인천지방법원 2025타경512733. 계양구 귤현동 아리지빌 제2동 2층 202호로, 감정평가상 다세대주택인 도시형생활주택입니다. 소유자 김진희는 2021년 10월 26일 매매를 원인으로 거래가액 136,000,000원에 취득했습니다. 현재 최저매각가는 감정가 132,000,000원의 49%인 64,680,000원까지 낮아졌지만, 이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 할인율이 아니라 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력입니다.
임차인 김정옥은 2021년 8월 14일 임대차계약을 체결하고 2021년 9월 30일 전입신고와 확정일자를 갖춘 뒤 2021년 10월 1일 점유를 시작했습니다. 이후 2023년 11월 17일 보증금 136,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준은 2025년 1월 10일 계양구 압류이므로, 임차인의 전입과 확정일자 및 임차권등기가 모두 앞섭니다. 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 부족분은 원칙적으로 매수인 인수 위험으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512733 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 귤현동 506-3 아리지빌 제2동 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대주택 · 도시형생활주택 · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 김진희 (2021.10.26. 매매, 거래가액 136,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 64,680,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 136,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 말소기준권리 | 2025.01.10. 갑구 6번 압류 · 계양구(인천광역시) |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
2014년 설정된 서울우유협동조합 근저당권 108,000,000원은 2021년 10월 1일 이미 말소됐습니다. 2023년 대구지방검찰청서부지청 관련 가압류 77,342,650원도 2024년 6월 28일 집행취소로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025년 1월 10일 계양구 압류이며, 그 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 범위 | 보증금 | 전입 · 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정옥 2동 202호 42.5㎡ 전부 | 136,000,000원 | 2021.09.30. 점유 2021.10.01. | 2023.11.17. 신청 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
임차인 김정옥은 실제 임차인 1명이며, 보증기관 명의의 중복 임차인 신고로 표시된 건은 없습니다. 전입신고와 확정일자를 함께 갖췄고 배당요구도 했으므로 매각대금에서 우선배당을 받지만, 현재 최저가로는 보증금 전액을 배당받을 수 없습니다.
* 확약의 효력은 김정옥 임차권에 한정해 판단하며, 확약 원문과 매각물건명세서의 특별매각조건을 직접 대조해야 합니다.
③ 최저가가 내려가도 총취득액은 거의 고정된다
대항력 임차보증금이 낙찰가보다 크면, 유찰로 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 최저가만 보면 64,680,000원으로 싸 보이지만 현재 회차의 실질취득은 64,680,000원 + 72,884,240원 = 137,564,240원입니다. 감정가보다 5,564,240원 높습니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64,680,000원 | 72,884,240원 | 137,564,240원 |
| 3회 유찰 시 | 45,276,000원 | 91,938,968원 | 137,214,968원 |
| 4회 유찰 시 | 31,693,199원 | 105,277,279원 | 136,970,478원 |
3회 또는 4회 유찰되더라도 실질취득은 약 136,970,478원~137,214,968원으로 유지됩니다. 즉 유찰이 한 번 더 진행된다고 매수인의 총부담이 45,276,000원이나 31,693,199원으로 낮아지는 구조가 아닙니다. 집행비용 차이만큼만 소폭 변하고, 전체 부담은 임차보증금 136,000,000원 부근에 고정됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,564,240원 |
| 1. 임차인 김정옥 보증금 | 136,000,000원 | 63,115,760원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 136,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 임차보증금 미배당 | - | 72,884,240원 |
집행비용 1,564,240원을 제외한 매각대금 전액이 임차인에게 배당되는 계산입니다. 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원이며, 임차인 보증금 부족분 72,884,240원이 남습니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 귤현초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·아파트와 소규모 근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 인천1호선 귤현역과 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 202호이며, 외벽은 미장스톤, 내벽은 벽지, 창호는 하이샷시 이중창호 마감입니다.
- 설비. 기본적인 급·배수설비, 위생설비와 도시가스설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 가장형 평지의 다세대주택 부지로 이용 중이며, 부지 서측으로 폭 약 15미터의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·귤현 지구단위계획구역·과밀억제권역·장애물제한표면구역 등에 해당합니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의뿐 아니라 김정옥 임차인의 대항력 포기까지 포함되는지 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 특별매각조건 대조. 매각물건명세서와 법원 기록에 확약 효력, 임차권등기 말소 절차와 매수인 인수 여부가 어떻게 기재됐는지 확인해야 합니다.
- 가격은 실질취득 기준. 확약 효력이 불완전하면 현재 총부담은 137,564,240원입니다. 최저가 64,680,000원만으로 응찰가를 판단하면 안 됩니다.
- 임차인 명도·점유 확인. 임차권등기가 설정돼 있으므로 현재 점유 상태와 인도 조건, 보증금 반환 및 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세가 배당 및 추가부담에 영향을 줄 수 있으므로 관계기관에 확인해야 합니다.
- 가격 조사. 감정가만으로 시세를 확정하지 말고 귤현동 인근 유사 다세대주택의 최근 거래가와 매물가를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 직접 확인하고 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — 승부처는 유찰 횟수가 아니라 확약의 문구다
이 물건은 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 대항력 있는 임차보증금 136,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 현재 배당 계산상 부족분 72,884,240원이 남아 실질취득은 137,564,240원, 감정가의 104.2%입니다. 한 번 더 유찰돼도 낙찰가가 줄어든 만큼 인수액이 늘어나 총부담은 약 137,000,000원 부근에 머뭅니다.
다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점은 결론을 바꿀 수 있는 핵심 변수입니다. 확약 원문에 대항력 포기와 임차권등기 말소동의가 모두 포함돼 있다면 김정옥 임차보증금의 실질 인수는 0원으로 처리할 수 있습니다. 반대로 대항력 포기가 확인되지 않으면 72,884,240원의 인수 위험이 그대로 남습니다. 따라서 이 사건은 “최저가 49%의 저가 물건”이 아니라, “확약 원문의 한 문장이 총부담을 결정하는 물건”입니다. 확약 확인 전 권리 판단은 보류가 맞습니다.