인천지방법원 2025타경512661. 계양구 작전동 어반스카이 제3동 5층 503호, 전유부분 64.88㎡ 전부를 사용하는 오피스텔입니다. 현재 소유자 박연숙은 2020년 12월 15일 매매를 원인으로 거래가액 236,000,000원에 취득했고, 2021년 1월 12일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 박민오가 전입과 점유를 시작했으며, 확정일자는 그보다 앞선 2020년 12월 22일입니다.
말소기준권리는 2021년 3월 12일 남인천세무서장의 국세 압류입니다. 박민오의 전입·점유는 말소기준일보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인에 해당합니다. 보증금 236,000,000원은 현재 최저가 101,920,000원을 크게 웃돌아, 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512661 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 679-10 어반스카이 제3동 제5층 제503호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 까치말로6번길 28 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 14층 중 5층 · 503호 64.88㎡ 전부 |
| 소유자 | 박연숙 (2020.12.15. 매매 · 거래가액 236,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 101,920,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 236,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인 뒤에 국세 압류
박민오의 임대차계약일은 2020년 12월 5일, 확정일자는 2020년 12월 22일, 전입·점유개시는 2021년 1월 12일입니다. 말소기준인 2021년 3월 12일 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 임차권등기는 2023년 2월 23일 이루어졌지만, 권리 판단의 핵심은 그보다 앞선 전입·점유와 확정일자입니다.
말소기준 이후의 2022년 5월 23일 안산세무서 압류, 2023년 11월 24일 동안산세무서 압류, 2025년 9월 23일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있어, 아래 예상배당액은 실제와 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박민오 5층 503호 64.88㎡ 전부 | 2021.01.12 2020.12.22 | 236,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 김화영 현황조사·매각물건명세서 | 2024.06.05 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 49%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 101,920,000원으로 감정가 208,000,000원의 49%입니다. 하지만 확약을 적용하지 않는 일반적인 대항력 인수 구조라면 낙찰가 외에 136,306,880원을 추가 인수하게 됩니다. 3회 유찰 시 낙찰가 71,344,000원에 룰상 인수액 166,340,192원, 4회 유찰 시 낙찰가 49,940,800원에 룰상 인수액 187,358,134원이 붙습니다. 낙찰가만 내려갈 뿐 총부담은 보증금 규모 부근에 머무는 구조입니다.
이 사건은 확약 적용을 전제로 박민오 인수가 0원이 되므로 현재 회차 실질취득액은 101,920,000원*으로 볼 수 있습니다. 다만 비교 가능한 최신 실거래 시세가 제시되지 않아, 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수는 없습니다. 같은 건물·인근 오피스텔의 최신 거래와 임대가를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,226,880원 |
| 1. 임차인 박민오 보증금 | 236,000,000원 | 99,693,120원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 236,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
박민오 보증금은 99,693,120원만 배당되고 136,306,880원이 부족한 계산입니다. 아래 룰상 미배당액은 확약 미적용 기준이며, 확약 적용 시 해당 임차인의 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 작전동 작동초등학교 남동측 인근이며, 주변에는 다세대주택, 오피스텔과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 14층 건물의 5층으로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 하이샷시입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 소화전, 승강기, 화재탐지설비, 스프링클러, 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측과 북측으로 폭 약 14m, 10m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 박민오의 대항력 포기, 임차권등기 말소동의, 적용 조건과 낙찰자 의무를 문구 단위로 확인해야 합니다.
- 김화영 점유. 전입일은 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 남인천세무서·안산세무서·동안산세무서 압류의 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 등기돼 있으므로, 경매 매각에 따른 말소 또는 승계 처리를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 49%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 같은 건물·인근 오피스텔의 최신 매매가와 임대가를 대조해야 합니다.
- 명도. 임차권등기자인 박민오 외에 김화영의 전입이 확인되므로 실제 점유자와 인도 절차를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 세금 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 확약서가 먼저다
겉으로는 감정가 208,000,000원에서 두 차례 유찰돼 101,920,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 박민오의 보증금 236,000,000원이 최저가보다 커, 확약이 없다면 현재 회차에 136,306,880원을 인수하는 대항력 인수형입니다. 따라서 단순히 “감정가의 49%”라는 숫자만 보고 접근하면 안 됩니다.
주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 유효하게 적용되면 박민오 인수는 실질 0원*이 되고, 가격 구조는 완전히 달라집니다. 반대로 확약의 대항력 포기 범위나 조건이 확인되지 않으면 룰상 인수액을 그대로 부담할 수 있습니다. 여기에 보증금 미상 점유자 김화영, 국세 압류 3건, 민간임대주택 등기가 남아 있습니다. 결론은 명확합니다. 확약이 확인되면 검토 가능, 원문 확인 전에는 보류.
* 박민오 보증금의 현재 회차 룰상 미배당액은 136,306,880원입니다. 본 리포트의 실질 인수 0원 표시는 주택도시보증공사가 제출한 임차권등기 말소동의 확약서가 박민오의 대항력 포기와 임차권등기 말소에 유효하게 적용된다는 전제입니다. 확약 밖 임차인·점유자에게는 적용되지 않습니다.
