최저가는 감정가의 49%, 확약 적용 시 인수는 0원* — 인천 미래홈타운 203호

인천지방법원 2025타경513046. 제물포역 남동측 인근 미래홈타운 2층 203호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 227,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 111,230,000원, 감정가의 49%입니다. 소유자 오승훈은 2022년 5월 31일 거래가액 283,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 사건의 핵심은 단순히 “두 번 유찰된 오피스텔”이 아닙니다. 최지철은 2022년 5월 9일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 4월 12일입니다. 말소기준인 2023년 2월 7일 국세 압류보다 빠르므로 대항력이 있는 선순위 임차인입니다. 보증금 283,000,000원이 최저가보다 크기 때문에 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약

등기부상 2018년 농협은행 근저당권 173,000,000원은 2022년 5월 9일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023년 2월 7일 국의 압류입니다. 그 뒤 미추홀구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 양천세무서장의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 최지철의 전입·점유일은 2022년 5월 9일로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2023년 12월 6일이지만, 등기 이전부터 갖춘 대항요건 때문에 원칙적으로는 매수인에게 보증금 미회수액을 주장할 수 있습니다. 따라서 등기 순위만 보고 후순위 임차권이라고 판단하면 안 됩니다.

② 임차관계 — 실제 확인 대상 2명

실제 임차관계 확인 대상은 최지철·심현애 2명입니다. 주택도시보증공사는 경매신청 채권자이지 실제 임차인 수에 포함되지 않습니다. 최지철의 보증금 283,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 283,000,000원을 단순 합산해 566,000,000원의 인수 위험으로 계산해서도 안 됩니다.

③ 가격 해석 — 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다

최저매각가 111,230,000원은 감정가 227,000,000원의 49%입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 경매 회차를 보여줄 뿐, 현재 시장가격보다 저렴하다는 증거는 아닙니다. 특히 이 물건은 오피스텔이므로 같은 건물·인근의 면적, 층, 임대수익, 내부 상태가 비슷한 실거래와 호가를 대조해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 111,230,000원 가정)

위 배당은 집행비용 2,357,220원을 먼저 차감하고 최지철에게 잔액 108,872,780원을 배당하는 계산입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 확약 전 계산상 미배당액은 174,127,220원이지만, 확약이 유효하게 적용되는 경우 매수인의 실질 인수는 0원*입니다.

* 확약 적용 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원문상 낙찰자에 대한 임차권 말소·인수 배제 조건이 유효하게 충족되고, 매각절차에서 그 효력이 유지되는 것을 전제로 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제물포역 남동측 인근으로, 주변은 오피스텔·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 제물포역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물의 2층 호실이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 부지 북측으로 광로와 접하고, 토지는 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
• 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역이며, 외국인 등에 한정된 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 현장 폐문과 이해관계인 부재로 자세한 임대관계는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 오피스텔은 아파트와 달리 같은 건물 내 임대수익·관리비·호실 상태에 따라 거래가격과 매수층이 달라질 수 있으므로 개별 비교가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 제출 주체, 말소 대상, 대항력 포기 또는 인수 배제 범위, 효력 발생 조건, 낙찰 후 말소 절차를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 을구 3번 주택임차권등기의 인수 문구와 주택도시보증공사 확약 적용 문구가 최종 명세서에도 유지되는지 확인하세요.
• 세금 확인. 강서세무서·미추홀구·양천세무서 압류 3건의 체납세액과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
• 심현애 점유 확인. 대항력은 없지만 보증금·계약관계가 확인되지 않았으므로 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성을 조사하세요.
• 시세 검증. 감정가 대비 49%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 미래홈타운 및 인근 오피스텔의 최근 실거래·호가·임대수익을 대조하세요.
• 관리비·시설 확인. 관리비 체납, 전용부 상태, 난방·급배수·승강기 이용 상태를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.07.28입니다. 입찰 판단 전 최신 등기부와 법원 서류를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약 확인 전에는 1.11억짜리 물건이 아니다”

이 물건은 표면상 감정가 227,000,000원에서 2회 유찰돼 111,230,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 하지만 선순위 대항력을 갖춘 최지철의 보증금이 283,000,000원이므로, 확약이 없다면 현재 회차의 계산상 총부담은 낙찰가 111,230,000원에 미배당 174,127,220원을 더한 약 283,000,000원으로 고정됩니다.

반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 원문대로 유효하게 적용되면, 주된 인수 위험은 실질 0원*으로 해소되고 최저가 기준 실질취득은 111,230,000원이 됩니다. 확약 밖의 심현애는 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 보증금과 점유형태는 확인이 필요합니다. 또한 세금 압류 3건과 오피스텔 시세 검증이 남아 있습니다.

권리는 확약 확인을 조건으로 합격, 가격은 실거래 확인 전까지 보류. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 확약서가 낙찰자 인수 위험을 실제로 제거하는지와 111,230,000원이 현재 오피스텔 시장에서 충분히 낮은 가격인지 확인하는 데 있습니다.