* 배당추정에 따른 조건부 금액입니다. 매각물건명세서상 말소동의 확약서의 법적 효력과 실제 배당액에 따라 최종 인수액은 달라질 수 있습니다. 실질취득 부담에는 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 비용을 포함하지 않았습니다.

인천지방법원 2025타경512538. 인천 계양구 계산동 계산빌라 4층 401호에 나온 다세대주택입니다. 감정가 105,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가는 36,015,000원입니다. 표면적으로는 감정가 대비 상당한 가격 하락이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가 자체가 아니라 임차보증금의 최종 인수 여부입니다.

김민철은 2020.12.31. 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2020.12.11.입니다. 말소기준으로 제시된 주택도시보증공사의 가압류 등기일인 2023.03.15.보다 앞선 임차관계이므로 대항력이 있는 것으로 분류되어 있습니다. 배당추정상 보증금 전액을 회수하지 못하지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 잔여 보증금 인수 문제와 말소동의의 범위를 구분해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준 가압류 이후의 계양구 압류와 강제경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 설정되었던 부평농업협동조합·신용보증기금·남원새마을금고 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태이므로 현재 인수할 근저당으로 계산하지 않습니다.

반면 김민철의 보증금은 별도 검토가 필요합니다. 배당추정에서는 54,033,270원의 잔여 보증금을 매수인 인수액으로 산출했습니다. 다만 명세서에 명시된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 어떤 권리를 포기하거나 말소하도록 하는지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

* 실질 인수 0원은 대항력 및 잔여 보증금 인수 문제가 확약서와 관련 서류로 모두 해소되는 경우에만 적용하는 조건부 판단입니다. 단순 임차권등기 말소동의와 보증금 인수의무 면제는 구별해야 합니다.

③ 실질취득 — 최저가가 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다

현 회차의 최저매각가 36,015,000원을 기준으로 배당추정이 적용되면, 임차인 김민철의 보증금 중 34,966,730원만 배당되고 54,033,270원이 남습니다.

대항력에 따른 잔여 보증금 인수가 유지되는 구조라면, 낙찰가가 떨어질수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 낙찰대금과 인수 보증금의 합계는 보증금 89,000,000원 부근에서 유지되며, 집행비용과 배당추정에 따른 차이가 추가됩니다.

④ 회차별 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액 증가

* 회차별 금액은 집행비용을 포함한 각 회차의 배당추정치입니다. 유찰이 진행되면 실제 집행비용과 최종 배당액이 달라질 수 있습니다. 확약서로 잔여 보증금 인수 문제가 해소되는 경우 위 추정 인수액을 그대로 적용하지 않습니다.

제시된 회차별 계산은 낙찰가가 하락할 때 매수인의 보증금 인수 위험이 커지는 구조를 보여 줍니다. 다만 이는 확약서의 법적 효력이 반영되어 인수 문제가 완전히 해소된 경우의 금액이 아닙니다. 인수형과 인수 해소형을 혼동해 가격을 평가해서는 안 됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 36,015,000원 가정)

집행비용 및 배당액은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 가압류와 경매신청 청구는 동일 채권자 관련 항목으로, 별개의 독립 채권인지 확인 없이 합산하여 확정 채무로 해석하지 않습니다.

현 회차에서는 매각대금 36,015,000원 중 집행비용 1,048,270원을 제외한 34,966,730원이 임차인 보증금에 배당되는 것으로 산출됩니다. 주택도시보증공사에 대한 예상배당은 0원이고 소유자 잔여액도 없습니다.

⑥ 시세 비교 — 감정가 할인과 실제 시세는 다르다

감정가는 105,000,000원이고 현재 최저매각가는 36,015,000원입니다. 그러나 동일 지역·유사 면적의 최근 실거래 평균과 최신 거래가 확인되지 않아, 이 수치만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

* 실질취득 금액은 현 회차 낙찰대금과 배당추정상 미배당 보증금을 합한 조건부 금액이며, 실제 매수인이 인수할 의무가 확정되었다는 뜻은 아닙니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 계산동 소재 경인여자대학교 남동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 최상층인 4층 401호입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북측으로 노폭 약 14미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
• 토지거래허가. 외국인 등의 주택용도 취득과 관련한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다. 해당 기간 이후의 규제 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 다세대주택이며 3회 유찰되었습니다. 최근 실거래와 매수 수요가 확인되지 않았으므로 향후 매도 가능성 및 적정가격에 대해서는 보수적인 검토가 필요합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서의 정확한 문구와 조건을 확인합니다. 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력 및 잔여 보증금 인수 문제가 완전히 해소되는지가 핵심입니다.
• 임차인 권리 확인. 김민철의 전입·점유·확정일자, 임차권등기, 배당요구, 현재 점유 여부와 보증금 반환관계를 원본 서류로 대조합니다.
• 인수액 이중 시나리오. 인수 문제가 해소되지 않으면 현 회차 추정 인수액 54,033,270원을 반영하고, 완전히 해소되는 경우에만 실질 인수 0원으로 재산정합니다.
• 주택도시보증공사 채권 중복 확인. 가압류 청구금액 185,000,000원과 경매신청 청구금액 89,000,000원의 관계를 확인합니다. 동일 채권을 중복해 매수인 부담으로 합산하지 않습니다.
• 배당표 확인. 임차인 예상배당 34,966,730원과 미배당 보증금 54,033,270원은 추정치이므로 실제 배당절차와 우선순위를 확인합니다.
• 실거래 비교. 계산동 유사 다세대주택의 최근 거래 및 최신 거래를 확인한 뒤 인수 포함 실질취득액을 기준으로 가격을 비교합니다.
• 명도 및 점유. 임차권등기가 존재하므로 실제 거주자와 점유 현황을 확인합니다. 말소동의 확약서가 곧바로 점유 이전이나 명도 완료를 의미하지는 않습니다.
• 세금·관리비. 계양구 압류 관련 체납액과 배당관계, 공용부분 관리비 체납, 취득 관련 비용 등을 별도로 확인합니다.
• 매각 진행상태. 기재된 매각기일은 2026.08.26.입니다. 실제 매각 결과와 이후 절차, 매각조건 변경 여부를 확인합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 최종 배당 관련 서류를 직접 확인합니다.

맺으며 — “3,601만원에 낙찰받는 것”과 “3,601만원에 취득하는 것”은 다르다

인천 계산빌라 401호의 핵심은 단순한 저가 낙찰 기회가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 김민철의 보증금 89,000,000원과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 취득 구조를 결정합니다.

현재 배당추정대로 잔여 보증금 인수의무가 유지된다면, 최저매각가 36,015,000원에 낙찰받더라도 실질취득 부담은 약 90,048,270원입니다. 추가 유찰이 진행되어도 낙찰대금 감소분에 대응해 미배당 보증금이 증가하는 구조여서 전체 부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.

다만 명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 기재되어 있습니다. 이 확약서와 관련 서류를 통해 대항력 및 잔여 보증금 인수 문제가 모두 해소된다는 사실이 확인되면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 평가할 수 있습니다. 현재 확인된 것은 말소동의 확약서의 제출 사실이지, 대항력 포기와 매수인 면책의 모든 요건이 충족되었다는 확정 사실은 아닙니다.

따라서 이 물건은 확약서의 효력 확인이 우선이며, 그 결과에 따라 취득비용을 다시 계산해야 합니다. 최근 실거래 시세도 확인되지 않았고 3회 유찰된 다세대주택인 만큼, 인수 해소 여부를 확정하기 전에는 최저가만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.