확약 적용 시 인수 0원 — 원문 확인이 가격 메리트를 가르는 숭의동 밀레니엄 1001호

인천지방법원 2025타경512870. 미추홀구 숭의동 ‘밀레니엄’ 10층 1001호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가 235,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 115,150,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 최저가만 보고 할인 폭을 판단하면 안 됩니다. 임차인 김지현은 2021.12.29 전입·점유를 갖추고, 말소기준 근저당은 그 뒤인 2022.02.15 설정됐습니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 선순위인 대항력 임차인이며, 배당받지 못한 보증금은 원칙적으로 매수인이 인수할 수 있습니다.

현재 회차의 배당 추정에서는 보증금 245,000,000원 중 112,737,900원이 배당되고, 부족분 132,262,100원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 이 상태라면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액은 약 245,000,000원으로 고정됩니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가가 모두 200,000,000원이므로, 확약이 효력을 발휘하지 않으면 결코 시세보다 싸게 취득하는 구조가 아닙니다.

반전은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약이 해당 임차권의 대항력 포기와 임차권등기 말소까지 예정대로 담보하면, 김지현 임차권으로 인한 매수인 인수는 실질 0원*으로 처리됩니다. 실제 임차인은 김지현 1명이며, 주택도시보증공사의 청구액 245,000,000원을 별도의 임차보증금으로 다시 합산해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 교차

말소기준권리는 2022.02.15 설정된 주식회사페이게이트 근저당권 5,000,000,000원입니다. 공동담보목록 제2022-471호가 붙은 근저당으로, 이 물건 하나의 실제 피담보채무와 채권최고액을 동일하게 보기는 어렵지만 매각으로는 소멸합니다. 이후 도봉세무서장 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

문제는 임차권등기 순위 자체가 아니라 대항력 취득일입니다. 김지현은 임대차계약일 2021.12.04, 확정일자 2021.12.07, 전입·점유개시일 2021.12.29로 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 2023.10.24에 임차권등기가 이루어졌고 배당요구도 했지만, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 부족분은 원칙적으로 매수인에게 승계될 수 있습니다.

② 시세 비교 — 확약 적용 여부에 따라 결론이 반대다

밀레니엄은 총 6호 규모로, 비교 가능한 거래 표본도 6건에 불과합니다. 최근 12개월 평균은 200,000,000원이지만 표본은 1건이고, 최신 거래 역시 2023.07의 200,000,000원입니다. 전체 거래 평균은 253,666,666원이지만 320,000,000원 등 과거 고가 거래가 섞여 있어, 가격 판단은 최근 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

최근 거래와 과거 거래의 추세는 -24.4%로 하락 방향입니다. 확약 적용 시 실질취득액 115,150,000원은 최근 12개월 평균의 57.6%로, 가격상 여유가 큽니다. 반대로 확약이 적용되지 않으면 실질취득액이 245,000,000원 수준으로 고정돼 최신 거래 200,000,000원을 웃돌게 됩니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 싸다”가 아니라 “확약이 유효할 때만 싸다”가 정확한 결론입니다.

③ 예상배당표 (매각가 115,150,000원 가정)

배당표상 김지현 임차보증금의 미배당액은 132,262,100원입니다. 원칙상 매수인 인수액으로 계산되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 예정대로 적용되면 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 10층 1001호이며, 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다. 사용승인일은 2017.09.29입니다.
• 입지. 미추홀구청 북서측 인근으로 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
• 도로. 6필 일단의 평탄한 주상용 부지로 남측 약 4미터, 북측 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 기본 위생·급배수·화재경보·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 환금성. 총 6호 규모이고 거래 표본이 6건에 그치며, 최신 거래는 2023.07입니다. 최근 거래 추세도 -24.4%로 하락해 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 단순 말소동의인지, 대항력 포기와 임차권등기 말소까지 포함하는지, 낙찰자에게 적용되는 조건과 제출 시점을 직접 확인해야 합니다.
• 명세서 문구 대조. 매각물건명세서의 인수권리 기재와 확약서의 예외 문구가 서로 정확히 대응하는지 확인하세요.
• 보증금 중복 합산 금지. 실제 임차인은 김지현 1명이고 임차보증금은 245,000,000원 1건입니다. 주택도시보증공사의 동일 금액 청구를 별도의 임차보증금으로 더하지 마세요.
• 확약 불성립 시 상한. 확약이 적용되지 않으면 실질취득액은 보증금 245,000,000원 수준입니다. 최저가 인하가 총취득액 인하로 이어지지 않습니다.
• 시세 하락 반영. 전체 거래 평균 253,666,666원보다 최신 거래 200,000,000원과 최근 추세 -24.4%를 우선해 가격을 판단하세요.
• 소규모 오피스텔 환금성. 총 6호 규모, 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%를 감안해 매각 기간과 가격 변동 여유를 확보하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사·현장 방문으로 다시 확인하세요.
• 세금·관리비 확인. 당해세와 공용부분 관리비 체납 여부는 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “가격 메리트는 확약이 완성한다”

이 물건의 권리분석은 두 갈래입니다. 확약이 적용되지 않으면 대항력 임차보증금 245,000,000원이 실질취득액의 바닥이 되므로, 최저가가 115,150,000원까지 내려온 사실만으로는 가격 메리트가 없습니다. 오히려 최신 거래 200,000,000원보다 높은 취득이 됩니다.

반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차인의 대항력 포기와 임차권등기 말소에 예정대로 적용되면, 명세서상 미배당액 132,262,100원의 실제 인수는 0원*이 되고 실질취득액은 115,150,000원으로 내려갑니다. 이는 최근 12개월 평균 200,000,000원의 57.6%입니다. 다만 거래 추세가 -24.4%이고 총 6호 규모의 소규모 오피스텔이라는 환금성 부담은 남습니다. 결론은 권리는 확약 확인 후 합격, 가격은 확약이 유효할 때만 매력적입니다.

* 확약 적용 인수 0원은 주택도시보증공사의 확약서가 해당 임차인의 대항력 포기와 임차권등기 말소에 유효하게 적용되는 것을 전제로 합니다. 원칙상 배당 후 미배당 보증금은 132,262,100원입니다.