인천지방법원 2025타경512877. 신영아이폴리스1차 2층 204호, 전용 77.25㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.01.02. 국 압류입니다. 2017년 수협은행 근저당권 151,200,000원은 2022.06.13. 이미 말소됐으므로 현재 권리분석의 기준이 아닙니다. 문제는 임차인 김국헌이 말소기준보다 앞선 2022.06.13. 전입·점유와 2022.05.16. 확정일자를 갖고 있다는 점입니다.
김국헌의 임차보증금은 250,000,000원으로 최저매각가 121,520,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 매각대금에서 집행비용을 제외한 119,018,720원만 우선배당되고, 부족분 130,981,280원은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어 실질 부담이 보증금 수준에 묶이는 대항력 인수형입니다.
* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 원본과 적용조건이 유효하다는 전제입니다. 확약이 적용되지 않으면 현재 회차 룰상 인수액은 130,981,280원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512877 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 146-6 신영아이폴리스1차 2층 204호 |
| 물건종류 / 전용 | 업무시설(오피스텔) · 전용 77.25㎡ · 14층 중 2층 |
| 감정 이용상태 | 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 임차권등기상 용도는 주거 |
| 소유자 | 신재욱 (2022.06.13. 소유권이전, 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 121,520,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 사용승인 / 규모 | 2017.08.02. / 24호 |
① 권리 흐름 — 확약 유효성이 인수 여부를 가른다
기존 수협은행 근저당권은 2022.06.13. 말소됐습니다. 따라서 2023.01.02. 국 압류가 말소기준권리가 되고, 이후 등기된 김국헌의 주택임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 등기 형식상 매각으로 소멸합니다. 다만 김국헌은 임차권등기보다 앞선 2022.06.13. 전입·점유로 대항력을 취득했으므로, 확약이 없다면 미배당 보증금 문제가 남습니다.
임차인·점유자 분석 (실제 임차인·점유자 3명)
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김국헌 | 2022.06.13 | 250,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 룰상 130,981,280원 |
| 박행주 | 2024.12.23 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 후순위 전입 |
| 유명도 | 2025.09.09 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 후순위 전입 |
김국헌은 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 박행주·유명도는 전입일이 2023.01.02. 말소기준 이후이므로 대항력이 없고 보증금 승계 대상은 아닙니다. 다만 두 사람의 보증금과 점유 관계가 확인되지 않아 명도 과정에서는 실제 거주·점유 상태를 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
확약이 적용되지 않는다면 최저가 121,520,000원만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 룰상 인수액 130,981,280원이 더해져 실질 부담이 임차보증금 250,000,000원 수준에 고정되기 때문입니다. 반대로 확약이 유효하면 김국헌 관련 인수액이 실질 0원이므로, 권리상 실질취득은 121,520,000원이 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 75.94㎡ | 4 | 253,000,000원 |
| 2022.09 | 75.94㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2022.07 | 78.24㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2022.06 | 78.24㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2022.05 | 77.25㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2022.02 | 81.75㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2022.02 | 75.94㎡ | 7 | 210,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 7건 | 231,142,857원 |
실거래 표본은 170,000,000원~290,000,000원, 최근 12개월 평균은 231,142,857원입니다. 확약 반영 실질취득 121,520,000원은 이 평균의 52.6%입니다. 다만 비교 가능한 최신 거래가 2022.10. 253,000,000원으로 매각기일과 시차가 큽니다. 따라서 52.6%라는 수치만으로 2026년 현재 시세보다 확실히 싸다고 단정하기보다, 확약 효력과 현재 거래 가능 가격을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,501,280원 |
| 1. 임차인 김국헌 보증금 | 250,000,000원 | 119,018,720원 |
| 2. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김국헌의 보증금 부족분은 130,981,280원입니다. 일반 권리분석 룰에서는 매수인 인수액이지만, 말소동의 확약서가 유효하면 해당 임차인 관련 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
유찰 시 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 121,520,000원 | 130,981,280원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 85,064,000원 | 166,867,152원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 59,544,799원 | 191,927,007원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 증가해 총부담이 250,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 확약이 유효할 때만 유찰에 따른 최저가 인하가 실제 취득비용 절감으로 연결됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)이며, 임차권등기상 김국헌의 사용 용도는 주거입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 경인로33번길에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 2017.08.02. 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물의 2층 204호입니다. 승강기·스프링클러·화재탐지시설·옥내소화전·카리프트·도시가스난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 24호 규모이고, 비교 실거래 표본의 최신 거래는 2022.10.입니다. 소규모 오피스텔 특성상 현재 매수층과 실제 매도 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 원본, 적용 대상, 효력 발생 조건과 말소 절차를 확인하세요.
- 김국헌 보증금. 확약 미적용 시 현재 회차 룰상 인수액은 130,981,280원입니다. 입찰가 계산표에 두 가지 시나리오를 모두 반영해야 합니다.
- 확약 밖 점유자. 박행주·유명도는 대항력이 없지만 보증금과 점유 관계가 확인되지 않았습니다. 현장 방문으로 실제 점유자와 인도 가능성을 확인하세요.
- 용도 확인. 공부·감정상 업무시설(오피스텔)과 임차권등기상 주거 사용을 함께 확인하고, 실제 이용상태와 필요한 절차를 점검하세요.
- 시세 시점. 비교 가능한 최신 거래는 2022.10.입니다. 2026년 매각 시점의 호가와 거래 가능 가격을 별도로 대조하세요.
- 소규모 환금성. 총 24호 규모이므로 동일 건물 매매·임대 수요와 매도 소요 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 내역과 매각 진행 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 확약서 한 장이 중요하다
이 물건은 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 본래 구조는 대항력 있는 김국헌의 보증금 250,000,000원이 실질취득비용을 지배하는 인수형입니다. 확약이 없다면 현재 룰상 인수액 130,981,280원이 붙고, 추가 유찰이 되더라도 인수액이 늘어 가격 인하 효과가 제한됩니다.
반면 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 유효하게 적용되면 김국헌 관련 실질 인수액은 0원*, 실질취득은 121,520,000원이 됩니다. 최근 12개월 실거래 평균의 52.6%라는 가격 여지가 생기지만, 실거래 표본의 최신 시점이 2022.10.이고 총 24호의 소규모 오피스텔이며 확약 밖 점유자 2명의 현황도 확인해야 합니다. 결론은 확약 확인 전에는 인수형, 확약 확인 후에만 가격검토형입니다.
