인천지방법원 2025타경512726. 구월동 센트럴타워 5층 501호, 전용 63.1978㎡의 오피스텔입니다. 현재 최저매각가는 감정가 206,000,000원의 49%인 100,940,000원으로 두 차례 유찰된 상태입니다. 등기상 최초 근저당 84,000,000원은 2017.07.10. 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2022.04.05. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 남동구·서구 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다. 김기훈은 2021.10.27. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.09.15.이므로 말소기준 압류보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 보증금 200,000,000원 중 현재 매각대금에서 배당받지 못하는 101,273,160원은 원칙적으로 매수인에게 승계됩니다. 따라서 확약이 없다면 최저가만 보고 “1억대 오피스텔”로 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512726 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1143-2 센트럴타워 제5층 제501호 · 도로명 인천광역시 남동구 미래로 20 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 63.1978㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 5층 |
| 이용상태 | 공부상 오피스텔 · 공부와의 차이 없음 · 위반건축물 사항 없음 |
| 소유자 | 김진희 (2021.11.01. 거래가 200,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 100,940,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
등기부상 2015년 한국양봉농업협동조합 근저당은 2017.07.10. 해지로 말소됐으므로 이번 경매의 말소기준이 아닙니다. 말소기준은 2022.04.05. 국민건강보험공단 압류이며, 남동구 압류·서구 압류·강제경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인·인수 분석 — 원칙상 1.0127억, 확약 반영 시 0원*
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 김기훈 5층 501호 63.1978㎡ 전부 주거·임차권등기 | 200,000,000원 | 2021.10.27. 2021.09.15. | 2023.11.29. 배당요구 있음 | 대항력 有 우선변제 승계 중복 아님 |
등기부·매각물건명세서상 확인되는 실제 임차인은 김기훈 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이며 별도의 두 번째 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
* 확약 미적용 원칙상 매수인 인수액은 101,273,160원, 실질취득액은 202,213,160원입니다. 확약서 원본의 적용 범위·조건·말소 이행 여부를 확인해야 인수 0원 판단이 유지됩니다.
③ 회차별 인수 구조 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 확약 미적용 인수 | 원칙상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 100,940,000원 | 101,273,160원 | 202,213,160원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 70,658,000원 | 131,013,844원 | 201,671,844원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 49,460,600원 | 151,829,691원 | 201,290,291원 |
확약을 적용하지 않는 원칙적 권리구조에서는 최저가가 100,940,000원에서 49,460,600원까지 내려가더라도 인수액이 반대로 101,273,160원에서 151,829,691원으로 증가합니다. 따라서 시세 비교 기준은 낮아진 최저가가 아니라 약 200,000,000원 수준의 원칙상 실질취득액입니다. 반면 확약이 유효하게 이행되면 인수액이 0원이므로 현재 회차의 비교 기준은 100,940,000원입니다.
④ 시세 비교 — 확약 유효 시 최근 시세의 67.3%
센트럴타워는 18세대, 2015.03.31. 준공된 오피스텔입니다. 전용 63.1978㎡와 유사한 면적의 실거래 6건 중 전체 평균은 163,333,333원이지만, 과거 200,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 62.19㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2024.10 | 63.2㎡ | 3 | 157,000,000원 |
| 2023.11 | 64.28㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2022.05 | 64.28㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2022.04 | 64.28㎡ | 3 | 183,000,000원 |
| 2021.11 | 63.2㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 150,000,000원 |
최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 150,000,000원입니다. 확약 반영 실질취득액 100,940,000원은 이 금액의 67.3%로 최근 시세보다 낮습니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건뿐이고, 최근 거래 추세는 과거 대비 -9.6%로 하락하고 있습니다. 전체 평균 163,333,333원 대비 할인율만으로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 100,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,213,160원 |
| 1. 임차인 김기훈 보증금 | 200,000,000원 | 98,726,840원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용을 제외한 금액이 임차인에게 우선 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 국민건강보험공단·남동구·서구 압류 중 당해세 등 우선 배당 대상이 있으면 실제 배당액과 임차인 미배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가천대길병원 서측 인근으로 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물이며 난방·위생·급배수·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·구월업무지구 지구단위계획구역·과밀억제권역이며 서측 도로와 광로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 330.0㎡, 공시지가 3,708,000원/㎡이며 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 환금성. 18세대 규모이고 최근 12개월 거래 표본이 1건이며, 최근 거래 추세가 -9.6%로 하락하고 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 제출 주체, 대상 임차권, 대항력 포기·말소 범위, 이행 조건과 낙찰 후 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 확약 미적용 상한선. 확약이 적용되지 않으면 현재 회차 실질취득액은 202,213,160원이므로 최저가 100,940,000원만 기준으로 판단하면 안 됩니다.
- 압류·당해세. 국민건강보험공단·남동구·서구 압류의 체납액과 당해세 여부를 확인해 실제 배당과 임차인 미배당 변동 가능성을 검토해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 설정돼 있으나 현재 점유 상태와 인도 가능 시점은 현장조사와 관계인 확인이 필요합니다.
- 하락 추세. 최신 거래 150,000,000원과 최근 추세 -9.6%를 기준으로 보수적인 재매각 가격을 산정해야 합니다.
- 소규모 오피스텔. 18세대 규모와 2회 유찰, 경매 집계상 낙찰률 0.0%를 반영해 자금 회수 기간을 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서·실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약 한 장이 1.0127억의 인수를 바꾼다”
이 물건은 최저가만 보면 감정가의 49%, 최근 시세의 67.3%까지 내려온 오피스텔입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 200,000,000원이 있어, 확약을 제외한 원칙적 실질취득액은 202,213,160원입니다. 최저가가 더 내려가도 미배당 보증금이 늘기 때문에 약 200,000,000원 수준의 총액은 거의 바뀌지 않습니다.
결론을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약이 유효하게 적용되고 임차권 말소가 이행되면 인수액은 실질 0원, 실질취득액은 100,940,000원으로 최근 시세보다 낮아집니다. 다만 최근 거래 추세는 -9.6%로 하락하고 있고 18세대 오피스텔의 환금성, 2회 유찰, 공과금·지방세 압류를 함께 봐야 합니다. 확약 확인 전에는 고위험 인수형, 확약 확인 후에는 가격 여유가 있는 조건부 안전형. 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 확약서의 실제 효력과 이행 가능성입니다.
