인천지방법원 2025타경512976. 인천 미추홀구 용현동 리젠빌 6층 601호, 전용 84.86㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 220,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 107,800,000원, 감정가의 49%입니다. 겉으로는 가격이 크게 낮아졌지만, 이 사건의 판단 중심은 할인율이 아니라 선순위 임차권과 말소동의 확약서의 효력입니다.
김인선은 2020.03.09 전입·점유를 시작했고 2020.02.11 확정일자를 받았습니다. 이는 2023.10.17 말소기준 압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 등기된 보증금은 최초 218,000,000원, 이후 228,000,000원이며 현재 최저가보다 큽니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수가 커져 실질취득액이 보증금 수준에 고정될 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 김인선 임차권의 인수액은 실질 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512976 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 623-92, 623-93 리젠빌 제6층 제601호 · 도로명주소 용오로34번길 17 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 84.86㎡ · 철근콘크리트구조 7층 건물 중 6층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김은규 (2020.05.07 소유권 취득 · 거래가액 218,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 107,800,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 228,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 민간임대주택등기 | 2020.05.18 민간임대주택 등록 · 2022.10.24 등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소
말소기준권리는 2023.10.17 남동세무서장 명의의 국세 압류입니다. 이후 미추홀구 압류, 서울특별시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2015년 설정됐던 수산업협동조합중앙회 및 남인천농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유자 분석
| 이름 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김인선 6층 601호 84.86㎡ 전부 | 2020.03.09 확정일자 2020.02.11 | 218,000,000원 228,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2024.01.12 | 실질 인수 0원* 임차권등기 말소동의 확약 |
| 최은식 별도 전입자 | 2024.04.23 | 미상 | 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 | 확인 필요 | 인수 없음 확약 적용 대상은 아님 |
실제 임차인 또는 점유 관련 당사자는 2명으로 확인됩니다. 김인선은 임차권등기권자로 대항력과 우선변제권이 있으나 확약이 적용됩니다. 최은식은 2024.04.23 전입해 말소기준일보다 늦으므로 대항력이 없고 매수인 인수 대상은 아닙니다. 다만 보증금과 점유 부분이 확인되지 않았으므로 현황조사서·매각물건명세서 원본과 현장 점유 상태를 대조해야 합니다.
* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사가 제출한 임차권등기 말소동의 확약을 김인선 임차권에만 적용한 분석입니다. 확약 밖 점유자에게 동일한 효력이 자동 적용되는 것은 아닙니다.
③ 가격 비교 — 61.6%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 107,800,000원입니다. 감정가 220,000,000원의 49%까지 내려왔고, 확인된 실거래 175,000,000원의 61.6%에 해당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 비교 적합성 |
|---|---|---|---|---|
| 2023.01 | 63.99㎡ | 3 | 175,000,000원 | 대상 84.86㎡와 면적 불일치 |
| 대상 물건 | 84.86㎡ | 6 | 107,800,000원 | 2회 유찰 최저가 · 확약 반영 실질취득 |
문제는 실거래 표본이 1건뿐이고, 거래 면적도 63.99㎡로 대상 84.86㎡와 다르다는 점입니다. 거래 시점도 2023.01입니다. 따라서 61.6%라는 비율은 참고 숫자일 뿐, 대상 호실의 현재 적정 시세나 확정적인 할인율로 사용할 수 없습니다. 최근 12개월 평균도 같은 175,000,000원으로 집계돼 있지만 표본은 동일한 1건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,309,200원 | - |
| 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 228,000,000원 | 105,490,800원 | 122,509,200원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
자료상 배당 가정에서는 집행비용 차감 후 주택도시보증공사에 105,490,800원이 배당되고 122,509,200원이 미배당됩니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 이 미배당액은 확약 반영 시 매수인 인수액으로 계산하지 않습니다.
⑤ 회차별 배당·미배당
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 107,800,000원 | 105,490,800원 | 122,509,200원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 75,460,000원 | 73,701,720원 | 154,298,280원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 52,822,000원 | 51,471,204원 | 176,528,796원 | 0원* |
확약을 반영하면 회차가 내려가도 김인선 임차권의 매수인 인수액은 실질 0원*입니다. 따라서 실질취득액은 각 회차 매각가와 같습니다. 반대로 확약의 적용이나 말소 조건이 충족되지 않는다면 낮아진 매각가만큼 미배당 보증금 인수가 커질 수 있으므로, 입찰 전 확약 원본 확인이 가격 분석보다 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 용현초등학교 북서측 인근으로 다세대주택·연립주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2015.08.20 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물입니다.
- 설비. 위생설비·상하수도설비·승강기·주차장설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 2필지 1단지의 장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중이며 북서측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역·토지거래계약허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,615,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 리젠빌은 총 8세대이며 확인된 실거래가 1건뿐이라 가격 표본과 매수층이 얕습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출 여부, 대상 호수, 적용 임차인과 말소 조건을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서. 을구 순위 5번 주택임차권등기의 인수 기재와 확약서 관련 문구가 최종 명세서에도 동일한지 대조해야 합니다.
- 김인선 보증금. 등기에는 218,000,000원과 228,000,000원이 함께 기재돼 있으므로 최종 임대차계약과 배당요구 금액을 확인해야 합니다.
- 최은식 점유. 2024.04.23 전입자로 대항력은 없지만 보증금·점유 부분·현재 거주 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·미추홀구·서울특별시 압류 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당 순위와 명도 협의 구조를 판단할 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 민간임대주택 등록 상태와 경매 이후 행정 처리 내용을 관계 기관 자료로 확인해야 합니다.
- 시세 보완. 63.99㎡ 1건을 84.86㎡ 대상 물건의 직접 시세로 사용하지 말고 인근 동일·유사 면적 오피스텔 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부구조와 임대 여부를 직접 확인하지 못했으므로 수리비와 점유 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 관리비. 공용부분 관리비 체납과 주차장 이용 조건을 관리 주체에 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 확약서가 먼저다
현재 최저가는 감정가의 49%인 107,800,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보이지만, 이 사건은 대항력 있는 김인선 임차권의 보증금이 최대 228,000,000원으로 기재된 사건입니다. 확약이 없다면 최저가가 내려가도 총부담이 보증금 수준으로 되돌아갈 수 있습니다.
다만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 이를 정확히 확인한다는 전제에서는 매수인 인수액이 실질 0원*이고 실질취득액은 현재 최저가 107,800,000원입니다. 남는 쟁점은 최은식의 실제 점유 상태, 국세·지방세 압류, 민간임대주택등기, 내부 상태와 시세입니다.
비교 실거래는 2023.01의 175,000,000원 1건뿐이며 면적도 63.99㎡로 대상 84.86㎡와 다릅니다. 따라서 권리는 확약 원본 확인 후 조건부 합격, 가격은 추가 시세조사 후 판단이 적절합니다. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 확약서가 실제로 김인선 임차권의 인수를 완전히 차단하는지에 있습니다.