25,058,000원
대구지방법원 2024타경34597. 등기상 소유자는 주식회사에코주택건설이고, 강제경매개시결정 채권자는 박여정입니다. 겉으로 보이는 숫자만 보면 감정가 213,000,000원짜리 물건이 6회 유찰되어 25,058,000원까지 떨어진 초저가 경매입니다. 그러나 이 사건의 가격은 최저매각가만으로 판단하면 안 됩니다. 박여정은 2022.02.04. 전입·점유를 시작했고, 2022.01.03. 확정일자를 갖춘 뒤 2024.03.22. 임차보증금 210,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 전입일이 말소기준인 2024.09.23. 강제경매개시결정보다 앞서므로, 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다.
현재 최저가에서 집행비용 851,044원을 제외하면 박여정에게 예상 배당되는 금액은 24,206,956원입니다. 남는 보증금 185,793,044원을 낙찰자가 승계한다고 계산하면, 낙찰대금과 인수액의 합계는 210,851,044원입니다. 최저가가 2,505만원이라는 사실보다, 실질적으로 약 2.11억원이 투입된다는 사실이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경34597 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 구마로53길 22, 2층 201호 (성당동, 에코프랜들리) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 동일 건물 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 13층 · 사용승인 2019.06.20. |
| 소유자 | 주식회사에코주택건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 25,058,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박여정 / 189,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09. |
① 권리 흐름 — 주된 위험은 임차권 미배당 인수
윤경희 명의의 전세금 180,000,000원 전세권은 2019.11.25. 설정됐지만 2021.12.10. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 2023.10.18. 달서구 압류 역시 2024.06.14. 해제로 말소됐으므로 두 권리를 현존 인수권리로 보기는 어렵습니다. 2024.11.20. 설정된 달서구 압류와 2024.09.23. 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유관계 — 확인 대상 3명
| 성명 / 점유부분 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 류수희 · 203호 | 2019.10.25. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 본건 201호와 호수 일치 여부 확인 |
| 박여정 · 전유부분 전체 | 2022.02.04. 확정 2022.01.03. | 210,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 있음 | 미배당 인수 185,793,044원 |
| 신청채 · 점유부분 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 위험 미상 |
류수희는 2019.10.25. 전입자로 기재돼 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 점유부분도 본건 201호가 아닌 203호로 표시됩니다. 따라서 본건의 대항력 있는 임차인이라고 단정해서도, 무관한 사람이라고 배제해서도 안 됩니다. 신청채 역시 전입일·보증금·점유부분이 확인되지 않아 대항력과 승계 여부가 모두 미상입니다. 박여정 외의 위험은 금액을 산정할 수 없으므로 210,851,044원은 최종액이 아니라 현재 확인 가능한 최소 실질취득액입니다.
③ 최저가가 내려가도 총취득액은 거의 그대로다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 낮아질수록 배당액이 줄고, 매수인이 인수할 미배당액이 늘어납니다. 박여정 보증금 210,000,000원이 이를 결정하므로, 추가 유찰은 총취득액을 크게 낮추지 못합니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 박여정 인수 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 25,058,000원 | 185,793,044원 | 210,851,044원 |
| 7회 유찰 시 | 17,540,600원 | 193,175,131원 | 210,715,731원 |
| 8회 유찰 시 | 12,278,420원 | 198,342,592원 | 210,621,012원 |
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 2.11억과 비교해야 한다
에코프랜들리의 확인 거래는 3건이며, 비교 면적은 47.68㎡와 52.58㎡로 기준 면적 68.2㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 정밀 시세로 단정하기는 어렵지만, 가격 메리트는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 47.68㎡ | 12층 | 197,000,000원 |
| 2024.12 | 52.58㎡ | 5층 | 149,000,000원 |
| 2024.01 | 47.68㎡ | 8층 | 201,000,000원 |
