춘천지방법원 2025타경117. 속초시 대포동 56-15 일대의 기타 + 토지 물건으로, 감정 이용상태는 자동차관련시설입니다. 정비동·관리동·검사동으로 이용 중이며 제시외 건물과 기계기구가 일괄매각에 포함됩니다. 말소기준권리는 2022.10.28 설정된 속초중앙새마을금고의 근저당권 852,000,000원입니다. 이후 다수 근저당·가압류·압류·경매개시결정이 이어졌지만 현재 배당계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 일반 주거용 물건처럼 감정가와 아파트 실거래가를 바로 비교할 수 있는 구조가 아닙니다. 감정평가 내용상 대포제1농공단지 북측 인근의 공업용 부동산 밀집지역이고, 자동차관련시설로 이용 중입니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 임차인 신고가 없다는 사실과 별개로 현장 점유자·사용자·사업장 운영관계를 입찰 전 직접 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경117 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 대포동 56-15 · 방축길 28 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 자동차관련시설 |
| 세부 이용 | 정비동 · 관리동(접수실, 고객대기실, 식당 등) · 검사동 |
| 소유자 | 이재문 |
| 감정가 / 최저가 | 4,771,496,500원 / 1,636,624,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 3,141,255,382원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 기계기구 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.10.28 근저당
말소기준권리는 2022.10.28 속초중앙새마을금고 근저당권 852,000,000원입니다. 같은 날 1,300,000,000원·1,292,000,000원의 추가 근저당이 설정됐고, 이후 최혜숙·김라온·주식회사태인의 근저당이 이어졌습니다. 2024.12.18 선주현 가압류, 2025.01.15 임의경매개시결정, 기술보증기금·한국전력공사·강원신용보증재단 가압류, 속초시 압류도 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 1,636,624,000원으로 감정가 4,771,496,500원의 34.3% 수준입니다. 3회 유찰 자체는 큰 폭의 가격 조정을 의미하지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 여부는 판단할 근거가 부족합니다.
특히 일반철골구조 정비동·관리동·검사동과 토지, 제시외 건물, 기계기구가 함께 묶인 자동차관련시설입니다. 일반 주택처럼 동일 평형 실거래 평균을 기준점으로 사용할 수 없으므로, 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율을 같은 의미로 보면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,636,624,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,766,240원 |
| 을구 1번 근저당 · 속초중앙새마을금고 | 852,000,000원 | 852,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 속초중앙새마을금고 | 1,300,000,000원 | 765,857,760원 |
| 을구 3번 근저당 · 속초중앙새마을금고 | 1,292,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 최혜숙 | 390,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 김라온 | 989,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 주식회사태인 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 선주현 | 40,058,069원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 기술보증기금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 한국전력공사 | 8,315,850원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 강원신용보증재단 | 30,056,009원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,201,429,928원 중 채권자 예상배당은 1,617,857,760원, 미배당은 3,583,572,168원입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 자동차관련시설로 이용 중이며 정비동, 관리동, 검사동이 있습니다.
- 입지. 속초시 대포동의 대포제1농공단지 북측 인근이며 남측으로 공업용 부동산이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근 버스정류장의 거리·노선·운행빈도 등을 기준으로 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측·북측 왕복 2차로, 동측 왕복 4차로, 남측 왕복 6차로에 접하며 지상주차장 시설이 있습니다.
- 용도지역. 일부는 일반공업지역·자연녹지지역·농공단지·준보전산지, 일부는 자연녹지지역·준보전산지입니다.
- 건물. 정비동·검사동은 일반철골구조 기타지붕 단층, 관리동도 일반철골구조 기타지붕 단층입니다.
- 설비. 관리동에는 위생 및 급배수설비, CCTV설비 등이 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 실제 점유자·운영자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 대조. 제시외 건물과 기계기구가 포함됩니다. 기계기구 목록 제2022-5·6·7호 내용이 동일하다고 기재돼 있으므로 현존 여부와 매각대상 범위를 대조해야 합니다.
- 컨테이너 제외. 목록3에는 매각대상이 아닌 컨테이너가 소재한다고 기재돼 있어 현장 물건과 매각대상을 구분해야 합니다.
- 도로 현황 확인. 목록2의 현황은 도로로 기재돼 있으므로 토지별 실제 이용과 가치기여도를 따로 확인해야 합니다.
- 유치권 판결문 원본 확인. 724,720,000원 유치권 신고에 대한 유치권부존재확인 확정판결문 제출 사실을 사건기록 원본으로 최종 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 4,771,496,500원의 34.3%라는 사실보다 현 시점 토지·건물·기계기구의 개별 처분가치가 중요합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 사건은 등기 권리만 보면 말소기준이 명확하고, 현재 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 유치권 신고 역시 부존재 확인 확정판결문이 제출된 것으로 기재돼 있어 권리 측면의 큰 부담은 상당 부분 정리돼 있습니다. 하지만 물건은 일반 주택이 아니라 자동차관련시설 + 토지 + 제시외 건물 + 기계기구의 일괄매각입니다. 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔어도 비교 가능한 시장가격이 없으므로, ‘싸다’가 아니라 ‘가격 검증이 필요한 상태’라고 보는 편이 정확합니다. 권리보다 현장가치·점유·매각범위·환금성이 승부처입니다.
