인천지방법원 2025타경512636. 연희동 대성아트빌 4층 403호, 전용 35.36㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 권철승이며 2019.12.03 매매를 원인으로 2020.03.10 소유권을 취득했고 거래가액은 78,000,000원이었습니다. 현존 권리의 말소기준은 2022.08.25 평택세무서장의 국세 압류입니다. 그런데 임차인 전영민은 2022.06.03 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 임차인에 해당합니다.
이 구조만 놓고 보면 최저가가 28,366,000원까지 떨어졌다는 사실은 가격 메리트가 아닙니다. 보증금 81,600,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 현재 회차에서 배당되는 27,455,412원을 제외한 54,144,588원을 매수인이 이어받는 구조가 되고, 낙찰가 28,366,000원과 합치면 실질취득은 약 81,600,000원으로 되돌아갑니다. 4회·5회 유찰돼 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어 총액이 사실상 보증금 수준으로 유지되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 을구 순위 9번 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 이 확약은 전영민 임차권에 한해 적용되므로 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 따라서 입찰가 비교에서는 확약 반영 후 실질취득액인 현재 최저가 28,366,000원을 기준으로 보되, 입찰 전에는 확약서의 적용 대상·조건과 실제 말소절차를 원문으로 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512636 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 연희동 737-10 대성아트빌 4층 403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 35.36㎡ · 지하1층·지상4층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 권철승 (2019.12.03 매매, 거래가액 78,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 82,700,000원 / 28,366,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 81,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 제시외물건 | 샷시조 판넬지붕 발코니창고 약 8.2㎡ 및 약 2.1㎡ 포함 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2022.08.25 국세 압류입니다. 전영민의 전입·점유는 2022.06.03으로 그보다 앞서고, 임대차계약일 및 확정일자는 2022.05.09입니다. 이후 2024.06.25 임차보증금 81,600,000원의 주택임차권등기가 이루어졌고, 배당요구도 같은 날 접수된 것으로 정리돼 있어 대항력과 우선변제권을 함께 갖는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전영민 | 4층 403호 전부 | 81,600,000원 | 2022.06.03 / 2022.05.09 | 2024.06.25 | 대항력 有 우선변제 有 | 실질 0원 말소동의 확약서 적용 |
실제 임차인은 1명입니다. 이 임차인의 대항력 자체를 부정하는 사건이 아니라, 원칙적인 인수구조 위에 말소동의 확약이 별도로 얹힌 사건입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 매수인이 승계할 금액은 54,144,588원이고 실질취득액은 약 81,600,000원입니다. 확약은 전영민 임차권에만 적용되므로 다른 별도 임차인이 확인된다면 그 권리까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
② 가격 비교 — 확약 반영 전·후가 완전히 다르다
가격 판단은 확약을 반영한 실질취득액으로 해야 합니다. 현재 최저매각가는 28,366,000원이고, 제공된 대성아트빌(C동) 비교거래는 2022.12 전용 37.64㎡·4층 80,000,000원 1건입니다. 현재 실질취득액은 이 비교거래의 35.5% 수준입니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 비교거래 2022.12 | 37.64㎡ | 4층 | 80,000,000원 |
| 본건 감정가 | 35.36㎡ | 4층 | 82,700,000원 |
| 현재 최저가 = 확약 반영 실질취득 | 35.36㎡ | 4층 | 28,366,000원 |
| 확약 미반영 시 실질취득 | 35.36㎡ | 4층 | 81,600,000원 |
여기서 주의할 점은 비교거래가 2022.12 단 1건이라는 점입니다. 거래 표본이 많지 않아 80,000,000원을 현재의 확정 시세로 단정할 수는 없습니다. 특히 총 15세대 규모의 소규모 다세대이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있어 환금성은 아파트처럼 넓은 매수층을 전제로 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,366,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 910,588원 |
| 1. 임차인 전영민 보증금(우선변제) | 81,600,000원 | 27,455,412원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 81,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원칙적 배당계산에서는 전영민 보증금 중 54,144,588원이 미배당됩니다. 다만 해당 임차권에 관한 말소동의 확약서가 제출돼 있어 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감이 발생할 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 연희동 서곶중학교 동측 인근. 다세대주택이 주를 이루는 정비된 주택지대로 평가됐으며 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천2호선 아시아드경기장역이 있어 전반적인 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 2001.05.11 사용승인된 철근콘크리트조 지하1층·지상4층 건물의 4층 403호. 기본적인 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등이며 토지는 평지의 사다리형, 북동측 및 남측으로 약 5~6m 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,251,000원/㎡입니다.
- 제시외물건. 발코니에 샷시조 판넬지붕 창고 약 8.2㎡와 약 2.1㎡가 있고 매각에 포함됩니다.
- 환금성. 대성아트빌(C동)은 총 15세대 규모이고 제공된 거래 표본은 2022.12 한 건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 3.0회·낙찰률 0.0%로 나타나 매도 시 거래기간과 가격 협상 폭을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 전영민 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매수인에게 어떤 조건으로 적용되는지, 말소 절차와 제출서류까지 원문으로 확인하세요.
- 확약 미이행 시 손익 재계산. 현재 회차 기준 원칙적 미배당 보증금은 54,144,588원입니다. 확약이 적용되지 않는 상황을 가정하면 실질취득액은 약 81,600,000원입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 3건 존재합니다. 당해세에 해당하면 우선 차감될 수 있으므로 교부청구 및 배당요구 종기 이후 세액을 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 비교거래는 2022.12 80,000,000원 한 건입니다. 입찰 직전 인근 연희동 다세대의 현재 매물·실거래를 추가 확인해 환금가를 보수적으로 잡아야 합니다.
- 제시외물건 확인. 발코니창고 약 8.2㎡·2.1㎡가 포함됩니다. 현황·사용상태와 향후 유지·철거 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 명도·점유 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 확인하고, 필요하면 인도명령·명도절차 비용과 기간을 반영하세요.
맺으며 — “싸진 이유”보다 “확약이 유효한가”가 먼저다
감정가 82,700,000원이 세 번 유찰돼 최저가가 28,366,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 2022.12 비교거래 80,000,000원의 35.5%라 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 이 물건은 원래 대항력 보증금 81,600,000원이 낙찰가와 반대로 움직이는 인수형입니다. 확약이 없다면 현재 회차도, 4회 유찰도, 5회 유찰도 총 부담은 사실상 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
이번 사건을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 이 확약을 반영하면 전영민 임차권의 실질 인수는 0원이 되고, 현재 실질취득액은 28,366,000원으로 내려갑니다. 따라서 권리의 핵심은 ‘대항력이 있느냐’가 아니라 그 대항력 있는 임차권을 확약서가 실제로 완전히 해소하느냐입니다. 동시에 소규모 다세대·거래 1건·3회 유찰이라는 환금성 한계와 세금 압류의 배당 영향을 함께 확인해야 합니다.
