인천지방법원 2025타경512823. 인천 미추홀구 숭의동 샤인힐 7층 702호, 전유면적 71.554㎡ 전부를 주거용으로 사용하는 오피스텔입니다. 현재 최저매각가는 감정가 265,000,000원의 49%인 129,850,000원까지 내려왔지만, 이 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 임차인 박준성은 2020.02.07. 전입했고 2020.02.10. 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 2021.03.10. 국세 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당분이 늘어납니다. 현재 회차에서는 낙찰대금 129,850,000원 중 집행비용 2,617,900원을 제외한 127,232,100원이 임차인에게 배당되고, 보증금 잔액 119,767,900원이 남습니다. 낙찰가와 인수액을 합친 금액은 249,617,900원으로, 보증금 247,000,000원 규모에 집행비용 차이가 더해진 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512823 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 303-92 샤인힐 제7층 제702호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 인주대로45번길 34-28 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 전유면적 71.554㎡ 전부 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 13층 건물 중 7층 702호 |
| 소유자 | 박연숙 (2020.11.20. 거래가액 266,800,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 129,850,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 247,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 임차인의 날짜가 말소기준보다 빠르다
말소기준은 2021.03.10. 남인천세무서장 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 안산세무서장 압류, 동안산세무서장 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기된 주택임차권 역시 형식상 말소기준 이후 등기지만, 임차인의 실제 전입일과 확정일자는 2020년으로 더 빠릅니다. 따라서 임차권등기일만 보고 후순위라고 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박준성 | 제7층 제702호 71.554㎡ 전부 주거·임차권등기 | 전입 2020.02.07 확정 2020.02.10 배당요구 2022.12.30 | 247,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 해당 없음 |
박준성은 실제 임차인 1명입니다. 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매 신청채권은 별도의 임차인이 아니며, 임차보증금에 다시 합산하지 않습니다. 임차인의 보증금은 247,000,000원 하나로 봐야 합니다.
③ 회차별 실질취득 — 확약 전과 후가 완전히 다르다
| 회차 | 최저가 | 확약 전 인수 | 확약 전 합계 | 확약 적용 합계* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 129,850,000원 | 119,767,900원 | 249,617,900원 | 129,850,000원 |
| 3회 유찰 시 | 90,895,000원 | 158,141,110원 | 249,036,110원 | 90,895,000원 |
| 4회 유찰 시 | 63,626,499원 | 184,918,778원 | 248,545,277원 | 63,626,499원 |
확약 전에는 최저가가 129,850,000원에서 63,626,499원까지 내려가도 인수액이 119,767,900원에서 184,918,778원으로 커집니다. 즉 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수가 늘어 총취득 부담은 약 248,545,277원~249,617,900원에 머뭅니다. 반대로 확약이 정상 적용되면 인수는 0원이므로 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같아집니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,617,900원 |
| 1. 임차인 박준성 보증금 | 247,000,000원 | 127,232,100원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 247,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차보증금 미배당은 119,767,900원입니다. 다만 말소동의 확약서가 정상 적용되는 경우 본 리포트상 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 우선 차감돼 실제 임차인 배당액과 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며 현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 13층 건물 중 7층 702호입니다.
- 주위환경. 숭의로터리 남동측 인근으로, 주거용 부동산이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있습니다.
- 설비. 급·배수시설, 승강기, 소화전, 기계식 주차시설과 도시가스시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 2필지 1단의 사다리형 업무시설 부지입니다.
- 도로. 북측으로 세로의 포장도로와 접하고, 공시지가는 1㎡당 1,452,000원입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 을구 1번 박준성 임차권 전부인지, 별도 조건과 유효기간이 있는지 확인하세요.
- 대항력 포기·말소 절차. 매각대금 완납 후 임차권등기 말소에 필요한 서류, 제출 시점과 이행 주체를 확인하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해 실제 임차인 배당액 변동 가능성을 점검하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 저가라고 판단하지 말고, 같은 건물·인근 주거용 오피스텔의 최신 실거래와 매물을 대조하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 후 현재 점유 상태와 인도 조건을 현황조사 및 현장 방문으로 다시 확인하세요.
- 기계식 주차. 이용 가능 차량 규격, 유지관리 상태와 관리비 부담을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 확약서 원본을 직접 대조한 뒤 응찰하세요.
맺으며 — 최저가보다 확약서 한 장이 더 중요하다
이 사건은 겉으로는 감정가 265,000,000원의 49%까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 임차인 박준성의 전입과 확정일자는 말소기준보다 빠르고 보증금은 247,000,000원입니다. 확약이 없다면 현재 회차 실질취득액은 249,617,900원으로 올라가며, 추가 유찰을 기다려도 총취득 부담은 크게 낮아지지 않습니다.
반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정상 적용되면 해당 임차권 인수는 실질 0원*이 되고, 현재 회차 실질취득액은 129,850,000원이 됩니다. 따라서 이 물건의 결론은 “확약 적용 확인 시 검토 가능, 확인 전에는 대항력 인수형”입니다. 가격 메리트는 최신 실거래를 확인한 뒤 판단하고, 입찰 여부는 확약서 원본과 세금 우선순위 검증 후 결정해야 합니다.