원칙상 인수 117,126,360원, 확약 적용 시 실질 0원* — 창우노블리안 903호

인천지방법원 2025타경512791. 예술회관역 서측 인근의 창우노블리안 1동 9층 903호, 전용 64.14㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 198,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 97,020,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 이 물건은 먼저 대항력 있는 임차인의 보증금을 해석해야 합니다.

임차인 이원태는 2018년 10월 17일 전입했고, 말소기준인 2020년 7월 21일 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 보증금 212,000,000원에 배당요구도 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 94,873,640원만 배당되어 117,126,360원이 미배당됩니다. 확약이 없다면 이 금액은 매수인에게 승계될 수 있어, 최저가와 합친 총부담은 214,146,360원으로 보증금 수준에 고정됩니다.

이번 사건의 결정적 예외는 매각물건명세서에 적힌 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 이 확약이 유효하게 적용되면 이원태 임차권의 미배당 보증금은 낙찰자가 실제로 떠안지 않으므로 실질 인수액은 0원*입니다. 따라서 시세 비교 기준도 최저가에 인수액을 더한 214,146,360원이 아니라, 확약 적용 실질취득액인 97,020,000원이 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

말소기준은 2020년 7월 21일 접수된 주택도시보증공사 가압류 12,639,000,000원입니다. 이후 남동구·국세·의정부시·인천광역시 부평구의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기된 주택임차권 역시 등기 자체는 매각으로 말소되지만, 임차인의 전입과 점유가 말소기준보다 앞서므로 미배당 보증금의 대항력 문제는 별도로 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

을구 1-2번은 새로운 임차인이 아니라 기존 이원태 임차권의 점유개시일과 확정일자를 경정한 등기입니다. 원등기에는 점유개시일 2018.10.20., 확정일자 2018.08.31.로 적혔고, 경정등기에는 점유개시일 2018.10.16., 확정일자 2018.09.27.로 기록되어 있습니다. 어느 기록을 적용해도 전입일 2018.10.17.과 점유는 2020.07.21. 말소기준보다 앞섭니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 봐야 한다

창우노블리안은 2018년 3월 5일 사용승인된 총 4실 규모의 오피스텔입니다. 확인된 거래 6건의 전체 평균은 226,333,333원이지만, 2021~2022년의 279,000,000원·292,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단 기준으로는 부풀려질 수 있습니다. 최근 12개월 3건의 평균 165,000,000원과 최신 거래 166,000,000원을 우선해야 합니다.

최근 거래 평균은 과거 거래 평균보다 42.6% 하락했습니다. 따라서 전체 평균 226,333,333원 대비 최저가가 42.9%라는 숫자만으로 큰 할인이라고 평가해서는 안 됩니다. 확약 적용 실질취득액 97,020,000원은 최근 12개월 평균 165,000,000원의 58.8%로 가격 차이가 분명하지만, 이 할인은 하락장과 소규모 오피스텔의 환금성 위험을 감수하는 대가로 해석해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 97,020,000원 가정)

당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다. 이 표의 배당 결과만 적용하면 이원태 보증금 미배당액은 117,126,360원으로 매수인 인수 대상이 될 수 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약 적용 시 해당 임차인의 실질 인수는 0원*으로 평가합니다.

확약이 없다면 유찰로 매각가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 총부담은 약 212,000,000원 수준에서 거의 내려가지 않습니다. 반대로 확약이 유효하면 이원태 임차인의 인수는 실질 0원*이므로 유찰에 따른 가격 하락이 그대로 실질취득액 감소로 이어집니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 업무시설로 평가된 오피스텔이며, 현재도 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트로 가정해 환금성과 대출 조건을 평가하면 안 됩니다.
• 입지. 인천광역시 남동구 구월동 예술회관역 서측 인근으로, 주변은 아파트와 다세대주택이 분포하는 준주거지대입니다. 감정평가상 전반적인 주거환경은 양호합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통 여건을 고려한 전반적인 교통상황도 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물로 위생 급배수시설, 소화설비, 승강기와 기계식 주차시설을 갖추고 있습니다.
• 토지 조건. 준주거지역, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지이며 광대로 한 면에 접합니다. 공시지가는 ㎡당 2,722,000원입니다.
• 환금성. 총 4실 규모로 거래 표본이 6건에 불과합니다. 최근 12개월 거래는 3건이며, 최근 가격이 과거보다 42.6% 낮아 매도 기간과 가격 변동성을 넉넉히 잡아야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 대조. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 903호 이원태 임차권과 보증금 전액을 정확히 대상으로 하는지, 별도 조건과 낙찰자 이행사항이 있는지 확인해야 합니다.
• 최신 매각물건명세서 확인. 을구 1번 주택임차권등기와 1-2번 경정 내용, 인수권리 표시 및 확약서 제출 문구가 최종본에서도 유지되는지 확인해야 합니다.
• 세금 배당 순위 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있는지 교부청구 내역과 법원 배당자료를 통해 확인해야 합니다.
• 점유·명도 상태 확인. 임차권등기가 설정된 상태이므로 현재 실제 점유자, 열쇠 인도, 내부 잔존물과 명도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 기계식 주차 확인. 차량 규격 제한, 유지비, 고장 이력과 실제 사용 가능 여부는 오피스텔 임대·매도 경쟁력에 직접 영향을 줍니다.
• 관리비·공과금 확인. 관리비 체납액과 공용부분 부담, 전기·수도·가스 정산 내역을 관리주체와 직접 대조해야 합니다.
• 최근 시세로 출구전략 설정. 과거 279,000,000원~292,000,000원 거래가 아니라 최근 163,000,000원~166,000,000원 거래를 기준으로 매도가와 보유기간을 검토해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 등기부, 현황조사서, 매각물건명세서, 확약서, 세금 교부청구와 실거래 원본을 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.

맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약이 확인돼야 싼 물건”

이 사건의 숫자는 두 가지 전혀 다른 결론을 만듭니다. 확약을 제외하면 최저가 97,020,000원에 미배당 보증금 117,126,360원이 붙어 총부담이 214,146,360원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘기 때문에 총부담은 보증금 212,000,000원 수준에서 거의 내려가지 않습니다. 이 상태라면 최근 시세보다 저렴하다고 말할 수 없습니다.

반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 이원태 임차권에 유효하게 적용되면 인수액은 실질 0원*, 현재 회차 실질취득은 97,020,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 165,000,000원의 58.8%로 가격 차이가 있습니다. 다만 최근 거래 추세가 -42.6%이고 총 4실 규모 오피스텔이라 환금성은 낮게 잡아야 합니다. 결론은 확약 원본 확인 조건부 권리 합격, 가격 여지 있음, 환금성 주의입니다.

* 실질 인수 0원 및 실질취득액 평가는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용된다는 전제입니다. 확약을 적용하지 않는 법률상 예상 인수액은 현재 최저가 기준 117,126,360원입니다.