36,260,000원
인천지방법원 2025타경512545. 인천 서구 당하동 엠디타운 제5층 제505호, 전용 26㎡ 물건입니다. 사건상 용도는 근린주택이며 감정평가상 현재 이용상태는 연립주택입니다. 소유자 박재오 씨는 2021.10.01. 거래가 93,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라 황별님 임차보증금 93,000,000원의 인수 여부입니다. 황별님은 2021.07.22. 확정일자를 받고 2021.09.10. 전입·점유를 시작했습니다. 이는 말소기준으로 잡힌 2023.02.02. 국의 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약을 제외하고 권리만 계산하면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512545 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1093-5 엠디타운 제5층 제505호 도로명: 인천광역시 서구 청마로167번안길 7 |
| 물건종류 / 전용 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 이용 · 전용 26㎡ · 5층 건물 중 5층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2013.10.22 · 승강기·난방·위생·급배수·화재경보설비 |
| 소유자 | 박재오 (2021.10.01. 거래가 93,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 36,260,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 93,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
등기부상 과거 여수수산업협동조합·시흥중앙새마을금고·신한은행의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.02.02. 국의 압류입니다. 이후 인천광역시 서구의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 황별님의 전입·점유일은 2021.09.10.으로 말소기준보다 빠릅니다. 임차권등기 접수일은 2023.09.27.이지만 대항력 판단의 핵심인 전입·점유는 이미 선행합니다. 따라서 매각물건명세서에 기재된 말소동의 확약서가 없다면 임차보증금 미배당액을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 배지 | 배당·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황별님 | 제5층 505호 26㎡ 전부 주거·임차권등기 | 2021.09.10 | 2021.07.22 | 93,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 | 배당요구 2023.09.27 말소동의 확약 |
실제 임차인은 황별님 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이며 임차인 수에 합산하지 않습니다. 확약은 황별님 명의의 을구 7번 주택임차권등기에만 적용됩니다. 별도로 확인된 다른 임차인은 없지만, 감정 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 임대관계는 미상으로 조사됐으므로 실제 점유 현황은 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 하락 추세를 반영해도 50.4%
엠디타운은 48세대, 사용승인 2013.10.22. 건물입니다. 전용 26㎡ 전후 실거래 12건의 전체 평균은 77,683,333원이지만, 과거 93,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 26㎡ | 2 | 72,000,000원 |
| 2024.08 | 26㎡ | 5 | 73,000,000원 |
| 2024.06 | 25.2㎡ | 5 | 73,000,000원 |
| 2022.12 | 26㎡ | 2 | 78,000,000원 |
| 2022.11 | 26㎡ | 2 | 79,000,000원 |
| 2022.09 | 25.2㎡ | 5 | 73,500,000원 |
| 2022.09 | 26㎡ | 4 | 77,000,000원 |
| 2022.05 | 27.65㎡ | 2 | 78,000,000원 |
| 2022.04 | 27.65㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2022.03 | 26㎡ | 2 | 77,700,000원 |
| 2022.01 | 27.65㎡ | 2 | 78,000,000원 |
| 2021.10 | 26㎡ | 4 | 93,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 77,683,333원 |
최신 거래는 2025.08.의 72,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 1건 기준 72,000,000원입니다. 최근 가격은 이전 거래 구간보다 7.9% 하락한 흐름입니다. 하락 추세와 표본 1건이라는 한계를 감안하더라도, 확약 적용 후 실질취득 36,260,000원은 최근 가격의 50.4%입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 적용 인수 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·49% | 36,260,000원 | 57,792,680원 | 0원* | 36,260,000원* |
| 3회 유찰 시 34.3% | 25,382,000원 | 68,474,876원 | 0원* | 25,382,000원* |
| 4회 유찰 시 24.01% | 17,767,400원 | 75,952,413원 | 0원* | 17,767,400원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 황별님의 미배당 보증금, 즉 매수인 인수액이 커집니다. 따라서 최저가만 낮아질 뿐 실질취득 총액은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 반대로 말소동의 확약이 정상 적용되면 해당 임차인의 인수는 실질 0원으로 처리돼 실질취득이 매각가와 같아집니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 36,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,052,680원 |
| 1. 임차인 황별님 보증금 | 93,000,000원 | 35,207,320원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 93,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 예상배당 후 보증금 부족분은 57,792,680원입니다. 이는 일반 권리계산상 매수인 인수 가능액이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수는 0원*으로 반영했습니다. 실제 배당은 집행비용·세금 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 근린주택이며 감정평가상 제5층 제505호는 연립주택으로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 입지. 인천2호선 완정역 동측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 지하철역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 10m 포장도로, 남측으로 폭 약 8m 보행자도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,775,000원/㎡입니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 환금성. 엠디타운은 48세대이며 대상 면적은 26㎡입니다. 단지 경매 통계상 평균 2.0회 유찰, 낙찰률 0.0%로 나타나므로 낮은 취득가와 별개로 재매각 가능성을 점검해야 합니다.
- 시장 흐름. 최신 거래는 72,000,000원이고 최근 가격 추세는 이전 구간 대비 7.9% 하락했습니다. 전체 평균 77,683,333원보다 최신 가격을 우선해 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사 확약서에 황별님, 을구 7번 임차권, 505호 및 사건번호가 정확히 포함되는지 확인해야 합니다.
- 말소 조건. 낙찰·대금납부·배당 이후 임차권등기가 어떤 절차와 시점에 말소되는지 확인해야 합니다.
- 두 가격을 분리. 확약 적용 시 실질취득은 36,260,000원, 미적용 시에는 94,052,680원입니다. 최저가만으로 투자 판단을 끝내면 안 됩니다.
- 실제 점유. 감정 현장조사 당시 이해관계인 부재로 임대관계가 미상인 만큼 현재 점유자와 인도·명도 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 국과 인천광역시 서구의 압류가 있으므로 세금 배당관계와 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 시세가 이전 구간보다 7.9% 낮으므로 매도 시점의 보수적 가격을 기준으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 내역과 실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸다”는 결론은 확약 확인 뒤에만 유효하다
이 물건에는 보증금 93,000,000원의 선순위 대항력 임차인 황별님이 있습니다. 일반 계산대로라면 현재 최저가에서 57,792,680원이 미배당돼 매수인의 실질취득은 94,052,680원이 됩니다. 이 경우 최신 거래 72,000,000원보다 비싸므로 가격 메리트가 없습니다.
하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어, 확약 적용 시 황별님 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 이때 실질취득은 36,260,000원으로 최근 시세의 50.4%가 됩니다. 최근 가격이 7.9% 하락했고 2회 유찰된 물건이라는 점을 반영해도 가격 여유는 큽니다.
결론은 조건부 A. 확약서의 적용 대상과 말소 절차가 원본에서 확인되면 권리부담 0원과 낮은 실질취득가가 결합된 물건입니다. 반대로 확약 확인이 불충분하면 선순위 보증금 인수형으로 즉시 바뀝니다. 이 사건의 핵심은 추가 유찰을 기다리는 것이 아니라, 확약이 실제로 인수 위험을 제거하는지 서류로 확정하는 것입니다.