인천지방법원 2025타경512566. 부평동 투엠레뷰 9층 904호, 공부상 용도가 오피스텔인 물건입니다. 소유자 김용석은 2020.04.20. 거래가액 160,000,000원에 소유권을 취득했고, 윤종익은 2022.02.28. 임대차계약과 확정일자를 갖춘 뒤 2022.04.08. 점유를 시작하고 2022.04.11. 전입했습니다. 이후 2024.03.19. 보증금 156,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다.
말소기준으로 선언된 권리는 2025.05.07. 부평구 압류입니다. 윤종익의 전입·점유·확정일자와 임차권등기는 모두 그보다 앞서므로, 확약을 배제하면 낙찰대금에서 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 승계됩니다. 현재 최저가 기준 예상 미배당액은 71,231,140원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512566 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 150-2 투엠레뷰 9층 904호 · 도로명주소 인천광역시 부평구 시장로 60 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 9층 904호 · 60.73㎡ 전부 |
| 소유자 | 김용석 (2020.04.20. 소유권 취득 · 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 86,730,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
2012.11.09. 설정된 서인천새마을금고 근저당권 143,000,000원은 2020.04.20. 이미 말소됐으므로 현재 매수인이 인수할 담보권이 아닙니다. 이 사건의 핵심은 말소기준 압류보다 앞선 윤종익의 주택임차권입니다. 등기상 해당 임차권은 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리로 분류돼 원칙적으로 매수인이 미배당 보증금을 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 주요 일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤종익 9층 904호 60.73㎡ 전부 · 주거 | 156,000,000원 | 계약·확정 2022.02.28. 점유 2022.04.08. 전입 2022.04.11. 임차권등기·배당요구 2024.03.19. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 룰상 71,231,140원 |
윤종익은 전입과 점유를 갖추고 확정일자도 보유했으며 배당요구를 한 선순위 임차인입니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰대금이 보증금에 미달하는 만큼 매수인이 잔액을 인수합니다. 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저가보다 큰 인수형이지만, 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 존재한다는 점이 결과를 바꿉니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 할인율만 보면 안 된다
현재 최저가는 감정가 177,000,000원의 49.0%인 86,730,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 근거가 확인되지 않아 이 금액이 실제 오피스텔 시세보다 낮은지는 단정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 평가하지 않습니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 확약 반영 인수 | 룰상 인수 | 룰상 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 86,730,000원 | 0원* | 71,231,140원 | 157,961,140원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 60,710,999원 | 0원* | 96,781,799원 | 157,492,798원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 42,497,699원 | 0원* | 114,667,260원 | 157,164,959원 |
확약을 배제하면 낙찰가가 낮아질수록 임차인 미배당액이 커지므로, 매수인의 룰상 실질취득액은 보증금 156,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 즉 추가 유찰만으로 실질 매입비용이 크게 낮아지는 구조가 아닙니다. 반대로 확약의 효력이 그대로 적용되면 인수액은 실질 0원*이므로 회차별 낙찰가가 실질취득액이 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,961,140원 |
| 1. 임차인 윤종익 보증금 | 156,000,000원 | 84,768,860원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 156,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 윤종익의 우선변제에 사용됩니다. 확약을 배제한 룰상 임차보증금 미배당액은 71,231,140원이며, 확약 반영 시 해당 인수액은 실질 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·용도 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 용도는 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 9층 건물 내 9층 904호입니다.
- 위치. 부평동 부흥초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 25미터 도로, 남동측으로 폭 약 3미터 도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·주차·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당하며, 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 가격 판단. 비교 가능한 실거래 근거가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율과 별개로 오피스텔의 실제 거래가격을 추가 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 윤종익의 을구 순위 3번 주택임차권등기를 정확히 대상으로 하는지 확인하세요.
- 말소 조건 확인. 낙찰·대금납부 후 별도 조건 없이 임차권등기가 말소되는지, 필요한 제출서류와 절차를 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액 대비. 확약 효력이 부인되거나 적용 조건을 충족하지 못하면 현재 회차 기준 71,231,140원의 인수 위험이 되살아납니다.
- 임차인 점유와 명도. 실제 임차인 윤종익의 현재 점유 상태와 인도 시점, 명도 협의 여부를 확인하세요.
- 압류·당해세 확인. 부평구 압류와 관련된 체납액, 당해세 우선배당 여부를 원본 서류로 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49.0%라는 이유만으로 저가라고 단정하지 말고, 동일 건물과 인근 오피스텔 거래가격을 별도로 확인하세요.
- 관리비 확인. 관리주체를 통해 공용부분을 포함한 미납 관리비와 사용 현황을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 승부처는 최저가가 아니라 확약서다
이 물건은 표면상 감정가 177,000,000원에서 최저가 86,730,000원까지 내려온 2회 유찰 오피스텔입니다. 그러나 선순위 임차보증금 156,000,000원이 있어 확약을 제외하면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘고, 현재 회차의 룰상 실질취득액은 157,961,140원입니다. 따라서 최저가만 보면 안 됩니다.
반면 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 윤종익 임차권에 정상적으로 적용되면 인수액은 실질 0원*이 되고 현재 회차 실질취득액은 86,730,000원*으로 바뀝니다. 다만 비교 가능한 실거래 근거가 확인되지 않아 그 가격이 시세보다 낮다고 단정할 수는 없습니다. 결론은 “권리는 확약서 확인을 전제로 조건부 정리, 가격은 별도 검증”입니다.
