인천지방법원 2025타경512865. 남동구 남촌동 제이케이루체스타지식산업센터 11층 1128호로, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 고완석은 2021.10.01. 매매를 원인으로 거래가 105,813,850원에 취득했고, 2021.10.28. 민간임대주택등기가 이루어졌습니다. 이후 2023.01.03. 주택도시보증공사의 가압류가 등기됐으며, 이 가압류가 말소기준권리입니다.
권리관계의 핵심은 말소기준권리보다 앞선 2021.10.27. 전입과 2021.10.01. 확정일자를 가진 임차인 최민선입니다. 보증금은 105,000,000원이고, 현재 최저가를 기준으로 집행비용을 제외한 예상배당은 47,236,820원입니다. 통상 산식대로라면 부족분 57,763,180원이 매수인 인수 위험으로 남습니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있어, 확약 이행과 임차권등기 말소를 전제로 해당 인수액을 실질 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512865 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 제11층 제1128호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 11층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 고완석 (2021.10.01. 매매, 거래가 105,813,850원) |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 48,510,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.01.03. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 · 청구금액 788,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 말소확약이 핵심
2023.01.03. 주택도시보증공사 가압류가 말소기준권리이고, 이후의 국세 압류·임차권등기·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 최민선은 임차권등기일이 아니라 2021.10.27. 전입·점유와 2021.10.01. 확정일자를 기준으로 판단해야 합니다. 전입이 말소기준권리보다 빠르므로 대항력이 있고, 배당요구도 한 우선변제권자입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 사용 부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최민선 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.27. | 2021.10.01. | 105,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구·우선변제 | 확약 반영 0원* 확약 전 부족분 57,763,180원 |
| 석준영 | 오피스텔 | 2025.07.31. | 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 말소기준권리 이후 전입 |
최민선은 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인입니다. 현재 회차에서는 보증금 전액을 배당받지 못하므로 확약이 없었다면 매수인이 부족분을 인수하게 됩니다. 낙찰가 48,510,000원과 룰상 인수액 57,763,180원을 합친 취득 부담은 106,273,180원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 감소하고 부족분이 증가하는 구조라, 확약이 없다면 낮은 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
하지만 이 사건에는 최민선 임차권에 관한 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 이에 따라 최민선의 부족분은 실질 0원*으로 반영하며, 현재 회차의 실질취득은 최저매각가와 같은 48,510,000원*입니다. 단, 입찰 전 확약서 원문에서 대상 임차권·말소 조건·이행 시점을 직접 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교는 불가능
감정가는 99,000,000원, 현재 최저매각가는 48,510,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 차례 유찰돼 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 이 물건에는 비교할 실거래 자료가 없어, 최저가가 최근 거래가보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,273,180원 |
| 1. 임차인 최민선 보증금(우선변제) | 105,000,000원 | 47,236,820원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 최민선의 보증금 배당에 사용됩니다. 최민선의 룰상 배당 부족분은 57,763,180원이나, 말소동의 확약 반영 시 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 지식산업센터·오피스텔 복합 건물의 11층 1128호입니다.
- 주위환경. 논곡중학교 서측 인근으로 동류형 업무시설, 공장, 근린생활시설이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량 접근이 양호해 제반 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 남동측으로 약 50미터 포장도로에 접하고 있습니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 국가산업단지·재생사업지구·복합구역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 1,455,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕이며 난방, 위생·급배수, 승강기, 소방설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 최민선의 을구 1번 주택임차권 전부를 대상으로 하는지 확인하세요.
- 말소 이행 시점. 매각대금 납부와 임차권등기 말소의 선후관계, 별도 제출서류와 조건을 확인하세요.
- 석준영 점유. 전입일은 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만 보증금·계약관계·실제 점유 여부는 현장에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.10.28. 민간임대주택등기의 처리와 매각 후 행정상 정리 여부를 관계 기관에 확인하세요.
- 시세 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 같은 건물·유사 오피스텔의 실제 거래가, 임대료, 공실 기간을 별도로 조사하세요.
- 환금성. 일반공업지역·국가산업단지 내 오피스텔이라는 용도와 2회 유찰 사실을 반영해 재매각 가능성을 보수적으로 검토하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 공용부분 부담 여부를 관리주체와 집행기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “확약은 권리를 낮추지만, 시세를 만들어주지는 않는다”
이 사건의 표면적인 인수 위험은 큽니다. 대항력 있는 최민선의 보증금 105,000,000원 중 현재 회차에서 배당되지 않는 금액이 57,763,180원이기 때문입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 정상적으로 이행되면 해당 임차인의 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 석준영도 말소기준권리 이후 전입자라 대항력이 없습니다.
그렇다고 최저가 48,510,000원이 곧바로 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 현재 최저가는 감정가의 49%지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없고 이미 2회 유찰됐습니다. 일반공업지역·국가산업단지의 지식산업센터 내 오피스텔이라는 환금성 조건도 함께 봐야 합니다. 결론은 확약 원문 확인 전에는 권리 보류, 확약 확인 후에도 가격 판단은 별도입니다.
