춘천지방법원 2024타경1458. 속초시 노학동 산157-3의 토지와 공사가 중단된 대형 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 등기상 말소기준은 2023.07.13 설정된 포항서부신용협동조합 근저당권 2,860,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 세림신용협동조합·효천신용협동조합·최태문 근저당권과 경매개시결정, 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이며 배당 시나리오상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
다만 “인수 0원”만으로 안전하다고 결론내리면 안 됩니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 지하2층·지상10층으로 골조공사가 완료된 단계에서 내·외부 마감재와 부대설비 공사가 중단됐습니다. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이고, 현황은 공실입니다. 예정 이용상황은 사우나·한식당·노래방·연회장·객실·스카이라운지 등을 포함하는 형태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경1458 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 노학동 산157-3 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 주식회사코리아아트호텔 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하2층·지상10층 · 골조공사 완료단계에서 공사 중단 · 공실 |
| 감정가 / 최저가 | 9,548,418,000원 / 2,292,576,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 712,082,191원 |
| 매각기일 | 2026.06.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 대형 미완성 건물의 실제 점유·사용관계는 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이며 말소기준 이후의 담보권과 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰, 감정가의 24.01%
감정가는 9,548,418,000원이고, 4회 유찰된 현재 회차 최저매각가는 2,292,576,000원입니다. 시나리오상 현재 회차 비율은 감정가의 24.01%입니다. 이후 한 차례 더 유찰되면 1,604,803,200원, 두 차례 더 유찰되면 1,123,362,240원으로 내려가는 구조입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 2,292,576,000원 | 2,520,749,760원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 1,604,803,200원 | 3,201,644,832원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 1,123,362,240원 | 3,678,271,382원 |
다만 비교 가능한 실거래 시세 근거가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 일반적인 완성 건물이 아니라 공사 중단·미사용승인 상태이므로, 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 평가하는 것은 위험합니다. 현재 가격의 타당성은 잔여공사·사용승인·권원·활용가능성에 대한 별도 검토가 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,292,576,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,325,760원 |
| 1. 근저당 · 포항서부신용협동조합 | 2,860,000,000원 | 2,267,250,240원 |
| 2. 근저당 · 세림신용협동조합 | 840,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 효천신용협동조합 | 840,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 최태문 | 240,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 홍대식 | 8,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 4,788,000,000원 중 예상 배당은 2,267,250,240원이며, 미배당은 2,520,749,760원입니다. 현재 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 25,325,760원으로 반영됐으며 당해세·임차인 최우선변제는 별도 변동 가능성이 있습니다.
④ 물건·입지·활용 리스크 (감정요항표 기준)
- 위치. 속초시 노학동 국립산악박물관 동측 인근이며, 주변은 리조트·연수원·주유소·식당 등 근린생활시설과 임야로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 등 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 현황. 조사일 현재 공실이며, 지하2층부터 지상10층까지 사우나·한식당·노래방·연회장·객실·스카이라운지 등의 이용이 예정돼 있었습니다.
- 공사상태. 골조공사 완료단계에서 내·외부 마감재와 부대설비 공사가 중단됐고, 전기설비·소방배관설비 등은 일부 설치돼 있습니다.
- 사용승인. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다.
- 토지 현황. 공부상 지목은 임야이나 현황은 “대”입니다.
- 토지이용. 도시지역·자연녹지지역·자연경관지구이며 대로1류에 접합하고, 공익용산지·보전산지·준보전산지 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되며, 매각대상이 아닌 컨테이너와 이동식화장실이 소재합니다.
- 수변전시설. 제시외 수변전시설은 인접지 지상에 소재하는 것으로 목측됐으며 정확한 소재는 측량이 필요합니다. 타인 소유 지상에 소재할 경우 권원은 불분명합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 사건 진행 여부. 2024타경1458 임의경매개시결정이 2026.06.23 취하되고 2026.06.29 말소됐으므로 현재 매각절차가 존속하는지 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 사용승인 가능성. 공사 중단 상태에서 사용승인까지 필요한 잔여 절차와 비용을 확인해야 합니다.
- 잔여공사 범위. 내·외부 마감, 부대설비, 전기·소방 관련 미완성 부분을 현장 실사해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물과 포함되지 않는 시설을 물건목록·현장과 대조해야 합니다.
- 수변전시설 측량. 인접지 소재 여부와 토지 소유관계, 시설 이용권원을 측량과 서류로 확인해야 합니다.
- 임대·점유관계. 현황은 공실이고 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 24.01%라는 비율만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 미완성 건물의 완공·사용승인·활용 비용까지 포함해 실질취득비용을 산정해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 현물과 절차가 더 어렵다”
등기상 구조만 놓고 보면 말소기준권리 이후 권리가 정리되고 매수인 인수액이 0원이라는 점은 분명합니다. 하지만 이 사건은 일반적인 토지나 완성 건물과 다릅니다. 감정가 9,548,418,000원에서 네 차례 유찰돼 2,292,576,000원까지 내려왔어도, 사용승인을 받지 않은 공사중단 건물이라는 본질은 변하지 않습니다.
게다가 제시외 건물, 현황과 공부의 차이, 인접지 수변전시설의 소재·권원 불명 문제가 있고, 2024타경1458 임의경매개시결정 자체도 2026.06.23 취하돼 말소됐습니다. 따라서 이 물건의 순서는 명확합니다. 첫째 현재 경매 진행 여부 확인, 둘째 현장·측량·사용승인 검토, 셋째 잔여공사비를 포함한 실제 취득원가 산정. 권리는 상대적으로 단순하지만, 가격과 활용성은 매우 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
