인천지방법원 2025타경512712. 청라봄빌딩 6층 612호, 전유면적 24.86㎡ 전부를 사용하는 오피스텔입니다. 외형상으로는 감정가 110,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 53,900,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 등기부에는 말소기준권리보다 앞선 주택임차권이 존재합니다. 임차인 김성호는 2022.03.02. 전입·점유를 시작했고, 2022.01.26. 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 112,000,000원입니다.
현재 회차에서 집행비용 1,370,200원을 먼저 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 52,529,800원입니다. 보증금에서 이를 뺀 59,470,200원이 남으므로, 매수인이 이 부족분을 인수할 가능성이 있습니다. 따라서 실질취득은 최저가 53,900,000원이 아니라 53,900,000원 + 59,470,200원 = 113,370,200원으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512712 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 157-6 청라봄빌딩 제6층 제612호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 청라커낼로288번길 8-10 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 제6층 제612호 24.86㎡ 전부 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상10층 중 6층 · 승강기·위생·급배수설비 |
| 소유자 | 안효황 (2022.08.17. 소유권이전 · 거래가액 109,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 53,900,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 112,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
과거 동양생명보험 근저당과 삼성화재해상보험 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2024.06.03. 주택도시보증공사 가압류이며, 그보다 앞선 2024.04.11. 김성호의 주택임차권등기는 매각으로 당연히 소멸하는 권리가 아닙니다. 임차인의 전입·점유일도 2022.03.02.로 말소기준보다 빠르므로 대항력 있는 선순위 임차인으로 판단됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 낙찰가보다 크다
| 임차인 / 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성호 제6층 제612호 24.86㎡ 전부 주거·임차권등기 | 112,000,000원 | 전입·점유 2022.03.02. 확정일자 2022.01.26. 배당요구 2024.04.11. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 일부 승계 59,470,200원 |
실제 임차인은 김성호 1명입니다. 임차인은 확정일자와 배당요구를 갖춰 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있지만, 매각대금이 보증금보다 작아 전액 회수가 불가능합니다. 배당으로 받지 못하는 금액은 대항력에 따라 낙찰자에게 청구할 수 있으므로, 인수액을 낙찰가와 별도로 계산해야 합니다.
③ 유찰돼도 실질취득은 약 1.12억원대로 고정
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 53,900,000원 | 59,470,200원 | 113,370,200원 |
| 3회 유찰 시 | 37,730,000원 | 75,349,140원 | 113,079,140원 |
| 4회 유찰 시 | 26,411,000원 | 86,464,398원 | 112,875,398원 |
낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인의 인수액이 늘어납니다. 현재 회차부터 4회 유찰 가정까지 낙찰가는 53,900,000원에서 26,411,000원으로 내려가지만, 실질취득은 계속 112,875,398원~113,370,200원 수준입니다. 즉 최저가가 더 떨어진다고 총 부담이 함께 낮아지는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,370,200원 |
| 1. 임차인 김성호 보증금 | 112,000,000원 | 52,529,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 939,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 112,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 임차인에게 배당되며, 임차보증금 부족분 59,470,200원이 남습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구와 경매신청채권은 각각 기재돼 있으나 동일 채권자이므로, 두 금액의 단순 합계를 실제 채무총액으로 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 전유면적은 24.86㎡ 전부입니다.
- 주위환경. 청라2동행정복지센터 북동측 인근으로 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 공시지가는 ㎡당 3,911,000원입니다.
- 건물. 지하4층·지상10층 철근콘크리트구조로 승강기, 위생설비, 급배수설비가 설치돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 임차권등기 말소동의 외에 대항력 포기와 미배당 보증금 청구 포기가 명시됐는지 확인하세요.
- 실질취득 기준. 현재 회차의 입찰 판단 기준은 최저가 53,900,000원이 아니라 예상 인수를 포함한 113,370,200원입니다.
- 임차인 배당 확인. 배당요구의 적법성, 배당순위, 실제 배당액과 잔존 보증금을 배당표 원본으로 대조하세요.
- 명도 조건 확인. 임차권등기 후 실제 점유·퇴거 여부와 열쇠 인도 상태를 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 관리비 체납. 오피스텔 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 채권 중복 검토. 주택도시보증공사의 가압류 청구액과 경매신청 청구액이 동일 채권에서 비롯된 것인지 원본 서류로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총 부담은 내려가지 않는다”
이 물건은 감정가 110,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 53,900,000원까지 내려왔습니다. 그러나 임차인 김성호의 보증금은 112,000,000원이고, 현재 예상 배당액은 52,529,800원에 그칩니다. 남은 59,470,200원을 인수하면 실질취득은 113,370,200원입니다.
추가 유찰 시에도 낙찰가가 줄어드는 만큼 인수액이 커져 총 부담은 약 112,000,000원대에 머뭅니다. 감정가의 49%라는 숫자는 실제 취득비용을 설명하지 못합니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐지만, 대항력 포기까지 확인되지 않은 상태에서는 인수 위험을 제거해 계산할 수 없습니다. 가격은 싸 보이지만 실질취득은 감정가 이상, 확약서 원문 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.