최저가 74,431,000원의 착시 — 실질취득 기준선은 약 175,000,000원

대구지방법원 2024타경34597. 대구 달서구 성당동 에코프랜들리 3층 301호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사에코주택건설이며, 감정가 217,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 74,431,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 거래 197,000,000원의 37.8%에 불과하지만, 이 비율을 그대로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.

2019년 설정된 전세권 175,000,000원과 2024년 등기된 임차권이 경매개시결정보다 앞서고, 매각물건명세서에도 매수인에게 인수될 수 있는 권리로 명시돼 있습니다. 특히 이준헌의 대항력 있는 임차보증금은 최저가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 잔액이 커져 낙찰가와 인수액을 합친 경제적 취득비용은 보증금 규모에 수렴합니다. 따라서 이 물건의 가격표는 74,431,000원이 아니라 우선 175,000,000원으로 읽어야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 인수권리

말소기준권리는 2024.09.23. 강제경매개시결정입니다. 이후의 2024.11.20. 달서구 압류는 매각으로 소멸합니다. 2023.06.15. 압류는 2023.07.19. 해제돼 이미 말소됐으므로 인수대상이 아닙니다. 문제는 말소기준보다 앞선 2019.08.29. 전세권과 대항력 있는 임차권입니다.

② 임차인·점유관계 — 대항력과 승계 범위

신고·등기상 임차관계는 3명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 이준현과 이준헌은 등기상 성명 표기가 다르지만 생년월일 앞자리와 175,000,000원의 금액이 일치합니다. 동일인 또는 동일 보증금에 관한 중복 권리인지, 별개의 권리인지 원본 서류로 확인하기 전에는 두 금액을 단순 합산해서도, 하나로 확정해서도 안 됩니다.

③ 실질취득 — 유찰돼도 약 175,000,000원 기준

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 물건에서는 낙찰가가 내려갈수록 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 낙찰가 + 인수 미배당액은 임차보증금 규모인 약 175,000,000원에 고정되는 구조로 봐야 합니다.

실질취득 기준선 175,000,000원은 이준헌의 대항력 있는 임차보증금을 기준으로 한 핵심 가격 판단선입니다. 을구 1번 전세권의 독립성 및 류수희 점유관계가 별도 권리로 확인되면 실제 부담은 이 기준을 초과할 수 있습니다.

④ 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 면적이 다르다

에코프랜들리 실거래는 3건이며 전체 평균은 182,333,333원입니다. 최근 12개월 거래는 2026.01. 47.68㎡, 12층의 197,000,000원 1건입니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래보다 12.6% 상승한 것으로 집계돼 하락 추세는 아닙니다.

임차보증금 기준의 실질취득선 175,000,000원은 최근 거래 197,000,000원과 전체 평균 182,333,333원보다 낮습니다. 그러나 대상 시세 조회 기준면적은 68.2㎡이고 실거래 표본은 47.68㎡와 52.58㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 또한 대상은 근린시설로 분류돼 있어 다른 면적의 거래만으로 “시세보다 싸다”고 단정하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 74,431,000원 가정)

채권 합계 364,000,000원 중 예상배당은 72,691,242원이며 미배당액은 291,308,758원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았고, 전세권과 임차권의 동일인·동일채권 여부에 따라 실제 배당 및 인수범위가 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구해올고등학교 남동측 인근에 위치하며 주변은 학교, 아파트단지 및 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 대중교통 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층, 지상 13층 건물로 사용승인일은 2019.06.20입니다. 승강기, 소방, 난방 및 기계식주차설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·도로. 사다리형 평지의 대지로 남측 약 8미터 포장도로와 접합니다. 용도지역은 일반상업지역이며 방화지구와 중점경관관리구역에 해당합니다.
• 공시지가. 2,319,000원/㎡이며 토지면적은 530.0㎡입니다.
• 이용상태 확인. 건물 내 감정 대상 호실들은 주거용 오피스텔로 이용된 사례가 기재돼 있으나, 현장조사 당시 소유자와 점유자가 부재해 내부구조와 이용상황은 직접 확인되지 않았습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 29세대 규모이며 동일 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.5회, 낙찰률은 0.0%입니다. 최근 낙찰사례도 확인되지 않아 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 전세권 인수 확인. 을구 1번 전세권 175,000,000원이 매각으로 말소되지 않고 인수된다는 기재를 매각물건명세서 원본과 특별매각조건에서 재확인하세요.
• 이준현·이준헌 동일인 확인. 생년월일 앞자리와 금액은 같지만 성명 표기가 다릅니다. 동일인·동일 채권인지 별개의 권리인지 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
• 보증금 증액분 확인. 임차권등기에는 1차 175,000,000원과 2차 183,750,000원이 함께 기재돼 있으므로 유효한 최종 보증금과 배당요구 범위를 확인하세요.
• 류수희 점유 확인. 현황조사상 점유부분이 203호로 기재돼 있습니다. 본건 301호와의 관련성, 실제 점유 여부, 보증금 및 확정일자를 현장과 원본 자료로 확인하세요.
• 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이지만 건물 내 주거용 오피스텔 이용 사례와 주거 임차관계가 확인됩니다. 건축물대장 용도, 현황 이용, 전입 가능 여부를 대조하세요.
• 시세 면적 보정. 실거래 면적 47.68㎡·52.58㎡는 시세 조회 기준면적 68.2㎡와 일치하지 않습니다. 같은 면적·같은 용도의 거래를 추가 확인해야 합니다.
• 진행상태 확인. 2026.03.13. 채권자 박여정에게 기각결정정본이 발송되고 2026.03.21. 도달한 이력이 있으므로 매각기일과 사건 진행 여부를 법원 원문으로 다시 확인하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 및 점유자 명도비용은 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서와 배당요구 서류를 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정하세요.

맺으며 — “74,431,000원이 아니라 175,000,000원부터 본다”

감정가 217,000,000원짜리 물건이 3회 유찰돼 74,431,000원까지 내려오면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금 175,000,000원이 최저가보다 커, 이 물건의 실질취득 기준선은 낙찰가가 아니라 약 175,000,000원입니다.

그 기준선만 보면 최근 12개월 거래 197,000,000원보다 낮지만, 거래 면적이 일치하지 않고 을구 1번 전세권 175,000,000원이 별도 인수권리로 기재돼 있습니다. 보증금 미상의 점유관계도 남아 있습니다. 따라서 결론은 “최저가는 싸지만 권리 정리 전에는 싼 물건이 아니다”입니다. 이준현·이준헌의 동일인 및 동일채권 여부, 전세권과 임차권의 실제 소멸·인수 범위, 류수희 점유관계를 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.