434,000,000원
춘천지방법원 2023타경11939. 속초시 중앙동 힐스테이트속초센트럴 102동 33층 3302호 아파트입니다. 소유자 신윤석은 2022.01.17. 거래가액 404,170,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 300,300,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 뒤이어 설정된 함효식의 채권최고액 195,000,000원 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기상 선순위 근저당권은 2024.02.27. 한국주택금융공사로 이전된 기록이 있습니다. 이는 기존 을구 1번 근저당권의 이전으로, 우선순위의 출발점은 최초 설정일인 2022.01.17.입니다. 현재 배당가정에서는 채권자들에게 총 427,260,000원이 배당되고 68,040,000원이 미배당되지만, 이 미배당액은 채무자·채권자 사이의 잔존채권일 뿐 매수인이 떠안는 금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2023타경11939 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 중앙로 170, 102동 33층 3302호 (중앙동, 힐스테이트속초센트럴) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용 중 · 지하 5층, 지상 36층 중 33층 |
| 소유자 | 신윤석 (단독소유 · 2022.01.17. 거래가액 404,170,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 620,000,000원 / 434,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 경매개시 채권자 / 청구액 | 함효식 / 165,369,863원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
최초 소유권보존은 아시아신탁주식회사 명의의 신탁등기였으나, 2022.01.17. 신윤석에게 소유권이 이전되면서 신탁등기와 금지사항등기가 말소됐습니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준권리입니다. 2023.02.21. 설정된 함효식 근저당권과 2023.11.28. 경매개시결정은 모두 그 뒤의 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 70%는 아니다
현재 최저매각가는 434,000,000원으로 감정가 620,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 감정가보다 186,000,000원 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 70%) | 434,000,000원 | 427,260,000원 | 68,040,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 303,800,000원 | 298,746,800원 | 196,553,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 212,660,000원 | 208,882,760원 | 286,417,240원 | 0원 |
유찰이 진행되면 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 낙찰가가 내려가도 미배당 채권이 매수인에게 전가되는 구조는 아닙니다. 다만 실제 가격 메리트는 주변 아파트 실거래, 동일 건물의 층·향·상태를 별도로 대조해야 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 434,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,740,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 300,300,000원 | 300,300,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 함효식 | 195,000,000원 | 126,960,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 495,300,000원 중 427,260,000원이 배당되고 68,040,000원이 미배당되는 가정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 위치. 속초시청 남동측 인근에 위치하며, 주변은 숙박시설과 근린생활시설 등이 소재하는 해안 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장의 거리·노선·운행빈도를 감안한 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 5층·지상 36층 건물의 33층이며, 승강기·화재탐지 및 경보·주차설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물 부지는 부정형 평지의 주상용 건부지로 이용 중이며, 서측 중로와 북측 소로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 소로 및 중로 계획과 접합니다.
- 공부상 차이. 공부와 현황의 차이는 없고, 위반사항으로 표시된 내용도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 대조. 동일 건물 또는 인근 공동주택의 최근 거래가를 확인해 434,000,000원의 적정성을 검증하세요.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 방문, 전입세대 확인, 관리사무소 문의를 통해 실제 점유자를 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 을구 1번 근저당권의 한국주택금융공사 이전 기록과 최신 등기 상태를 원본에서 대조하세요.
- 미배당과 인수 구분. 현재 가정의 미배당액 68,040,000원은 매수인 인수액이 아닙니다. 인수액은 0원입니다.
- 관리비 확인. 공용부분 체납관리비가 있는지 관리사무소를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 미확정
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.01.17. 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 감정서상 임대관계가 미상이고, 가격을 검증할 실거래 비교자료가 없습니다. 최저가 434,000,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 점유와 가격은 확인 후 결정. 이 사건의 핵심은 인수 위험보다 실제 점유관계와 주변 시세를 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다.