확약 적용 시 인수 0원, 그러나 실거래 비교는 면적이 다르다 — 만수에스클래스 501호

인천지방법원 2025타경512920. 인천 남동구 만수동 만수에스클래스 1동 501호, 전용 64.22㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 227,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 111,230,000원입니다. 표면 할인율만 보면 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 대항력 있는 임차보증금 199,000,000원과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다.

김효선은 2020.03.30. 확정일자를 받고 2020.04.22. 전입했으며, 말소기준권리인 2021.03.10. 압류보다 앞서 대항력을 갖췄습니다. 따라서 확약이 없다면 매각대금에서 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다. 현재 배당모형상 미배당액은 90,127,220원이며, 최저가와 합산한 부담은 201,357,220원입니다. 즉 낙찰가가 더 내려가도 인수가 늘어 총부담이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 구조입니다.

* 확약을 적용하지 않는 원칙상 인수액은 90,127,220원입니다. 입찰 전 확약서 원문에서 대항력 포기·임차권등기 말소의 조건, 적용 대상과 말소 절차를 직접 확인해야 합니다. 확약의 효력은 김효선 관련 권리에만 적용되며 다른 점유자의 권리까지 대신 정리하는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

말소기준권리는 2021.03.10. 남인천세무서 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 국세·지방세 압류, 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 김효선의 전입일은 2020.04.22.로 말소기준보다 빠르므로, 2024년에 등기된 임차권이 후순위라는 이유만으로 보증금 인수 문제가 사라지지는 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 조사 인원 2명

김효선과 정금분은 서로 다른 조사 대상이며, 주택도시보증공사는 임차인 수에 더해 계산할 점유자가 아닙니다. 또한 김효선의 보증금 199,000,000원과 주택도시보증공사의 5,224,000,000원 가압류 청구액은 별개의 채권 표기이므로 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 57.0%지만 동일 면적 비교가 아니다

확인된 거래는 2025.04. 전용 43.52㎡, 10층의 195,000,000원 한 건입니다. 본건은 전용 64.22㎡로 면적이 일치하지 않으며, 거래 표본도 한 건뿐입니다. 현재 최저가 111,230,000원은 이 거래가의 57.0%이지만, 이를 곧바로 본건의 정확한 시세 대비 할인율로 해석할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 111,230,000원 가정)

위 배당표는 확약을 적용하지 않은 원칙상 배당모형입니다. 국세·지방세 중 당해세가 확인되면 김효선의 예상배당액은 감소하고 미배당액은 증가할 수 있습니다. 다만 제출된 말소동의 확약서가 유효하게 적용되면 김효선 관련 미배당액의 매수인 실질 인수는 0원*으로 처리됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 총부담이 줄지 않는다

확약을 배제한 원칙상 구조에서는 최저가가 111,230,000원에서 77,861,000원, 54,502,700원으로 내려갈수록 김효선의 미배당 보증금은 각각 90,127,220원, 122,940,498원, 145,878,349원으로 증가합니다. 따라서 최저가만 내려가는 것을 보고 총취득비용이 함께 낮아진다고 판단하면 안 됩니다. 이 사건의 가격 메리트는 확약이 실제로 적용될 때에만 비로소 최저가를 기준으로 평가할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천동부초등학교 서측 인근에 위치하며 단독주택, 공동주택, 업무시설과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건 인근까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물로 2018.12.18. 사용승인됐으며 승강기·소화전·위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 장방형 토지로 서측과 동측 포장도로에 접하며, 토지 현황은 평지·세로장방·소로각지입니다.
• 규제. 준주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역과 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
• 규모. 확인된 세대수는 20세대이며, 최근 실거래 표본은 한 건뿐이어서 가격 검증 자료가 제한적입니다.
• 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나 폐문부재로 내부 상태는 확인하지 못했습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에서 김효선의 대항력 포기, 임차권등기 말소 조건과 적용 시점을 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서. 을구 1번 주택임차권등기의 인수 문구와 확약서 제출 문구가 최종 매각기일에도 유지되는지 다시 대조해야 합니다.
• 당해세. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 금액과 배당순위를 확인해야 합니다. 확약 미적용 시 인수액을 키울 수 있습니다.
• 정금분 점유. 전입일상 대항력은 없지만 실제 점유 여부, 점유 권원과 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으므로 수리비와 설비 상태를 별도로 점검해야 합니다.
• 시세 재검증. 확인된 최근 거래는 전용 43.52㎡ 한 건으로 본건 64.22㎡와 다릅니다. 동일 면적 오피스텔 거래와 임대 시세를 추가 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 최저가가 아니라 확약의 완결성이 승부처

이 물건은 감정가 227,000,000원에서 111,230,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 오피스텔처럼 보입니다. 그러나 김효선의 대항력 있는 보증금 199,000,000원을 무시하면 권리분석이 완전히 달라집니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 90,127,220원을 인수하고, 추가 유찰 때는 최저가가 내려간 만큼 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준에 머뭅니다.

반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 예정된 범위대로 적용돼 김효선의 권리가 정리된다면 실질 인수는 0원*이고 취득 기준은 최저가 111,230,000원이 됩니다. 정금분은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없어 별도 보증금 인수 위험도 없습니다. 다만 최근 실거래는 면적이 다른 한 건뿐이고 20세대 규모 오피스텔이라는 점까지 고려하면, 권리는 확약 확인 후 합격, 가격은 추가 시세 검증 후 판단이 적절합니다.