인천지방법원 2025타경512666. 인천 서구 심곡동 서부빌라 4층 402호, 전용 39.36㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박연숙으로, 2020.09.09 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 104,500,000원이었습니다. 이 사건의 첫 말소기준권리는 2021.03.12 남인천세무서장의 국세 압류입니다. 이후 안산세무서장·동안산세무서장의 압류와 2025.09.23 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 순위만 보면 단순하지 않습니다. 임차인 김지혜는 2020.08.25 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.07.28입니다. 즉 2021.03.12 말소기준 압류보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 보증금은 99,000,000원이고 배당요구도 했기 때문에, 확약이 없었다면 현재 최저가에서는 미배당액이 매수인에게 이어지는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512666 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 심곡동 327-13 서부빌라 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 39.36㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 4층 402호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 박연숙 (2020.09.09 소유권이전 · 거래가액 104,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 45,570,000원 (3회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 99,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저다
말소기준은 2021.03.12 국세 압류지만, 임차인 김지혜의 전입·점유는 2020.08.25로 더 빠릅니다. 따라서 보증금 99,000,000원 중 배당으로 회수하지 못하는 금액은 원칙적으로 매수인이 부담할 수 있습니다. 현재 최저가 45,570,000원 가정 배당에서는 집행비용 1,220,260원을 먼저 제외하고 임차인에게 44,349,740원이 배당돼, 룰상 미배당액은 54,650,260원입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|
| 김지혜 | 제4층 제402호 39.36㎡ 전부 | 99,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 표기 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 임대차계약일자는 2020.07.25, 확정일자는 2020.07.28, 전입·점유개시는 2020.08.25, 임차권등기는 2022.11.03입니다.
② 시세 비교 — 숫자상 67.8%, 그러나 거래 시차가 크다
전용 39.36㎡ 동일면적 실거래는 확인된 3건이며 평균은 67,166,666원입니다. 현재 최저가 45,570,000원은 이 평균의 67.8%입니다. 말소동의 확약을 반영한 실질취득액도 45,570,000원이므로, 숫자만 보면 실거래 평균보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 39.36㎡ | -1 | 58,500,000원 |
| 2022.06 | 39.36㎡ | -1 | 68,000,000원 |
| 2021.10 | 39.36㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 평균 | 39.36㎡ | 3건 | 67,166,666원 |
다만 최신 거래도 2022.07이고, 나머지는 2022.06과 2021.10입니다. 2026.08.26 매각기일과 비교하면 거래 시점의 차이가 커서, 이 평균을 현재 시세라고 그대로 받아들이기는 어렵습니다. 최신 거래가는 58,500,000원으로 현재 최저가보다 높지만, 현재 시장가 확인 없이 “확실히 싸다”고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,220,260원 |
| 1. 임차인 김지혜 보증금 | 99,000,000원 | 44,349,740원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 99,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당계산상 임차인 미배당액은 54,650,260원입니다. 그러나 해당 임차권에 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 제출돼 있으므로 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 402호입니다.
- 입지. 서곶초등학교 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택 등 공동주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 근거리에 있습니다. 동측 소로와 북측 세로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 2025.8.26.~2026.8.25. 지정돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 197.2㎡, 공시지가는 1,185,000원/㎡이며 평지·정방형·소로각지입니다.
- 환금성. 서부빌라는 10세대, 1994.09.26 준공 다세대주택입니다. 확인된 동일면적 실거래도 3건으로 표본이 많지 않아 매도 시 가격·기간 변동성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원문. 김지혜 임차권등기의 말소 범위와 조건, 실제 말소 절차를 매각물건명세서 및 확약서에서 직접 확인하세요.
- 대항력 구조. 확약이 적용되지 않는다면 전입 2020.08.25가 말소기준 2021.03.12보다 빠르므로 미배당 보증금 54,650,260원이 인수될 수 있는 구조입니다.
- 국세 압류 3건. 남인천세무서장·안산세무서장·동안산세무서장 압류가 있으며, 당해세 여부와 교부청구 내용을 확인하세요.
- 누수 현장확인. 302호 거주자가 기존 누수와 수도 재개방 시 재발 우려를 주장했습니다. 급·배수시설, 바닥·벽체, 아래층 피해 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 비교 가능한 거래가 2021.10~2022.07에 집중돼 있으므로 2026년 현재 호가·실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 3회 유찰 원인. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 가격 하락 자체보다 임차권·누수·환금성 등이 반복 유찰에 영향을 줬는지 확인하세요.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 확약의 효력이 먼저다”
현재 최저가 45,570,000원은 감정가 93,000,000원의 49%이고, 확인된 동일면적 실거래 평균 67,166,666원의 67.8%입니다. 하지만 이 숫자만으로 접근하면 핵심을 놓칩니다. 김지혜 임차인은 2020.08.25부터 대항력을 갖고 있어 원래라면 보증금 99,000,000원 중 미배당액이 매수인에게 이어지는 구조입니다. 이번 사건에서는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약이 제출돼 해당 인수액을 실질 0원으로 볼 수 있다는 점이 승부처입니다.
확약이 확실히 이행된다면 실질취득액은 45,570,000원으로 내려가지만, 그 다음에는 3회 유찰, 오래된 실거래 표본, 국세 압류 3건, 302호 누수피해 주장, 10세대 다세대의 환금성을 따져야 합니다. 이 물건은 단순히 “감정가 절반”이라는 숫자가 아니라, 임차권 말소를 확인한 뒤 건물 상태와 현재 시세까지 검증해야 하는 물건입니다.
