인천지방법원 2025타경512706. 구월서초등학교 남측 인근에 위치한 전용 64.14㎡ 오피스텔로, 철근콘크리트구조 14층 건물의 6층 602호입니다. 소유자 조성호는 2022.11.16. 거래가 279,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 말소기준은 2023.07.13. 주택도시보증공사의 가압류 334,500,000원이며, 이후 설정된 이영심 근저당권 200,000,000원과 압류 3건, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건의 핵심은 후순위 등기가 아닙니다. 심수연은 2022.08.16. 전입·점유했고, 2022.07.22. 확정일자를 갖춘 임차인입니다. 임차권등기일은 2024.03.15.이지만 대항력 판단의 기초가 되는 전입·점유는 말소기준보다 빠르므로 대항력이 있습니다. 보증금 279,000,000원이 최저가 110,740,000원보다 크기 때문에 확약이 없다면, 낙찰가가 낮아진 만큼 미배당 인수액이 늘어 실질취득액은 약 279,000,000원에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512706 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1121-3 창우노블리안 제1동 제6층 제602호 · 인주대로 528 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 64.14㎡ · 지상 14층 중 6층 |
| 건물 / 이용상태 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 오피스텔 · 2018.03.05. 사용완료 |
| 소유자 | 조성호 (2022.11.16. 거래가 279,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 110,740,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 279,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2018년 농협은행 근저당권 196,800,000원은 2020.05.19. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.07.13. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 심수연의 전입·점유일 2022.08.16.과 확정일자 2022.07.22.은 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 말소동의 확약이 없다면 단순히 “임차권등기가 후순위이므로 소멸한다”고 끝낼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 확약 적용 대상과 그 밖 점유자를 분리해야 한다
보증기관의 대위·승계인으로 중복 신고된 사람은 없으며, 확인되는 실제 임차·점유 관계인은 2명입니다. 주택도시보증공사는 임차인이 아니라 가압류권자·신청채권자이자 말소동의 확약의 제출 주체로 구분해야 합니다.
| 성명 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심수연 602호 전부 · 주거 | 2022.08.16. 확정 2022.07.22. | 279,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 있음 | 승계 아님 말소동의 확약 |
| 임순분 | 2024.07.01. | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 아님 |
* 실질 0원은 심수연 임차권에 대한 말소동의 확약이 유효하고 실제 말소까지 이행되는 경우입니다. 확약이 적용되지 않는 원칙상 금액은 인수 약 168,260,000원, 실질취득 약 279,000,000원입니다. 이 확약은 심수연 임차권에만 적용되며 임순분의 점유·임대차관계까지 해소하는 내용으로 볼 수 없습니다.
임순분은 2024.07.01. 전입해 말소기준보다 늦으므로 현재 확인된 날짜 기준으로는 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 이를 이유로 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 다만 현재 점유 상태, 실제 임대차계약의 존재, 명도 상대방과 인도 시점은 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 확약 유효 여부에 따라 결론이 정반대다
가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 226,333,333원보다 최근 12개월 평균 165,000,000원과 최신 거래 166,000,000원을 우선해야 합니다. 2021~2022년에는 279,000,000원과 292,000,000원의 거래가 있었지만, 최근 12개월 거래는 163,000,000원~166,000,000원으로 낮아졌고 최근 가격 추세는 -42.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 66.45㎡ | 2 | 166,000,000원 |
| 2025.08 | 66.45㎡ | 2 | 166,000,000원 |
| 2025.03 | 64.14㎡ | 4 | 163,000,000원 |
| 2022.11 | 64.14㎡ | 6 | 279,000,000원 |
| 2022.01 | 66.45㎡ | 7 | 292,000,000원 |
| 2021.06 | 66.45㎡ | 11 | 292,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 165,000,000원 |
확약이 유효하면 실질취득액 110,740,000원은 최근 12개월 평균의 67.1%로, 최근 평균보다 54,260,000원 낮습니다. 이 경우에는 가격 여지가 있습니다. 반대로 확약이 무효이거나 말소가 이행되지 않으면 실질취득액은 약 279,000,000원으로 올라가 최근 12개월 평균과 최신 거래를 크게 웃돕니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 싸다”가 아니라 “확약을 완전히 확인했을 때만 가격이 낮다”가 정확한 결론입니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,350,360원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 334,500,000원 | 108,389,640원 |
| 3. 근저당권 · 이영심 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 279,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 813,500,000원 중 예상 배당은 108,389,640원, 미배당은 705,110,360원입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 위 표의 매수인 인수 0원은 심수연 임차권 말소동의 확약의 유효한 이행을 전제로 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 110,740,000원 | 108,389,640원 | 705,110,360원 |
| 3회 유찰 · 34% | 77,518,000원 | 75,722,676원 | 737,777,324원 |
| 4회 유찰 · 24% | 54,262,600원 | 52,885,873원 | 760,614,127원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구월서초등학교 남측 인근으로 공동주택·일반주택·근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 예술회관 전철역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 6층 오피스텔입니다. 위생설비·개별난방·자동화재탐지·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 규모. 1개 동 52개 호, 주차 52대, 용적률 532.73%이며 북측으로 인주대로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역이며 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 거래가는 163,000,000원~166,000,000원으로 형성됐지만 최근 추세가 -42.6%이고, 관련 경매 매각률은 0.0%로 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 제출 주체, 대상 임차권, 조건, 유효기간, 매각 후 말소 이행 절차를 원문으로 확인해야 합니다.
- 심수연 임차권 말소 시점 확인. 확약서 제출만으로 끝내지 말고 소유권이전과 동시에 실제 말소가 가능한 구조인지 확인해야 합니다.
- 임순분 점유관계 확인. 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 실제 점유 여부와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국민건강보험공단·국·부천시 압류가 있으므로 당해세 여부와 배당 순위를 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 165,000,000원과 최신 거래 166,000,000원을 기준으로 보고, 전체 평균 226,333,333원은 가격 상향 근거로 쓰지 않아야 합니다.
- 명도·관리비 확인. 현재 점유자, 공용부분 관리비 체납, 인도 가능 시점을 관리 주체와 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·말소동의 확약서·배당요구 내역을 서로 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸다”가 아니라 “확약이 성립하면 싸질 수 있다”
이 사건은 최저가 110,740,000원만 보면 최근 12개월 평균의 67.1%인 저가 매물처럼 보입니다. 그러나 심수연은 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖고 있고 보증금은 279,000,000원입니다. 확약이 없다면 실질취득액은 약 279,000,000원으로 고정되어 최근 시세보다 높아집니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하고 실제 말소까지 이행되면 이 임차권의 인수는 실질 0원*으로 바뀌고, 그때 비로소 110,740,000원이라는 가격을 시세와 비교할 수 있습니다. 다만 확약은 심수연 임차권에만 적용되며 임순분의 점유관계는 별도입니다. 최근 가격 추세 -42.6%, 2회 유찰, 관련 경매 매각률 0.0%도 환금성에 불리합니다. 결론은 권리는 조건부, 가격은 확약 유효 시에만 매력, 환금성은 보수적입니다.