인천지방법원 2025타경512832. 인천 서구 연희동 대명그린빌 4층 401호, 전용 52.935㎡ 다세대주택입니다. 소유자 조지애는 2020.12.21. 매매를 원인으로 거래가액 192,000,000원에 취득했고, 소유권이전등기는 2021.01.06. 마쳤습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 청구금액 192,000,000원으로 신청한 강제경매입니다.
등기상 현재 권리분석의 출발점은 2025.09.30. 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2020.12.10. 전입·점유와 2020.10.23. 확정일자를 갖춘 유상진의 임차권입니다. 임차보증금은 192,000,000원으로 최저가 92,610,000원보다 크기 때문에, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 매수인의 총 부담은 보증금 192,000,000원 수준에서 사실상 고정됩니다. 이 사건을 최저가만 보고 판단하면 안 되는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512832 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 연희동 712-2 대명그린빌 4층 401호 도로명: 인천광역시 서구 탁옥로73번길 54 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 52.935㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 |
| 이용상태 | 공부상 다세대주택 · 상층부에 공부 미기재 다락이 있는 복층형 구조 |
| 소유자 | 조지애 (2021.01.06. 소유권이전 · 거래가액 192,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 92,610,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 192,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 건물 규모 | 대명그린빌 12세대 · 사용승인일 2012.08.17. |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약의 결합
우리은행 근저당권 2건은 2014.03.28. 이미 말소됐고, 이후 설정된 수산업협동조합중앙회 신탁 역시 2020.12.10. 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.09.30. 강제경매개시결정이지만, 유상진은 그보다 앞선 2020.12.10. 전입·점유를 갖추고 2023.01.25. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
| 실제 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 유상진 주거 · 임차권등기 | 4층 401호 52.935㎡ 전부 | 192,000,000원 | 전입·점유 2020.12.10. 확정일자 2020.10.23. 배당요구 2023.01.25. | 대항력 有 우선변제 확약 시 인수 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이며 별도의 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 현 회차 배당 모형에서는 집행비용을 제외한 90,543,020원이 유상진에게 배당되고, 부족분 101,456,980원이 원칙상 매수인 인수액입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 유효 시 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 92,610,000원 | 101,456,980원 | 92,610,000원* |
| 3회 유찰 시 | 64,826,999원 | 128,739,887원 | 64,826,999원* |
| 4회 유찰 시 | 45,378,899원 | 147,837,921원 | 45,378,899원* |
* 확약이 없거나 효력이 인정되지 않으면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 총 부담은 임차보증금 192,000,000원 수준으로 유지됩니다.
② 시세 비교 — 확약 유효 시에만 가격 차이가 생긴다
대명그린빌은 12세대 규모로 거래 표본이 많지 않습니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 155,750,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건이며, 2025.09. 거래가 145,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 48.69㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2022.02 | 48.69㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2021.12 | 52.94㎡ | 2 | 168,000,000원 |
| 2021.06 | 52.94㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 145,000,000원 |
확약이 유효하다면 실질취득 92,610,000원은 최근 12개월 평균 145,000,000원의 63.9% 수준입니다. 반대로 확약이 없다면 총 부담은 임차보증금 192,000,000원 수준으로 고정되어 최신 실거래 145,000,000원보다 높아집니다. 즉 가격 메리트는 최저가 자체가 아니라 확약의 유효성과 이행 가능성에서 발생합니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,066,980원 |
| 1. 임차인 유상진 보증금 | 192,000,000원 | 90,543,020원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 192,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 모형상 임차인 미배당액은 101,456,980원이나, 제출된 말소동의 확약이 유효하게 이행되면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층입니다. 상층부에 공부상 기재되지 않은 다락이 있는 복층형 구조이고, 다락은 감정가에 포함됐습니다.
- 입지. 연희동 행정복지센터 남서측 인근으로 다세대주택, 근린생활시설, 관공서 및 근린공원이 혼재합니다. 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 인천2호선 아시아드경기장역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 도로·설비. 서측 약 8미터 포장도로에 접하며, 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역이며 공시지가는 1,270,000원/㎡입니다. 토지는 평지의 정방형이고 다세대 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대주택으로 실거래 표본이 4건에 그치며, 경매 통계상 평균 4.9회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 최근 가격 추세도 -9.0%로 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 제출 주체, 대상 임차권, 말소 조건, 유효기간, 낙찰자에 대한 효력과 실제 말소 절차를 문구 단위로 확인해야 합니다.
- 실질취득액 이원화. 확약 유효 시 92,610,000원, 확약이 없으면 보증금 192,000,000원 수준이라는 두 시나리오를 구분해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 확약 적용 범위. 확약은 유상진의 을구 4번 임차권에만 적용됩니다. 다른 점유자나 임차관계가 확인되면 별도 권리분석이 필요합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 현재 사용자를 현장에서 확인하고, 인도명령 또는 명도 협의 가능성을 점검해야 합니다.
- 다락 상태. 공부 미기재 다락이 감정가에 포함되어 있으므로 현황, 면적, 누수·단열, 이용 상태와 행정상 문제를 직접 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 155,750,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 145,000,000원을 우선하고, -9.0% 하락 추세를 반영해야 합니다.
- 환금성 보수 평가. 12세대 규모, 평균 4.9회 유찰, 낙찰률 0.0%를 고려해 재매각 기간과 매수자층을 넉넉히 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구 및 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약이 가격을 바꾸는 물건”
이 사건은 최저가 92,610,000원만 보면 최근 실거래 145,000,000원보다 낮아 보입니다. 그러나 유상진은 보증금 192,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이고, 현재 회차의 룰상 미배당액은 101,456,980원입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총 부담은 보증금 수준에서 사실상 고정됩니다.
반전은 매각물건명세서에 명시된 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약입니다. 확약이 유효하게 이행되면 유상진 임차권의 실질 인수는 0원*이고, 실질취득은 92,610,000원이 됩니다. 다만 최근 가격 추세 -9.0%, 평균 4.9회 유찰, 낙찰률 0.0%, 12세대 다세대라는 저환금성 요소가 겹칩니다. 결론은 확약 확인 전 권리 보류, 확약 확인 후에도 환금성은 보수 평가입니다.