인천지방법원 2025타경512989. 인천 미추홀구 주안동 ‘엠버빌2’ 5층 504호, 전유면적 58.7494㎡ 오피스텔입니다. 소유자 문지우가 2021.06.17. 거래가 190,000,000원에 취득했고, 2023.10.16. 영등포세무서의 압류가 말소기준권리가 됩니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 양천세무서 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 등기 순서보다 임차인 신귀상의 전입·점유 시점입니다. 신귀상은 2022.09.07. 주민등록과 점유를 시작하고 2022.08.17. 확정일자를 받아 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금도 199,000,000원으로 감정가보다 큽니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어, 매수인의 부담은 계속 보증금 수준에 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512989 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1422-9 엠버빌2 제5층 제504호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 미추홀대로597번길 106 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(오피스텔) · 전유 58.7494㎡ · 11층 건물 중 5층 |
| 이용상태 / 사용승인 | 오피스텔로 이용 중 · 2017.12.22. |
| 소유자 | 문지우 (2021.06.17. 거래가 190,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 84,280,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24. |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약서가 승부처
2018년 설정된 신탁등기는 2021.06.03. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.10.16. 영등포세무서 압류입니다. 그 뒤에 등기된 주택도시보증공사 가압류 1,023,000,000원, 양천세무서 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 (실제 임차인 2명)
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신귀상 504호 전부 · 주거·임차권등기 | 2022.09.07. 2022.08.17. | 199,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2024.09.19. | 실질 0원* 룰상 116,637,040원 |
| ELKHATIRI AMINA 현황조사 확인 | 2025.08.29. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 기준권리 이후 전입 | 미상 | 승계 없음 점유·명도는 별도 확인 |
| 회차 | 최저매각가 | 확약 미적용 시 룰상 인수액 | 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 84,280,000원 | 116,637,040원 | 낙찰가 하락분만큼 인수액 증가 |
| 3회 유찰 시 | 58,995,999원 | 141,465,929원 | 실질부담은 보증금 수준 유지 |
| 4회 유찰 시 | 41,297,199원 | 158,846,151원 | 최저가만 내려가도 싸지지 않음 |
위 인수액은 확약을 적용하지 않은 권리분석 원칙상의 금액입니다. 집행비용이 매각대금에서 먼저 배당되므로 입찰가와 인수액의 합계는 보증금 199,000,000원에 집행비용 차이가 더해지는 구조입니다.
② 시세 비교 — 36.6% 숫자만 믿으면 안 된다
확인되는 면적 매칭 실거래는 2021.08. 1건입니다. 전용 56.43㎡, 11층이 230,000,000원에 거래됐고, 확인 실거래의 평균·최신·최저·최고가가 모두 230,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08. | 56.43㎡ | 11층 | 230,000,000원 |
| 확인 평균 | 1건 | — | 230,000,000원 |
현재 최저가 84,280,000원은 확인 실거래 230,000,000원의 36.6%입니다. 확약을 반영하면 실질취득도 84,280,000원*으로 계산되지만, 비교 거래가 2021년 1건뿐이어서 현재 시장가격이나 가격 추세를 확정할 수 없습니다. 따라서 “실거래 대비 36.6%이므로 확실히 싸다”는 식의 판단은 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,917,040원 |
| 1. 임차인 신귀상 보증금 | 199,000,000원 | 82,362,960원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권 · 주택도시보증공사 | 199,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 신귀상 임차보증금에 배당되고, 룰상 부족분은 116,637,040원입니다. 다만 말소동의 확약서를 적용하면 해당 부족분의 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 11층 건물 중 5층으로, 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다. 사용승인일은 2017.12.22.이며 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 입지. 인천남부초등학교 북서측 인근으로, 주위에는 오피스텔·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다. 건물 남측으로 폭 약 6m 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·과밀억제권역·상대보호구역에 해당하며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다. 공시지가는 1,758,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 5세대의 소규모 오피스텔이고 확인 실거래가 1건뿐입니다. 집계된 경매 이력도 평균 2.3회 유찰·낙찰률 0%로, 재매각과 임대 수요를 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 신귀상 임차권등기의 정확한 말소 대상, 조건, 효력 발생 시점, 낙찰자에게 요구되는 절차가 있는지 확인하세요.
- 확약 미적용 시 손실 시나리오. 현재 회차 룰상 인수액은 116,637,040원입니다. 확약 효력에 의문이 있으면 실질취득을 최저가가 아닌 보증금 수준으로 계산해야 합니다.
- 별도 점유자. ELKHATIRI AMINA의 현재 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 퇴거 의사와 명도 비용을 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 민간임대주택 등록. 등기부의 민간임대주택 표시가 현재 유지되는지, 매각 후 별도 절차나 의무가 남는지 원문을 대조하세요.
- 현재 시세. 확인 실거래는 2021.08. 1건뿐입니다. 230,000,000원을 현재 시세로 단정하지 말고 동일·유사 면적의 최근 거래와 임대 수요를 다시 조사하세요.
- 소규모 오피스텔 환금성. 총 5세대, 평균 2.3회 유찰, 낙찰률 0%라는 지표를 감안해 매도 기간과 가격 할인 가능성을 입찰가에 반영하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비 중 공용부분, 당해세, 공과금과 실제 배당순위를 관리주체와 법원 기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 배당요구 관련 서류를 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “49% 최저가보다 확약서 한 장이 더 중요하다”
이 물건은 감정가 172,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 84,280,000원까지 내려왔습니다. 하지만 확약이 없다면 대항력 있는 임차인 신귀상의 미배당 보증금 116,637,040원을 매수인이 인수해, 낮아진 낙찰가의 효과가 사라집니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 원문대로 적용되면 주된 인수액은 실질 0원*이 되고, 실질취득은 최저가 84,280,000원*으로 내려갑니다. 다만 그 확약은 신귀상 임차권에만 적용됩니다. 별도 점유자의 명도, 민간임대주택 등록 표시, 2021년 1건뿐인 실거래와 총 5세대 오피스텔의 환금성은 그대로 남습니다.
권리의 결론은 “확약 확인 후 조건부 통과”, 가격의 결론은 “현재 시세 재검증 필수”입니다. 최저가 49%라는 숫자만 볼 것이 아니라, 확약서의 실제 효력과 출구전략을 함께 확인해야 합니다.
* 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 사실을 전제로 한 실질 인수액입니다. 확약이 적용되지 않으면 현재 회차 기준 룰상 미배당액 116,637,040원이 매수인 인수로 계산됩니다.
