춘천지방법원 2025타경117. 속초시 대포동 56-15 일원의 자동차관련시설과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 건물은 정비동·관리동·검사동으로 이용되고, 제시외 건물과 기계기구도 매각에 포함됩니다. 등기상 말소기준은 2022.10.28. 설정된 속초중앙새마을금고의 채권최고액 852,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 4,771,496,500원에서 세 차례 유찰돼 1,636,624,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 34.3%이지만, 이 비율은 어디까지나 감정가와의 비교입니다. 동일 용도의 최근 실거래나 시세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 자동차관련시설과 기계기구가 결합된 특수자산은 범용 부동산보다 매수층과 재매각 경로가 제한될 수 있어, 할인율보다 영업·시설 활용 가능성과 개별 자산가치 검증이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경117 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 대포동 56-15 · 강원특별자치도 속초시 조양동 1274-7 · 도로명주소 방축길 28 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 자동차관련시설 · 정비동·관리동·검사동 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 기계기구 포함 |
| 소유자 | 이재문 (단독소유 · 2022.10.07. 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 4,771,496,500원 / 1,636,624,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 청구금액 | 3,141,255,382원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 1,300,000,000원, 을구 3번 1,292,000,000원 근저당권과 이후의 최혜숙·김라온·주식회사태인 근저당권도 모두 말소기준 이후 권리입니다. 을구 1~3번 근저당권은 2025.04.03. 엠씨아이대부주식회사로 이전등기됐지만, 권리의 기준일은 최초 설정일인 2022.10.28.이며 매각으로 소멸하는 구조는 달라지지 않습니다.
② 가격 분석 — 감정가 34.3%, 시세 판단은 유보
현재 최저매각가는 감정가보다 3,134,872,500원 낮은 1,636,624,000원입니다. 그러나 부동산 중개 실거래나 비교사례가 없어 감정가 자체가 현재 시장가치를 얼마나 반영하는지 확인할 수 없습니다. 따라서 “감정가의 34.3%”는 큰 폭의 유찰을 보여주는 지표일 뿐, 시세보다 65.7% 싸다는 뜻은 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 1,636,624,000원 | 34.3% | 3,734,703,058원 |
| 4회 유찰 시 | 1,145,636,800원 | 24.01% | 4,220,780,386원 |
| 5회 유찰 시 | 801,945,760원 | 16.81% | 4,561,034,516원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,636,624,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,766,240원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 속초중앙새마을금고 | 852,000,000원 | 852,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 속초중앙새마을금고 | 1,300,000,000원 | 765,857,760원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 속초중앙새마을금고 | 1,292,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 최혜숙 | 390,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당권 · 김라온 | 989,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 2번 가압류 · 주식회사태인 | 98,600,000원 | 0원 |
| 7. 을구 6번 근저당권 · 주식회사태인 | 100,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 4번 가압류 · 주식회사엠플러스이엔지 | 18,813,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 6번 가압류 · 김주형 | 33,717,890원 | 0원 |
| 10. 갑구 8번 가압류 · 선주현 | 40,058,069원 | 0원 |
| 11. 갑구 10번 가압류 · 기술보증기금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 12. 갑구 11번 가압류 · 한국전력공사 | 8,315,850원 | 0원 |
| 13. 갑구 12번 가압류 · 강원신용보증재단 | 30,056,009원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총청구액은 5,352,560,818원, 집행비용을 제외한 예상 배당액은 1,617,857,760원이며 미배당액은 3,734,703,058원입니다. 채권 미배당은 매각으로 소멸하는 담보권·가압류 채권자의 손실 영역으로, 제공된 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·시설·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 속초시 대포동 대포제1농공단지 북측 인근이며, 남측으로 공업용 부동산이 밀집한 지역입니다.
- 이용. 자동차관련시설로 이용 중이며 일련번호 4는 정비동, 일련번호 5는 관리동, 일련번호 6은 검사동입니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕 단층으로, 판넬·에폭시·타일·PVC샷시·알루미늄샷시 등의 마감이 기재돼 있습니다.
- 설비. 관리동에는 위생 및 급배수설비와 CCTV설비가 설치돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장의 거리·노선·운행빈도 등을 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측·북측 왕복 2차로, 동측 왕복 4차로, 남측 왕복 6차로에 접하며 지상주차장 시설이 있습니다.
- 용도지역. 일련번호 2는 일반공업지역·자연녹지지역·중로2류 저촉·가축사육제한구역·농공단지·준보전산지이며, 일련번호 3은 자연녹지지역·가축사육제한구역·준보전산지입니다.
- 매각범위. 제시외 건물과 기계기구가 포함되고, 기계기구 목록 제2022-5호·6호·7호는 목록 내용이 동일합니다.
- 제외 물건. 목록 3에는 매각대상이 아닌 컨테이너가 소재하고, 목록 2의 현황은 도로입니다.
- 기재 대조. 감정요항표에는 토지 이용상태가 “아파트부지”로 기재돼 있어 자동차관련시설 이용 내용 및 공업용 주변환경과 함께 원본 감정평가서를 대조할 필요가 있습니다.
- 건축사항. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 판결문 확인. 724,720,000원 유치권부존재확인 확정판결의 주문·당사자·대상 부동산이 이번 매각목록 전체와 일치하는지 확인하세요.
- 점유자 조사. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 사업자등록, 전입, 임대차계약과 명도 대상을 조사해야 합니다.
- 기계기구 실사. 매각 포함 기계기구의 존재·규격·가동상태·노후도·철거비용과 목록 중복 여부를 현장에서 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·주건축물·제시외 건물·기계기구의 포함 범위와 매각 제외 컨테이너의 위치를 집행관 현황조사 및 매각물건명세서로 확인하세요.
- 시설 영업 가능성. 자동차 정비동·검사동의 계속 사용에 필요한 인허가, 검사시설 기준, 환경·소방·폐수 관련 조건을 별도로 검토하세요.
- 토지 이용상태 대조. 감정요항표의 “아파트부지” 기재와 자동차관련시설 이용 현황이 함께 존재하므로 지목·현황·용도지역·허가관계를 원본에서 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 시세가 없으므로 감정평가 세부내역, 토지가격, 건물 잔존가치, 기계기구 평가액을 분리해 적정 입찰가를 산정하세요.
- 배당 원본 확인. 근저당권 이전등기, 말소된 가압류, 압류와 실제 배당요구 관계를 등기부·채권계산서·배당요구 기록으로 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.10.28. 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 담보권·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 724,720,000원의 유치권신고에도 부존재확인 확정판결문이 제출돼 제공된 조건상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 특수성입니다. 자동차관련시설과 토지, 제시외 건물, 기계기구를 일괄 취득해야 하고 임대관계는 미상입니다. 세 차례 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 비교할 시세가 없어 이 가격을 싸다고 단정할 수 없습니다. 권리는 조건부 합격, 가격과 사업성은 정밀 실사 후 판단. 시설의 실제 가동가치와 재활용 가능성을 검증한 투자자에게만 접근 가능한 물건입니다.
