말소동의 확약으로 인수는 실질 0원*, 그래도 이행 확인과 미상 점유는 남았다 — 인천 샤인힐 1005호

인천지방법원 2025타경512576. 인천 미추홀구 숭의동 샤인힐 10층 1005호로, 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중인 전유부분 62.938㎡ 물건입니다. 소유자 박연숙은 2020년 11월 5일 매매계약을 원인으로 2020년 11월 27일 소유권을 취득했고, 등기부상 거래가액은 234,700,000원입니다. 이후 2021년 3월 10일 남인천세무서 압류가 말소기준이 됐고, 주택도시보증공사의 가압류, 추가 국세 압류, 임차권등기 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.

다만 등기 순위만 보고 “임차권등기가 말소되니 끝”이라고 결론 내리면 안 됩니다. 임차인 양승민은 말소기준인 2021년 3월 10일보다 앞선 2020년 11월 27일에 주민등록과 점유를 시작했고, 확정일자도 2020년 10월 19일에 받았습니다. 따라서 보증금 221,000,000원에 대해 선순위 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이며, 확약이 없다면 배당받지 못한 금액은 매수인이 부담할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약을 함께 봐야 한다

초기 가처분과 두 차례 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 2020년 11월 27일 대항력을 갖춘 양승민과 2021년 3월 10일 말소기준 압류의 선후관계입니다. 양승민의 임차권등기는 2022년 12월 22일에 이뤄져 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 전입·점유에서 발생한 대항력은 별도로 판단해야 합니다.

② 가격 판단 — 감정가의 49%만 보고 싸다고 할 수 없다

감정가는 231,000,000원, 현재 최저매각가는 113,190,000원으로 두 차례 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 소유자의 2020년 등기부상 취득가액은 234,700,000원이지만, 과거 취득가액은 현재 시세를 대신할 수 없습니다. 동일 조건의 최근 실거래 표본이 확인되지 않으므로, 49%라는 할인율만으로 현재 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 줄 근거는 부족합니다.

확약을 배제하면 낙찰가가 내려갈수록 양승민의 미배당 보증금이 늘어 총부담이 약 222,398,336원~223,384,660원 수준으로 유지됩니다. 즉 선순위 임차인 인수형에서는 최저가만 내려간다고 실질취득비용이 함께 내려가지 않습니다. 반대로 말소동의 확약이 확실하게 이행되면 인수액은 각 회차 0원이 되어, 실질취득은 해당 회차 매각가와 같아집니다.

③ 예상배당표 (매각가 113,190,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 양승민에게 배당됩니다. 배당표상 양승민의 부족분은 110,194,660원이나, 말소동의 확약이 이행되면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당해 선순위로 차감되면 실제 배당액과 부족분은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구청 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 오피스텔과 근린생활시설이 밀집해 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 수인분당선 숭의역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2019년 2월 25일 사용승인된 철근콘크리트조 13층 건물의 10층으로, 급배수·위생설비와 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 북측 약 5m, 서측 약 3m 내외 도로와 접하며 토지는 2필지 일단의 사다리형 평지입니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함되며, 공시지가는 1,452,000원/㎡입니다.
• 토지거래허가. 외국인 등에 한해 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정돼 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 업무시설과 근린생활시설이 혼재한 오피스텔 입지이나, 최근 동일 조건 실거래 표본이 없어 실제 거래속도와 적정 매매가는 현장 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 양승민의 임차권과 미배당 보증금 전부를 대상으로 하는지, 이행 조건과 말소 시점을 확인해야 합니다.
• 양승민 권리 확인. 전입일 2020.11.27, 확정일자 2020.10.19, 보증금 221,000,000원 및 배당요구 사실을 매각물건명세서·임차권등기와 대조해야 합니다.
• 오혜원 점유 확인. 2025.06.13 전입은 말소기준 뒤라 대항력은 없지만, 보증금·계약관계·현재 점유 여부를 현황조사와 현장에서 확인해야 합니다.
• 국세 압류 확인. 남인천세무서·안산세무서·동안산세무서 압류 중 당해세가 있으면 임차인 예상배당과 룰상 부족분이 변동될 수 있습니다.
• 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율만 보지 말고 샤인힐 및 인근 오피스텔의 최근 실거래, 현재 매물, 임대료와 공실 여부를 별도로 비교해야 합니다.
• 명도 비용. 실제 점유자와 인도 일정, 이사 협의 가능성 및 인도명령 절차를 입찰가에 반영해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 매수인이 부담할 수 있는 체납액을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 관련 원본을 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원은 확약 이행까지 확인해야 완성된다”

이 물건의 권리구조는 숫자만 보면 위험합니다. 선순위 대항력 임차인 양승민의 보증금은 221,000,000원이고, 현재 최저가 기준 룰상 미배당액은 110,194,660원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 그만큼 인수액이 늘어 확약 미이행 시 총부담은 약 222,398,336원에서 223,384,660원 수준으로 유지됩니다.

그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로, 해당 확약이 유효하게 이행되는 것을 전제로 양승민 관련 인수는 실질 0원*입니다. 이 경우 실질취득은 현재 회차 매각가인 113,190,000원으로 내려옵니다. 다만 오혜원의 보증금·확정일자와 국세 당해세 여부, 확약의 구체적 조건이 남아 있고 최근 시세 비교도 부족합니다. 따라서 결론은 “확약 확인 전에는 고위험, 확약 이행 확인 후에는 인수 0원이나 가격 검증이 필요한 물건”입니다.