최저가 49%보다 중요한 ‘말소동의 확약’ — 적용 시 인수 0원*

인천지방법원 2025타경512616. 부평동 베네시안 4층 402호, 전유부분 59.65㎡의 오피스텔입니다. 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)이지만, 등기된 임차권에는 사용관계가 주거로 기재돼 있습니다. 소유자 김청우는 2019년 9월 30일 매매를 원인으로 2019년 10월 31일 142,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

권리의 핵심은 김경훈의 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021년 3월 11일, 전입 및 점유개시는 2021년 4월 16일이며, 보증금은 149,100,000원입니다. 현재 말소기준으로 제시된 강제경매개시결정일 2025년 9월 22일보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차권입니다.

현재 최저가 77,420,000원에서 집행비용 1,793,560원을 제외하면 임차인 예상배당은 75,626,440원입니다. 확약이 없다면 미배당 보증금 73,473,560원이 남아, 매수인의 룰상 총부담은 150,893,560원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 늘어나므로, 확약이 없는 구조에서는 낮아진 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

② 임차인 분석

김경훈은 실제 임차인 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인이 아닙니다. 따라서 보증금은 149,100,000원 한 건으로 판단합니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재돼 있으며, 해당 임차권의 말소동의 확약서를 제출했습니다.

③ 가격 판단 — 49%만 보고 싸다고 할 수 없다

현재 최저가는 감정가 158,000,000원의 49%인 77,420,000원입니다. 그러나 동일 건물이나 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.

특히 확약이 적용되지 않는다면 실질 부담은 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 인수액의 합계로 봐야 합니다. 현재 회차는 150,893,560원, 3회 유찰 시 시뮬레이션은 150,475,492원, 4회 유찰 시는 150,182,844원입니다. 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 커져 총액이 임차보증금 수준에서 거의 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.

④ 예상배당표 (매각가 77,420,000원 가정)

위 배당 시뮬레이션상 김경훈의 미배당액은 73,473,560원입니다. 다만 제출된 말소동의 확약이 해당 임차권에 정상 적용되면 매수인의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부평동 굴다리오거리 북측 인근의 노선상가지대입니다. 주변에 오피스텔·아파트·근린생활시설·편의시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 및 평스라브지붕 14층 건물 내 4층 402호입니다. 난방·승강기·소화전·화재탐지·주차타워·위생설비를 갖췄습니다.
• 도로. 인접지 대비 평탄한 세장형 토지이며 서측으로 광대로와 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
• 허가구역. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 을구 순위 3번 김경훈 주택임차권 전체인지, 말소 조건과 이행 시점을 확인해야 합니다.
• 확약 불이행 시 상한 재산정. 확약을 적용할 수 없다면 현재 회차 룰상 총부담은 150,893,560원입니다. 최저가 77,420,000원만을 입찰원가로 보면 안 됩니다.
• 임차권 말소 확인. 매각대금 납부와 소유권이전 이후 임차권등기가 실제 말소되는 절차와 제출서류를 원본으로 대조해야 합니다.
• 점유관계 확인. 임차권등기가 설정된 오피스텔이므로 현재 점유자와 인도 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기 내용과 현재 상태를 원본으로 확인해야 합니다.
• 가격 비교. 감정가 대비 49%만으로 저가라고 단정하지 말고 동일 건물·인근 유사 면적 오피스텔의 최근 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49%보다 확약서가 먼저다”

이 물건은 숫자만 보면 감정가 158,000,000원에서 두 차례 유찰돼 77,420,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 하지만 김경훈의 보증금 149,100,000원 임차권은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 권리이므로, 원래 구조대로라면 현재 회차에서 73,473,560원을 인수해야 합니다.

판정을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약이 해당 임차권에 정상적으로 적용되고 실제 말소까지 이어지면 매수인의 인수는 0원*, 실질취득은 낙찰가 77,420,000원​*입니다. 반대로 확약 범위나 이행조건이 맞지 않으면 실질 부담은 150,893,560원으로 되돌아갑니다.

권리는 조건부 통과, 가격 평가는 보류. 감정가의 49%라는 할인율보다 확약서 원문, 임차권 말소 절차, 현재 점유상태를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.