| 전체 평균 | 면적 불일치 | 3건 | 182,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 47.68㎡ | 1건 | 197,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 197,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 이전 거래보다 12.6% 높은 수준입니다. 그럼에도 현재 회차의 최소 실질취득액 210,851,044원은 최근 가격보다 13,851,044원, 약 7.0% 높습니다. 최저매각가만 최근 시세와 비교하면 12.7% 수준으로 보이지만, 이는 인수보증금을 제외한 잘못된 비교입니다. 본건을 “시세의 13%에 사는 물건”으로 평가해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 25,058,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 851,044원 |
| 1. 임차인 박여정 보증금 | 210,000,000원 | 24,206,956원 |
| 2. 윤경희 전세권 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 박여정 | 189,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
박여정 임차보증금의 예상 미배당액은 185,793,044원이며 매수인 인수 가능액으로 계산했습니다. 윤경희 전세권은 배당 시뮬레이션에 표시돼 있으나 등기부상 2021.12.10. 해지 말소됐으므로, 현존 인수권리인지 원본 배당요구 및 말소 상태를 대조해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구해올고등학교 남동측 인근으로 학교, 아파트단지와 각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 대중교통 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 13층이며 사용승인일은 2019.06.20.입니다. 승강기·소방·난방·기계식주차 설비가 있습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고, 동일 건물 감정평가 이용상태에는 주거용 오피스텔이 기재돼 있습니다. 본건 201호의 실제 이용과 건축물대장상 용도를 직접 대조해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·중점경관관리구역이며 남측 약 8m 포장도로에 접합니다. 토지 공시지가는 2,319,000원/㎡입니다.
- 하자 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 현장조사 당시 소유자와 점유자가 부재해 내부 이용상황은 도면과 인근 탐문에 의존했습니다.
- 환금성. 29세대의 소규모 집합건물이고 거래 표본이 3건뿐입니다. 근린시설 표기와 주거용 오피스텔 이용자료가 혼재해 대출과 재매각 가능성을 보수적으로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가에 합산. 현재 회차 기준 낙찰가 25,058,000원과 박여정 미배당액 185,793,044원을 합산한 210,851,044원부터 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 없음. 7회·8회 유찰 시에도 실질취득액은 각각 210,715,731원·210,621,012원으로 약 2.1억원에 머뭅니다.
- 박여정의 이중 지위 확인. 신청채권자와 임차권자가 동일인이므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 임차권등기명령 기록과 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 류수희 호수 확인. 점유부분이 203호로 기재돼 본건 201호와 다릅니다. 세대별 전입세대확인서와 현황조사 원본으로 본건 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 신청채 신원·점유 확인. 전입일, 보증금, 점유부분이 확인되지 않아 추가 인수위험을 배제할 수 없습니다.
- 윤경희 전세권 말소 대조. 2021.12.10. 해지 말소가 배당표와 매각물건명세서에 동일하게 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 사건 진행 확인. 2026.03.13. 채권자 박OO에게 기각결정정본이 발송되고 2026.03.21. 도달한 이력이 있으므로 기각 대상과 최종 매각절차 상태를 법원 원본으로 확인해야 합니다.
- 실제 용도·대출 확인. 근린시설과 주거용 오피스텔 이용자료가 혼재하므로 건축물대장, 전입 가능 여부, 금융기관 담보평가 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비, 당해세와 공용부분 부담은 예상배당과 별도로 관리사무소·관할기관에 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,505만원 낙찰”이 아니라 “최소 2.11억원 취득”
이 사건의 최저매각가는 25,058,000원이지만, 그 가격으로 물건을 취득하는 것이 아닙니다. 박여정 임차보증금의 예상 미배당액 185,793,044원을 더하면 현재 회차의 최소 실질취득액은 210,851,044원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총액은 약 2.1억원에 고정됩니다.
최근 12개월 평균과 최신 거래가는 197,000,000원으로, 실질취득액이 이미 최근 시세보다 약 7.0% 높습니다. 여기에 류수희와 신청채의 점유·보증금 위험, 6회 유찰, 29세대 소규모 건물, 근린시설과 주거용 오피스텔 이용자료의 혼재까지 겹칩니다. 채권자와 임차권자가 동일하다는 사정이 있더라도 확정적인 임차권 포기나 말소 자료 없이 인수액을 제외할 수 없습니다. 최저가는 매우 낮지만 가격 메리트는 없고, 미확정 인수위험은 남아 있습니다. 권리와 환금성을 모두 확인하기 전에는 보수적 보류가 적절한 사건입니다.