69,580,000원
인천지방법원 2025타경512796. 인천 남동구 구월동 해피하우스 5층 504호, 전용 32.92㎡ 다세대주택입니다. 윤진향이 2022년 8월 거래가 175,000,000원에 취득했고, 2023년 3월 주식회사대한파인스가 채권최고액 195,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기 순서만 보고 끝나지 않습니다. 김윤교의 임차권등기 자체는 말소기준권리 이후인 2024년 4월에 접수됐지만, 실제 전입과 점유개시는 2022.07.15, 확정일자는 2022.06.20입니다. 따라서 말소기준권리보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖고 있으며, 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약이 있어 권리효과가 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512796 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1114-3 해피하우스 제5층 제504호 도로명: 인천광역시 남동구 문화서로62번길 17 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 32.92㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 중 5층 |
| 규모 / 준공 | 총 14가구 · 2010.08.20 준공 |
| 소유자 | 윤진향 (2022.08.05 소유권이전 · 거래가 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 69,580,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 확약이 인수를 끊는다
② 임차인·점유자 분석
보증기관이나 대위변제자로 분류된 중복 신고자는 없으며, 조사상 임차·점유 관련자는 3명입니다. 김윤교는 선순위 대항력 임차인이지만 말소동의 확약의 적용 대상이고, 장준호·장소희는 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없습니다.
| 임차·점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김윤교 5층 504호 32.92㎡ 전부 · 임차권등기 | 2022.07.15 2022.06.20 | 165,000,000원 | 있음 | 있음 배당요구 2024.04.26 | 실질 0원* 룰상 97,072,440원 |
| 장준호 | 2024.07.02 확정일자 미상 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 없음 |
| 장소희 | 2024.08.28 확정일자 미상 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 없음 |
* 김윤교의 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하고, 매각 후 임차권등기 말소가 실제 이행되는 것을 전제로 합니다. 장준호·장소희는 말소기준 이후 전입해 대항력에 따른 보증금 승계는 없으나, 보증금·확정일자·최우선변제 여부와 현재 점유 상태는 매각물건명세서 및 현장조사로 대조해야 합니다.
③ 회차별 인수 구조 — 확약 유무가 결론을 바꾼다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 69,580,000원 | 97,072,440원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 48,706,000원 | 117,570,708원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 34,094,200원 | 131,919,496원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 69,580,000원에서 48,706,000원, 34,094,200원으로 내려갈수록 김윤교 보증금의 미배당액이 각각 97,072,440원, 117,570,708원, 131,919,496원으로 증가합니다. 즉 최저가 하락이 실질취득가 하락으로 이어지지 않습니다. 반대로 확약이 실제 이행되면 해당 인수는 각 회차 모두 실질 0원이므로, 실질취득은 낙찰가를 중심으로 판단할 수 있습니다.
④ 시세 비교 — 39.8%지만 비교표본은 1건
해피하우스 전용 32.92㎡의 확인된 비교거래는 2022.08 거래 1건이며, 거래가는 175,000,000원입니다. 현재 최저매각가 69,580,000원은 이 거래가의 39.8%입니다. 말소동의 확약이 확실하다면 숫자상 가격 차이는 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 32.92㎡ | 5층 | 175,000,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,652,440원 |
| 1. 임차인 김윤교 보증금 | 165,000,000원 | 67,927,560원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대한파인스 | 195,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김윤교의 보증금 부족분은 97,072,440원입니다. 이는 확약을 반영하지 않은 원래의 룰상 인수액이며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 이행되면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세와 장준호·장소희의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물의 5층 504호입니다.
- 입지. 구월서초등학교 남동측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량 출입이 가능하며, 남측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 설비. 상·하수도, 위생설비, 승강기, 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·상대보호구역이며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 14가구의 소규모 다세대주택이며 동일 면적 비교거래가 1건이어서, 가격 검증과 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본, 적용 대상, 조건, 유효기간과 말소절차를 확인하세요.
- 임차권 말소 이행. 김윤교의 을구 12번 주택임차권등기가 매각 후 실제 말소되는지 법원 기록과 등기 절차를 대조하세요.
- 다른 점유자 확인. 장준호·장소희의 보증금, 계약관계, 확정일자, 배당요구, 최우선변제 여부와 현재 점유 상태를 확인하세요.
- 현장 시세. 2022.08 거래 1건만으로 현재 가격을 확정하지 말고, 구월동 인근 동일 면적 다세대의 매물과 최근 거래를 비교하세요.
- 내부 상태. 벽지·타일·창호·난방설비 상태와 수리비, 누수·결로 여부를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 사용료 체납 여부를 관리주체와 공급기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 이 물건은 ‘최저가’가 아니라 ‘확약’에 베팅하는 경매다
확약을 빼고 보면 이 물건은 싸지 않습니다. 김윤교의 보증금 165,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 회차에서는 미배당 97,072,440원을 매수인이 인수하는 구조이기 때문입니다. 유찰이 더 진행돼도 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어 총 부담은 크게 낮아지지 않습니다.
그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 이행되면 결론은 반대로 바뀝니다. 김윤교에 대한 실질 인수는 0원*이 되고, 현재 회차 실질취득은 최저가 69,580,000원을 중심으로 판단할 수 있습니다. 이는 확인된 2022.08 거래가 175,000,000원의 39.8%입니다.
다만 비교거래가 한 건뿐인 14가구 다세대주택이고, 장준호·장소희의 보증금과 점유관계도 추가 확인이 필요합니다. 따라서 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 합격, 가격은 현장시세 확인 후 판단입니다. 이 사건에서 가장 중요한 서류는 감정평가서보다 말소동의 확약서와 그 이행 조건입니다.
