니다. 원칙대로라면 현재 회차에서 60,943,240원이 미배당으로 남고, 낙찰가가 더 내려갈수록 그 인수액은 커집니다.
다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영할 수 있습니다. 따라서 현재 분석상 실질취득은 최저매각가 40,180,000원입니다. 남는 핵심은 가격입니다. 확인 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 49%라는 이유만으로 싸다고 결론내리지 말고 시세를 먼저 확인해야 합니다.
