인천지방법원 2025타경512553. 인천 계양구 계산동 61, 비동 4층 401호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 최창업이며 2022.03.25 매매를 원인으로 2022.04.18 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 115,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 가격이 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인 신세림과 그 임차권에 관해 제출된 말소동의 확약서의 효과입니다.
말소기준권리는 2023.05.15 도봉세무서장의 압류입니다. 신세림은 2022.04.18 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.03.25이므로 말소기준일보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 경매 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못한 금액은 매수인이 인수할 가능성이 있는 대항력 임차인입니다. 하지만 이 사건에는 바로 그 을구 8번 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512553 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 61 비동 4층401호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 계산새로 27 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호 |
| 사용승인 | 1994.06.22 |
| 소유자 | 최창업 · 2022.03.25 매매 · 거래가액 115,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 34,300,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
현재 분석의 말소기준은 2023.05.15 압류입니다. 이후 2024.04.18 압류와 2025.09.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 신세림의 전입·점유는 2022.04.18로 말소기준보다 앞서므로, 단순히 “임차권등기가 매각으로 소멸한다”는 사실만으로 보증금 인수 위험까지 없다고 보면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신세림 | 제4층 제401호 36.86㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.18 | 2022.03.25 | 115,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 적용 |
② 확약 반영 실질취득 — 최저가가 곧 실질취득가
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 일반적으로 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 늘어나기 때문에 매수인의 실질취득 총액은 보증금 수준에 묶입니다. 실제로 이 사건의 룰상 매수인 인수액은 현재 회차 81,717,400원, 4회 유찰 시 91,822,180원, 5회 유찰 시 98,895,526원으로 커집니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34,300,000원 | 81,717,400원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24,010,000원 | 91,822,180원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16,807,000원 | 98,895,526원 | 0원 |
즉 이 사건에서는 확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 34,300,000원으로 정리됩니다. 다만 권리분석상 중요한 것은 “원래 인수 위험이 없던 물건”이 아니라, 대항력 있는 임차인의 인수 위험을 확약이 제거한 물건이라는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 1. 임차인 신세림 보증금(우선변제) | 115,000,000원 | 33,282,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 신세림 보증금 미배당액은 81,717,400원입니다. 일반 원칙상 매수인 인수 가능액이지만, 이 사건은 을구 8번 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천안남중학교 남측 인근. 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 4층 401호이며 사용승인일은 1994.06.22입니다. 기본적인 위생·급배수·도시가스·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 본건 토지 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호 관련 상대·절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 현황 차이. 공부상 ‘비(B)동’으로 등재되어 있으나 건물 외벽에는 ‘102동’으로 표시되어 있습니다.
- 제시외 부분. 벽체이용 판넬지붕 발코니 약 3.6㎡가 소재하며 감정가에 포함되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건 권리분석의 결론을 바꾸는 핵심 문서입니다. 을구 8번 주택임차권등기와 정확히 연결되는지 확인해야 합니다.
- 임차인 배당관계 확인. 신세림 보증금은 115,000,000원이고 현재 회차 예상배당은 33,282,600원입니다. 확약이 없다면 미배당 81,717,400원이 인수 위험으로 남는 구조입니다.
- 세금 압류 확인. 2023.05.15 도봉세무서장 압류와 2024.04.18 계양세무서장 압류가 있습니다. 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 동 표시 확인. 등기·건축물 공부상 비(B)동과 현황 외벽의 102동 표시가 다르므로 현장과 공부를 대조하세요.
- 제시외 발코니 확인. 벽체이용 판넬지붕 발코니 약 3.6㎡가 감정가에 포함되어 있습니다.
- 3회 유찰 물건. 현재 최저매각가는 감정가 100,000,000원의 34.3%인 34,300,000원입니다. 가격만 보지 말고 확약의 유효성과 점유·인도 상태를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸게 내려온 이유보다, 확약이 무엇을 지우는지가 핵심”
이 사건의 표면만 보면 감정가 100,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 34,300,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 그러나 권리분석의 중심은 낮은 최저가가 아닙니다. 신세림의 전입·점유가 말소기준보다 앞서고 보증금도 115,000,000원이어서, 확약이 없다면 현재 회차 기준 81,717,400원의 인수 위험이 생깁니다.
다만 매각물건명세서에는 이 을구 8번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 반영하므로, 현재 회차의 실질취득가는 최저가와 같은 34,300,000원입니다. 결론적으로 이 사건은 “대항력 임차인이 없어서 안전한 물건”이 아니라 대항력 위험이 존재하지만 확약으로 해소된 물건입니다. 입찰 전 가장 먼저 확인할 문서는 바로 그 말소동의 확약서입니다.
