78,400,000원
인천지방법원 2025타경513085. 인천 미추홀구 숭의동 ‘다우림’ 4층 403호, 전용 49.76㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 송지호의 임대차계약은 2020.05.11, 확정일자는 2020.05.14, 전입·점유개시는 2020.06.03이고 말소기준인 박형오 근저당은 2021.05.31 설정됐습니다. 따라서 임차인의 대항력이 말소기준보다 앞서는 구조입니다.
보증금은 150,000,000원입니다. 통상 이런 구조라면 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 그러나 이 사건에는 매각물건명세서상 을구 7번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 정확도 규칙에 따라 송지호에게 적용되는 인수액은 실질 0원으로 반영합니다. 따라서 가격 비교 역시 확약을 반영한 실질취득 78,400,000원을 기준으로 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513085 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 171-8 다우림 4층 403호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 미추로 9 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.76㎡ · 14층 건물 내 4층 403호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사나눔경영 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 78,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있지만 확약이 핵심
말소기준권리는 2021.05.31 박형오의 근저당권으로 채권최고액은 180,000,000원입니다. 그 이후 주택도시보증공사 가압류 670,000,000원, 국 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 문제는 송지호의 전입·점유개시가 2020.06.03으로 말소기준보다 빠르다는 점입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송지호 | 150,000,000원 | 2020.06.03 | 2020.05.14 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 실질 0원 |
을구 7-2는 을구 7번 임차권의 확정일자를 2020.05.14로 경정한 등기이므로 별도의 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 송지호 1명입니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 시세의 절반 수준
다우림은 33세대, 2015.07.10 사용승인 단지이며 비교 대상 면적은 49.76㎡입니다. 최근 12개월 거래 5건의 평균은 152,400,000원, 최신 거래는 2026.03 150,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 4.0% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 49.98㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2025.08 | 49.81㎡ | 8 | 162,000,000원 |
| 2025.07 | 49.98㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2025.06 | 49.64㎡ | 6 | 145,000,000원 |
| 2025.06 | 49.81㎡ | 8 | 155,000,000원 |
| 2024.07 | 49.76㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2024.03 | 49.81㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2024.03 | 49.98㎡ | 9 | 147,000,000원 |
| 2022.12 | 49.81㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2021.07 | 49.98㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2021.06 | 49.76㎡ | 7 | 137,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 49㎡대 | 5건 | 152,400,000원 |
전체 11건 평균은 149,181,818원이지만 가격 판단은 더 최근인 12개월 평균 152,400,000원과 최신 거래 150,000,000원을 우선합니다. 확약 반영 실질취득 78,400,000원은 최근 12개월 평균의 51.4%이고, 최신 거래보다도 낮습니다. 최근 추세도 +4.0%이므로 현재 제공된 거래 흐름만 놓고 보면 가격 측면의 할인폭은 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 인수 · 임차인 송지호 보증금 | 150,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 박형오 | 180,000,000원 | 76,588,800원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 670,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 추정상 총 채권액은 1,000,000,000원, 채권자 배당액은 76,588,800원, 미배당은 923,411,200원입니다. 송지호 보증금은 원칙 계산상 매수인 인수 150,000,000원으로 잡혀 있으나, 본 리포트의 실질 인수액은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 반영해 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭의오거리 북서측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 4층 403호이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 20미터, 남서측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 1,995,000원/㎡입니다.
- 환금성. 다우림은 33세대이며 비교 면적 49㎡대의 실거래 11건이 확인됩니다. 최신 거래는 2026.03 150,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건에서 가장 중요한 서류입니다. 송지호 임차권의 실질 인수 0원 판단은 이 확약에 근거합니다.
- 임차권 경정 내용 대조. 을구 7-2 경정등기로 확정일자가 2020.05.14로 정정돼 있습니다. 별도 임차인으로 중복 계산하면 안 됩니다.
- 대항력 선순위 관계 확인. 전입·점유개시 2020.06.03은 말소기준 근저당 2021.05.31보다 빠릅니다. 확약이 없다면 핵심 인수위험이 되는 구조입니다.
- 최근 시세 기준으로 응찰가 검토. 최근12개월 평균 152,400,000원, 최신 거래 150,000,000원, 최근 추세 +4.0%를 우선 기준으로 보세요.
- 배당 미회수 규모 확인. 현재 회차 배당 추정에서 총 미배당은 923,411,200원이고 소유자 잔여는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실제 매각조건을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸 보이는 이유”보다 “확약이 유효한가”가 먼저다
현재 최저매각가 78,400,000원은 감정가 160,000,000원의 49%이고, 최근 12개월 실거래 평균 152,400,000원의 51.4%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 하지만 이 물건에는 보증금 150,000,000원의 선순위 대항력 임차인 송지호가 존재합니다. 이 임차권이 그대로 남는 사건이라면 최저가만으로 가격 메리트를 말할 수 없습니다.
이번 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점 때문에 결론이 달라집니다. 정확도 규칙에 따라 송지호에게 적용되는 실질 인수는 0원이고, 따라서 현 회차의 실질취득 기준은 78,400,000원입니다. 최근 거래 흐름은 +4.0%이며 최신 거래도 150,000,000원입니다. 확약 반영 시 가격 여유는 크지만, 그 가격 여유를 가능하게 만드는 바로 그 확약의 원본과 적용조건을 입찰 전에 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
