확약 유효 시 인수 0원*, 최저가 5,194만원 — 핵심은 ‘싸게 보이는 이유’를 구분하는 것

인천지방법원 2025타경512914. 인천 서구 연희동 ‘연희2차하이츠빌라’ 2동 4층 402호, 전용 46.44㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 106,000,000원이고 2회 유찰돼 최저매각가는 51,940,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 절반 이하라 가격이 낮아 보이지만, 이 사건은 대항력 임차보증금과 확약서의 효력을 함께 보지 않으면 실질 취득원가를 잘못 판단하기 쉽습니다.

임차인 김재환은 2020.09.28. 확정일자를 받고 2020.10.26. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준인 2021.03.12. 국세 압류보다 앞서므로 대항력이 있고 우선변제권도 갖춘 실제 임차인입니다. 현재 최저가 배당에서는 보증금 100,000,000원 중 50,605,080원만 배당되고 49,394,920원이 남습니다. 확약이 없다면 낙찰가와 인수액을 합친 룰상 실질취득은 101,334,920원으로, 최저가가 내려가도 인수액이 늘어 총액이 보증금 부근에 고정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서를 함께 본다

말소기준은 2021.03.12. 남인천세무서장의 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 안산세무서장·동안산세무서장 압류, 주택임차권등기 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기 자체의 소멸과 임차보증금 반환책임은 별개의 문제입니다. 김재환의 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있고, 이를 실질적으로 제거하는 장치가 바로 제출된 말소동의 확약서입니다.

② 시세 비교 — 최근 가격은 6,700만원, 추세는 -38.7%

가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균 103,975,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 이 물건과 면적이 일치하는 최신 거래는 2025.05. 1층 67,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 거래 1건 기준 67,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래보다 38.7% 하락했습니다.

확약이 유효하면 실질취득 51,940,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균의 77.5%로, 금액 차이는 15,060,000원입니다. 다만 최근 12개월 거래가 단 1건이고 가격 추세가 -38.7%이므로 이 차이를 곧바로 안전마진으로 전부 인정하기는 어렵습니다. 반대로 확약이 적용되지 않으면 룰상 실질취득 101,334,920원이 최신 거래를 크게 웃돌아 가격 메리트가 사라집니다.

③ 예상배당표 (매각가 51,940,000원 가정)

배당 추정상 임차인은 50,605,080원을 배당받고 49,394,920원이 부족합니다. 일반 원칙상 부족분은 매수인 인수 대상이지만, 제출된 말소동의 확약이 유효하게 이행되면 실질 인수는 0원*입니다. 당해세가 있으면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 전용 46.44㎡의 4층 402호입니다.
• 입지. 서곶중학교 북동측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설·공원·각급 학교가 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천2호선 아시아드경기장역이 있습니다.
• 도로·토지. 남서측 약 6m 포장도로에 접한 평탄한 2필지 일단의 가로장방형 토지입니다.
• 건물. 1995.07.11. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 도시가스 개별난방, 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 환금성. 총 19세대의 소규모 빌라이고 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건입니다. 최근 거래량과 -38.7% 가격 추세를 고려하면 재매각 가격과 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 대조. 말소동의 확약의 제출 주체, 대상 임차권, 보증금 채권, 말소 시점 및 조건을 매각물건명세서 원본과 제출 서류에서 확인하세요.
• 인수액 이중 시나리오. 확약 유효 시 0원*, 미적용 시 현재 회차 기준 49,394,920원으로 자금계획을 각각 계산해야 합니다.
• 세금 우선배당. 국세 압류 3건의 당해세 여부와 법정기일을 확인해 임차인 실제 배당액 변동 가능성을 점검하세요.
• 최근 시세 우선. 과거 평균 103,975,000원이 아니라 최신·최근 12개월 거래 67,000,000원과 하락 추세 -38.7%를 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자, 열쇠 인도, 내부 상태 및 명도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 건물 상태 확인. 1995.07.11. 사용승인된 4층 건물의 최상층 물건이므로 내부 마감과 공용부분 상태를 직접 점검하세요.
• 관리비·공과금. 관리비와 공용부분 체납 여부를 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·확약서·세금 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 가격보다 먼저 확약의 효력을 확인해야 한다

이 물건은 감정가 106,000,000원에서 51,940,000원으로 내려와 표면상 할인 폭이 큽니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금이 100,000,000원이므로 확약을 제외한 원칙적 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득이 약 1억원 부근에 머뭅니다. 현재 회차의 룰상 실질취득은 101,334,920원으로 최신 거래 67,000,000원보다 높습니다.

반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 김재환 임차권에 대해 유효하게 이행되면 인수는 실질 0원*, 실질취득은 51,940,000원으로 바뀝니다. 이 가격은 최신 거래의 77.5%이지만 최근 시장 추세가 -38.7%이고 거래 표본도 1건뿐입니다. 따라서 결론은 확약 확인 전에는 가격 판단 보류, 확약 확인 후에도 하락장·소규모 빌라의 환금성을 반영한 보수적 입찰입니다.

* 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 해당 김재환 임차권에 유효하게 적용되고 실제 말소 조건이 이행되는 경우의 실질 판단입니다. 확약 미적용 시 현재 회차 룰상 인수액은 49,394,920원입니다.